주택임대사업자 임대 보증 가입 요건 강화: 공시가 126% 이하만 가능

 

주임사들이 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증의 가입 요건이 강화된다. 국토부는 공시가격을 우선적으로 사용하여 주택가격을 평가하며, 보증에 가입할 수 있는 전세가율 요건도 강화됨을 시행령 개정안으로 입법예고하였다. 이러한 변경 사항은 임대인이 세입자에게 받은 보증금을 제때 반환하지 못 할 경우, 보증회사에서 세입자에게 보증금을 돌려주는 방식의 보증상품에 영향을 미친다.

 

임사 임대보증 가입 요건 강화: 공시가 126% 이하만 가능(자료 출처: 자리톡 매거진)

 

등록임대사업자의 임대보증 가입 의무화와 전세가율 요건 강화

등록임대사업자는 법에 따라 임대차 계약을 맺을 경우, 임대보증에 의무적으로 가입해야 합니다. 이는 세무서에만 등록한 일반 임대인과 달리, 등록임대사업자가 가입하고 수수료를 부담하는 '전세보증금 반환보증'과 동일한 보증상품입니다. 국토부가 입법예고한 시행령 개정안의 핵심 내용 중 하나는 전세가율 요건이 현재 100%에서 90%로 강화된다는 것입니다. 여기서 전세가율은 보증금과 선순위채권액을 합한 금액이 주택가격에 차지하는 비율을 뜻합니다. 현재는 보증금과 선순위채권(주택담보대출 등)을 합한 금액이 주택가격과 같아도 임대보증에 가입할 수 있지만, 앞으로는 이 금액이 주택가격의 90% 이하일 때만 임대보증에 가입할 수 있게 됩니다.

 

 

 

주택가격 산정 방식 강화: 공시가격, 감평가액 제한적 활용

국토부는 임대보증 가입 요건을 강화하면서 주택가격을 산정하는 방식도 변경합니다. 현재는 감정평가액, 공시가격, 실거래가 중 임대인이 선택한 가격으로 주택가격을 결정하지만, 개정안에 따르면 앞으로는 공시가격을 우선 사용하며, 감정평가액은 특별한 경우에만 제한적으로 활용할 수 있게 됩니다. 또한 '감정평가액'의 유효기간이 2년에서 1년으로 단축되며, 이에 대한 조사 및 징계 절차도 강화됩니다. 이러한 조치는 일부 임대인들이 허위로 주택 가격을 부풀리는 문제를 해결하기 위함입니다. 공시가를 기반으로 한 주택 가격 산정 비율도 변경됩니다. 현재 공시가의 130~190% 범위로 주택 가격을 산정하지만 앞으로는 일괄적으로 공시가의 140%를 기준으로 하게 됩니다. 이로 인해 대부분의 경우에서 주택 가격은 낮게 산정될 것입니다.

 

 

주택가격 인정비율과 임대보증 가입 조건 강화

국토부의 개정안에 따라, 주택가격을 산정하는 '가격 인정비율'이 강화됩니다. 현재는 공시가를 활용해 주택의 유형과 가격대에 따라 공시가의 130~190%를 주택가격으로 산정하지만, 앞으로는 일괄적으로 공시가의 140%를 기준으로 하게 됩니다. 이로 인해 대부분의 경우에서 주택 가격은 낮게 산정될 것입니다. 또한, 임대보증금 반환보증에 가입하려면 보증금과 선순위채권을 합한 금액이 공시가격의 126%(공시가격 140% × 전세가율 90%) 이하일 때만 가능하게 됩니다. 이는 전세가율 기준이 강화되고, 공시가기반 주택 가격 인정 비율이 변경되면서 도입된 새로운 요건입니다.

 

 

감정평가액 적용 비율 감소, 보증기간과 임대차 기간 일치화 및 새로운 규정의 적용 시점

국토부의 개정안에 따라 감정평가액을 활용하는 경우, 신축 연립‧다세대주택의 경우 감정평가액의 90%만을 주택가격으로 인정받게 됩니다. 이는 현재 감정평가액 100%를 인정하는 기준에서 변화한 것입니다. 또한 임대보증의 보증기간이 임대차 계약기간과 일치하도록 변경됩니다. 이는 보증 미가입 상황을 방지하기 위한 조치로, 단계적으로 개선해나갈 예정입니다. 이러한 변경사항들은 2024년 7월 1일 이후에 등록한 신규 등록임대주택에 대해서는 곧바로 적용되며, 그 이전에 등록한 기존 등록임대주택에 대해서는 2026년 6월까지 유예됩니다. 따라서 현재 등록임대사업자들은 2026년 7월부터 새로운 요건들이 적용된다고 이해하면 됩니다.

 

항목	현재 규정	개정안
임대보증 가입 요건	보증금과 선순위채권 합이 주택가격의  100% 이하	보증금과 선순위채권 합이 주택가격의  90% 이하 (공시가격 126% 이하)
감정평가액 활용	선택적 활용 가능, 유효기간 2년	한적 활용 가능 (특별한 경우에만), 유효기간 1년
가격 인정비율 (공시가 기준)	공시가의 130~190%를 주택가격으로 산정	일괄적으로 공시가의 140%를 주택가격으로 산정
가격 인정비율 (감정평가액 기준	감정평가액의 100%를 주택가격으로 인정	신축 연립‧다세대주택은 감정평가액의  90%만을 주택 가격으로 인정
보증기간과 임대차 계약기간 일치화 여부	선택 가능 △1년 △2년 △임대차기간 중에서 선택 가능함. 보증 미 가입 상황 발생 가능성 있음.	장래적으로 임대보증 기간 = 임대차 계약 기간으로 변경 예상. 단계적 개선 방식 추진 예상.