머니 오백 연구소 팀장 500

이자를 안 받으면 생기는 문제 — 잔금 유예 거래의 세 가지 위험

머니 오백 연구소 500 — Thu, 6 Aug 2026 05:55:22 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑲

집주인이 잔금을
빌려주는 거래?

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 다엘 · 현주 · 정숙

한 줄 요약

은행 대출이 부족할 때, 매도인이 잔금 일부를 나중에 받는 형태의 거래가 있습니다. 편리해 보이지만 이자·증여·가격 하락이라는 세 가지 위험이 따라옵니다.

이런 거래가 어떻게 가능한가요?

️ 머니오백 팀장

요즘 "매도인이 대출해준다"는 표현을 보게 되는데, 이게 무슨 뜻인가요? 다엘 씨.

다엘

쉽게 말하면 잔금을 나중에 받는 거래예요. 매수인이 돈이 부족하면 원래는 거래가 성사되지 않죠. 그런데 매도인이 "부족한 만큼은 나중에 갚아라" 하고 소유권을 넘겨주는 겁니다. 대신 매도인은 그 집에 근저당을 설정해서 받을 돈을 확보해 둡니다.

현주

여기서 많이들 오해하시는 게 하나 있어요. 등기부에 적힌 금액이 실제 빌린 돈이 아니라는 점입니다. 등기부에는 '채권최고액'이 적히는데, 보통 실제 금액의 120~130% 정도로 설정해요. 그래서 숫자만 보고 놀라실 필요는 없습니다.

일반 거래와 무엇이 다른가

돈이 오가는 방식이 다를 뿐, 계약 자체가 불법인 것은 아닙니다. 다만 따라오는 문제가 다릅니다.

구분	일반 거래	잔금을 나중에 받는 거래
잔금	잔금일에 전액	일부만 받고 나머지는 나중에
등기부	은행 근저당	매도인 명의 근저당
이자	은행 기준	⚠️ 안 받으면 증여 문제 소지
계약서	정형화된 양식	⚠️ 개별 약정 · 분쟁 시 다툼 소지

※ 관련 기준은 정비될 수 있으므로, 거래 시점의 규정을 반드시 확인해야 합니다.

집값이 떨어지면 누가 위험할까

받을 돈이 클수록 매도인의 위험도 함께 커집니다. 가격이 내려갈 때의 상황을 개념도로 표현했어요.

남은 돈을 돌려받을 안정성 (개념도)

빌려준 금액이 작을 때 → 비교적 안전

절반 가까이 빌려줬을 때 → 불안정

전세까지 합쳐 대부분일 때 → 매우 위험

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 놓치기 쉬운 세금 문제

️ 머니오백 팀장

서로 합의했으면 이자를 안 받아도 되는 것 아닌가요?

정숙

그 부분이 가장 조심해야 할 대목이에요. 큰돈을 이자 없이 오래 빌려주면, 그만큼 이익을 준 것으로 볼 여지가 생깁니다. 가족 사이에서 돈을 빌려줄 때와 같은 문제죠. 그래서 이자를 정하고, 실제로 주고받은 기록을 남기는 것이 중요합니다.

현주

그리고 이런 거래는 정해진 양식이 없습니다. 언제까지 갚을지, 못 갚으면 어떻게 할지, 집을 다시 팔 수 있는지 같은 것들을 하나하나 정해야 해요. 그래서 계약서를 훨씬 꼼꼼히 써야 하고, 전문가의 손을 거치는 편이 안전합니다.

다엘

덧붙이면, 이런 방식은 가족 간 거래에도 쓰일 수 있어서 앞으로 관련 기준이 정비될 가능성이 있습니다. 지금 괜찮다고 나중에도 괜찮다는 보장은 없으니, 거래 시점의 규정을 꼭 확인하셔야 해요.

이 거래의 세 가지 위험

편리해 보이지만, 짚어야 할 위험이 분명히 있습니다.

위험

세금 — 무이자면 증여 문제 소지

가격 하락 — 매도인이 못 받을 위험

계약 — 양식이 없어 분쟁 소지

➡️ 편리함보다 위험을 먼저 따져보세요.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

다엘

등기부의 숫자는 실제 빌린 돈이 아닙니다. 채권최고액의 의미부터 이해하세요.

정숙

이자를 정하고 실제로 주고받은 기록을 남기세요. 그래야 뒤탈이 없습니다.

현주

정해진 양식이 없는 거래입니다. 계약서를 반드시 전문가와 함께 작성하세요.

오늘의 3줄 요약

① 매도인이 잔금 일부를 나중에 받고 근저당으로 확보하는 방식이 있다.

② 등기부의 채권최고액은 실제 빌린 돈보다 크게 적힌다.

③ 이자·가격 하락·계약서라는 세 가지 위험을 반드시 점검하자.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 거래 방식의 구조를 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 특정 거래를 권유하거나 평가하는 내용이 아닙니다. 세금·계약·규제 기준은 시점에 따라 달라지고 개별 사정마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 거래 전에는 반드시 세무사·변호사·법무사 등 전문가와 직접 상담하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 거래·금융 관련 공개 해설 자료를 재구성
· 공개된 등기·근저당 관련 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '위험자산 비중과 투자 태도'를 다룹니다

궁금한 거래 방식이 있다면 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

원상 복구 어디까지가 세입자 몫일까 — 다툼을 줄이는 기준

머니 오백 연구소 500 — Wed, 5 Aug 2026 07:50:43 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑱

계약은 끝났는데
집이 비워지지 않을 때

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 종순 · 노아 · 단비

한 줄 요약

임대차는 끝났다고 끝이 아닙니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때의 입증, 원상복구와 보증금 다툼, 그리고 집이 비워지지 않을 때의 절차까지 미리 알아두면 손실을 줄일 수 있습니다.

"내가 들어가 살겠다"는 말의 무게

️ 머니오백 팀장

집주인이 직접 들어가 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있다고 알고 있는데, 요즘은 그것도 쉽지 않다면서요? 노아 씨.

노아

실거주는 정당한 사유가 될 수 있습니다. 다만 다툼이 생기면 정말 들어가 살 계획이었는지를 설명해야 하는 상황이 올 수 있어요. 특히 말을 여러 번 바꾼 경우에는 신뢰를 잃기 쉽습니다. 판다고 했다가, 내가 산다고 했다가, 아들이 산다고 하면 진심을 의심받게 되죠.

종순

그래서 실거주로 거절하실 거라면 이유를 하나로 분명히 하시고, 근거가 될 만한 것들을 남겨두세요. 직장이 옮겨졌다면 그 자료, 아이 학교나 학원을 알아본 기록 같은 것들요. 물론 사적인 사정까지 설명해야 하는 게 부담스럽다는 목소리도 있습니다.

단비

한 가지 더요. 거절한 뒤 사정이 바뀌어 다른 사람에게 세를 놓게 되면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 집을 팔게 된 경우에도 다툼이 되는 사례가 있고요. 그래서 거절하기 전에 최대로 물어줄 수 있는 금액이 어느 정도인지 미리 가늠해 보시는 게 좋습니다.

원상복구, 어디까지가 임차인 몫일까

"새것처럼 해놓고 가라"와 "이건 그냥 사는 동안 생긴 것"이 부딪히는 지점입니다.

유형	일반적인 판단
벽지 변색	사는 동안 자연히 생기는 정도라면 임차인 책임을 묻기 어려움
못 자국	한두 개는 통상 범위 · 지나치게 많으면 다툼의 소지
파손·훼손	기물 파손, 바닥·몰딩 훼손 등은 배상 대상이 될 수 있음
임의 개조	⚠️ 사전 협의 없이 바꾼 부분은 원상 회복이 문제될 수 있음

※ 실제 판단은 계약 내용과 훼손 정도, 개별 사정에 따라 달라집니다.

다툴수록 커지는 비용

금액은 작아도 감정이 상하면 비용이 눈덩이처럼 불어납니다.

해결 방식별 부담 (개념도)

상식선에서 협의 → 가장 작음

제3자 도움으로 조정 → 중간

끝까지 다툴 때 → 가장 큼

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 끝내 나가지 않는다면

️ 머니오백 팀장

계약이 끝났는데도 집을 비워주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

노아

결국 법적 절차로 갈 수밖에 없는데, 시간이 꽤 걸립니다. 사안에 따라 여러 달에서 1년 이상 걸리기도 해요. 그래서 많은 분들이 "내 집인데 왜 이렇게 오래 걸리냐"며 답답해하십니다.

단비

그래서 시작 시점이 중요합니다. 원칙적으로는 기간이 끝난 뒤에 절차를 밟지만, 상대가 나가지 않겠다는 뜻을 분명히 밝힌 경우라면 그전에도 절차를 준비할 수 있다는 게 실무의 이야기예요. 눈치만 보다 시간을 흘려보내면 그만큼 손해가 커집니다.

종순

놓치기 쉬운 게 하나 더 있어요. 절차를 진행하는 동안 실제로 그 집에 사는 사람이 바뀌는 경우가 있습니다. 그러면 애써 진행한 절차가 헛수고가 될 수 있어서, 미리 점유를 묶어두는 조치를 함께 하라고 권합니다. 이건 전문가와 상의하셔야 할 부분이에요.

종료 단계에서 챙길 세 가지

임대차의 마지막은 이 세 가지에서 갈립니다.

종료

거절 사유 — 하나로 분명하게

원상복구 — 사진으로 기록

⏱️ 절차 시작 — 미루지 않기

➡️ 입주 전후 사진이 가장 강력한 자료입니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

노아

거절 사유는 하나로 분명히 하세요. 말을 바꾸면 진심을 의심받게 됩니다.

단비

거절 전에 최대로 물어줄 수 있는 금액을 가늠해 보세요. 판단이 달라집니다.

종순

입주 전후 사진을 꼭 남기세요. 원상복구 다툼의 90%는 여기서 정리됩니다.

오늘의 3줄 요약

① 실거주로 거절할 땐 사유를 분명히 하고 근거를 남겨두자.

② 원상복구는 통상 범위와 훼손을 나눠 보고, 사진으로 기록하자.

③ 집이 비워지지 않으면 시간이 오래 걸리니, 절차를 미루지 말자.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 임대차 종료 단계를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 손해배상 범위·원상복구 기준·절차와 기간은 개별 사정과 판단에 따라 크게 달라집니다. 실제 분쟁은 반드시 변호사·법무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 진행하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 법률 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 임대차 분쟁 관련 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '매도인이 잔금을 빌려주는 거래'를 다룹니다

임대차 종료로 겪으신 일이 있다면 댓글로 나눠주세요.

— 머니오백 연구소

묵시적 갱신과 갱신 요구권, 이 차이를 모르면 6년까지 갑니다

머니 오백 연구소 500 — Wed, 5 Aug 2026 06:46:07 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑰

1년으로 계약했는데
왜 2년이 되나요?

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 정숙 · 다엘 · 현주

한 줄 요약

주택 임대차 관련 법은 임차인을 보호하는 방향으로 만들어져 있습니다. 그래서 1년으로 계약해도 임차인은 2년을 주장할 수 있고, 통지를 놓치면 계약이 저절로 연장됩니다.

계약서에 1년이라고 썼는데요

️ 머니오백 팀장

집주인 분들이 가장 놀라시는 대목이 이거라고 하더라고요. 분명 1년으로 계약했는데 2년을 살겠다고 한다는 거요. 정숙 씨, 왜 그런가요?

정숙

주택 임대차 관련 법이 임차인을 보호하는 방향으로 되어 있기 때문이에요. 2년보다 짧게 정한 기간은 임차인에게 불리하면 효력을 주장할 수 없도록 되어 있습니다. 쉽게 말하면, 1년으로 쓰면 임차인에게 선택권이 생기는 거예요. 1년만 살고 싶으면 1년, 2년 살고 싶으면 2년.

다엘

그래서 실제로 다툼이 생깁니다. 짧게 살기로 하고 들어온 임차인이 "조금만 더" 하면서 기간을 늘리다가, 나중에 "법대로 2년"을 주장하는 경우죠. 반대로 일시적으로 쓰는 것이 분명한 임대차는 이 법의 적용을 받지 않는다는 예외가 있는데, 그걸 인정받으려면 증거가 필요합니다.

현주

그 증거가 계약서 한 장으로 끝나지 않아요. 처음에 어떤 조건으로 이야기했는지 남은 문자·메신저 대화가 결정적인 역할을 하는 경우가 많습니다. 그래서 짧은 기간으로 계약하실 때는 주고받은 대화를 지우지 마세요.

계약이 연장되는 두 가지 길

계약이 늘어나는 방식은 크게 둘입니다. 이 둘의 차이를 모르면 예상보다 훨씬 오래 이어질 수 있어요.

구분	어떻게 되나
갱신 요구	임차인이 정해진 기간 안에 요구 · 정당한 사유 없으면 거절 어려움
묵시적 갱신	양쪽 다 아무 말이 없으면 같은 조건으로 연장됨
⚠️ 핵심 차이	묵시적 갱신은 갱신 요구권을 쓴 것이 아님 → 나중에 또 쓸 수 있음
️ 통지 시기	만기 전 정해진 기간 안에 의사를 밝혀야 함

※ 기간·요건은 법 개정과 계약 유형에 따라 달라질 수 있습니다.

모르면 이렇게 길어집니다

통지를 놓치면 거주 기간이 단계적으로 늘어날 수 있습니다. 흐름을 개념도로 표현했어요.

상황별 거주 기간 (개념도)

기본 계약 → 2년

묵시적 갱신 한 번 → 4년

그 뒤 갱신 요구까지 → 6년

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 사안은 계약 내용에 따라 다릅니다.

️ "좋은 게 좋은 거"가 위험한 이유

️ 머니오백 팀장

서로 좋게 지내면서 아무 말 없이 계속 살게 해주는 경우도 많잖아요. 그게 문제가 되나요?

다엘

그게 바로 묵시적 갱신입니다. 아무 말 없이 넘어가면 같은 조건으로 계약이 이어져요. 그런데 이건 임차인이 갱신 요구권을 쓴 것이 아니기 때문에, 그 권리는 그대로 남아 있습니다. 나중에 집을 비워달라고 했을 때 그때 권리를 쓰면, 또 연장되는 거죠.

현주

그래서 오래 잘 지내던 사이가 마지막에 틀어지는 경우가 생겨요. 집주인은 "그동안 배려해줬는데" 하고, 임차인은 "내 권리를 쓰는 것뿐"이라고 하니 서로 서운해지죠. 사실 둘 다 틀린 말은 아닙니다.

정숙

그래서 제가 늘 권해드리는 건 달력에 표시해두기예요. 계약 만기 전 통지 기간을 미리 적어두고, 그때 서로 의사를 분명히 밝히는 겁니다. 감정이 아니라 일정 관리의 문제로 보면 훨씬 깔끔해집니다.

만기 앞두고 해야 할 세 가지

복잡해 보여도 챙길 것은 세 가지뿐입니다.

만기 전

️ 통지 기간 확인 — 달력에 표시

의사 표시 — 기록이 남는 방법으로

대화 보관 — 문자·메신저 지우지 않기

➡️ 감정이 아니라 일정과 기록의 문제입니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

정숙

만기 통지 기간을 달력에 적어두세요. 놓치는 순간 계약이 저절로 이어집니다.

다엘

묵시적 갱신은 갱신 요구권을 쓴 것이 아닙니다. 이 차이를 꼭 기억하세요.

현주

짧은 기간으로 계약할 땐 주고받은 대화를 남겨두세요. 나중에 증거가 됩니다.

오늘의 3줄 요약

① 2년보다 짧게 정해도 임차인에게는 2년을 주장할 여지가 남는다.

② 아무 말 없이 넘어가면 묵시적 갱신으로 계약이 이어진다.

③ 묵시적 갱신은 갱신 요구권을 쓴 것이 아니라, 기간이 더 길어질 수 있다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 임대차 제도를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 기간·요건·예외는 법 개정과 계약 내용, 개별 사정에 따라 결과가 크게 달라집니다. 실제 분쟁이 예상되면 반드시 변호사·법무사 등 전문가와 직접 상담하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 법률 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 주택 임대차 제도 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '임대차가 끝날 때'를 쉽게 풀어드립니다

계약 기간 때문에 겪으신 일이 있다면 댓글로 나눠주세요.

— 머니오백 연구소

상속받은 지방 집, 팔리지도 않는데 어떻게 해야 할까

머니 오백 연구소 500 — Tue, 4 Aug 2026 06:50:09 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑯

️ 집이 여러 채라도
부자가 아닌 이유

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 단비 · 종순 · 노아

한 줄 요약

여러 채를 가진 사람은 예전보다 크게 줄었습니다. 남은 경우도 대부분 두 채이고, 그중 하나는 상속받았거나 팔리지 않는 지방 주택인 경우가 많습니다.

️ 다주택자는 정말 많을까요?

️ 머니오백 팀장

'다주택자' 하면 집을 수십 채 가진 분들을 떠올리게 되는데, 실제로도 그런가요? 단비 씨.

단비

지금은 많이 달라졌어요. 한때는 수십, 수백 채를 가진 분들도 있었지만, 세금 부담이 커지면서 그 수가 크게 줄었습니다. 요즘 상담을 하다 보면 네 채만 있어도 놀랄 정도예요. 대부분은 두 채 정도입니다.

종순

그리고 그 두 번째 집이 어떤 집인지가 중요해요. 투자로 산 게 아니라 부모님이 남기신 지방 주택인 경우가 많습니다. 서울에 내 집 한 채가 있는데, 고향의 집을 상속받아 갑자기 2주택이 된 거죠. 이런 사례가 정말 흔합니다.

'두 번째 집'의 얼굴들

같은 2주택이라도 사정이 전혀 다릅니다.

유형	어떤 상황인가
️ 상속 주택	원치 않게 2주택 · 지방에 있어 처분이 어려움
오피스텔 등	과거에 산 뒤 팔리지 않아 그대로 보유
부부 각자 명의	결혼 전 각자 마련한 집이 합쳐진 경우
투자 목적	⚠️ 예전보다 크게 줄어든 유형

※ 주택 수 판정과 세금 적용은 세목·시점에 따라 달라질 수 있습니다.

벌어지는 지역 격차

같은 '집'이라도 지역에 따라 사정이 크게 다릅니다. 시장의 온도 차를 개념도로 표현했어요.

지역별 거래 활력 (개념도)

수요가 몰리는 지역 → 활발

중간 지역 → 보통

미분양·공실이 많은 지역 → 침체

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 팔고 싶어도 팔리지 않을 때

️ 머니오백 팀장

상속받은 지방 집이 안 팔린다면, 그냥 들고 있어야 하나요?

노아

우선 알아두실 게 있어요. 그런 집들은 값이 오르지 않은 경우가 많아서, 팔 때 이익에 매기는 세금은 크지 않을 수 있습니다. 대신 문제는 다른 데 있죠. 팔리지 않는다는 것 자체, 그리고 가지고 있는 동안 계속 나가는 비용입니다.

단비

그래서 "일단 팔아야 한다"는 조급함에 서둘러 던지는 분들도 있어요. 하지만 순서를 잘못 잡으면 손해가 커집니다. 어떤 집을 먼저 정리하느냐에 따라 세금이 달라지기 때문에, 처분 순서부터 상담받아 보시는 게 좋습니다.

종순

한 가지 더요. 상속은 미리 이야기해두는 것이 정말 중요합니다. 갑자기 지방의 집이 여러 형제 앞으로 넘어오면, 팔리지도 않는 집을 두고 마음이 상하는 경우가 생겨요. 돈보다 가족 관계가 먼저 상하는 일이 많습니다.

'두 채'가 된 이유

지금의 2주택은 대부분 계획해서 만든 것이 아닙니다.

2주택

️ 상속 — 원치 않게 생긴 집

안 팔리는 집 — 처분 지연

투자 목적 — 크게 줄어든 유형

➡️ 숫자보다 사정을 봐야 보입니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

단비

조급하게 던지지 마세요. 어떤 집을 먼저 정리하느냐에 따라 결과가 달라집니다.

종순

상속은 미리 이야기해두세요. 돈보다 가족 관계가 먼저 상하는 일이 많습니다.

노아

가지고 있는 동안 나가는 비용까지 계산해 보세요. 그게 진짜 부담입니다.

오늘의 3줄 요약

① 여러 채를 가진 사람은 크게 줄었고, 남은 경우도 대부분 두 채다.

② 그 두 번째 집은 상속받았거나 팔리지 않는 지방 주택인 경우가 많다.

③ 처분 순서에 따라 결과가 달라지니, 조급함보다 상담이 먼저다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 주택 보유 현황과 시장 흐름을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 주택 수 판정·세율·공제 요건은 세목과 시점에 따라 다르고 개인 상황마다 결과가 크게 달라집니다. 실제 처분 순서와 절세 판단은 반드시 세무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 세무·시장 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 주택 보유 현황 및 시장 동향 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

상속 주택 때문에 고민이신가요? 댓글로 이야기 나눠주세요.

— 머니오백 연구소

종부세만 걱정했는데, 정작 부담은 재산세였습니다

머니 오백 연구소 500 — Mon, 3 Aug 2026 06:40:49 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑮

가만히 있어도
오르는 세금이 있습니다

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 정숙 · 다엘 · 현주

한 줄 요약

재산세는 공시가격을 기준으로 매겨집니다. 집을 사고팔지 않아도 공시가격이 오르면 세금이 함께 오르죠. 소득이 없는 은퇴 가구일수록 체감이 큽니다.

아무것도 안 했는데 왜 올랐죠?

️ 머니오백 팀장

집을 사지도 팔지도 않았는데 재산세 고지서 금액이 올랐다는 분들이 많아요. 왜 그런가요? 정숙 씨.

정숙

재산세는 실제 거래 가격이 아니라 공시가격을 기준으로 매겨지기 때문이에요. 공시가격은 해마다 새로 정해지는데, 이게 오르면 내가 아무것도 하지 않아도 세금이 따라 오릅니다. 그래서 "숨만 쉬어도 오른다"는 말이 나오죠.

다엘

많은 분이 종합부동산세만 걱정하시는데, 사실 재산세 쪽이 더 넓게 영향을 줍니다. 종부세는 일정 기준을 넘는 분들만 내지만, 재산세는 집을 가진 대부분이 내니까요. 그래서 체감으로는 재산세가 더 크게 느껴지는 경우가 많습니다.

재산세와 종합부동산세, 뭐가 다른가요

둘 다 '가지고 있을 때 내는 세금'이지만, 대상과 성격이 다릅니다.

구분	누가 내나	특징
재산세	집을 가진 대부분	공시가격이 오르면 함께 오름
️ 종합부동산세	일정 기준을 넘는 경우	대상자는 상대적으로 적음
공시가격	—	두 세금 모두의 계산 기준이 됨
은퇴 가구	—	⚠️ 소득은 그대로인데 세금만 올라 부담이 큼

※ 세율·기준·공제는 시점과 정책에 따라 바뀔 수 있습니다.

소득은 그대로, 세금만 오를 때

현역일 때와 은퇴 후는 같은 세금도 무게가 다릅니다. 소득 대비 부담을 개념도로 표현했어요.

소득 대비 체감 부담 (개념도)

근로소득이 있을 때 → 감당 가능

소득이 줄어든 시기 → 부담 커짐

연금으로만 생활할 때 → 가장 큼

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 집은 있는데 세금 낼 돈이 없다면

️ 머니오백 팀장

연금으로 생활하시는 분들은 고지서를 보고 정말 막막하실 것 같아요. 어떤 방법이 있을까요?

현주

현실적으로 세 갈래예요. 집을 활용해 현금을 만드는 방법(주택연금 등), 집의 규모를 줄이는 방법, 그리고 담보로 생활자금을 마련하는 방법입니다. 다만 고령이 되면 대출 자체가 쉽지 않아서, 선택지가 생각보다 좁아집니다.

다엘

그래서 미리 준비하는 게 핵심이에요. 상담을 하다 보면, 자녀에게 생활비를 받아 버티다가 뒤늦게 사정을 알게 되는 경우가 있습니다. 자녀도 힘들고 부모님도 마음이 무겁죠. 그 전에 집을 어떻게 활용할지 가족이 함께 이야기해두는 게 좋습니다.

정숙

참고로 고지서 금액이 이해되지 않을 때는 공시가격부터 확인해 보세요. 내 집의 공시가격이 얼마로 정해졌는지 조회할 수 있고, 이의가 있으면 정해진 기간에 의견을 낼 수도 있습니다. 무작정 놀라기보다 근거를 확인하는 게 먼저예요.

세금 부담을 줄이는 세 갈래

소득이 줄어든 시기에 선택할 수 있는 방향을 정리했습니다.

선택

집을 활용 — 살면서 연금으로

규모 줄이기 — 다운사이징

담보 활용 — 용도에 맞게만

➡️ 선택지가 좁아지기 전에 준비하세요.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

정숙

고지서가 이해되지 않으면 공시가격부터 확인하세요. 근거를 알면 대응할 수 있습니다.

다엘

자녀에게 기대어 버티기 전에, 집을 어떻게 활용할지 가족과 미리 상의하세요.

현주

고령이 되면 대출 선택지가 좁아집니다. 여유가 있을 때 미리 알아보는 게 좋아요.

오늘의 3줄 요약

① 재산세는 공시가격 기준이라, 가만히 있어도 오를 수 있다.

② 종부세보다 재산세가 더 많은 사람에게 넓게 영향을 준다.

③ 소득이 줄기 전에 집 활용 방법을 미리 정해두는 것이 안전하다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 보유세 구조를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 세율·공제·공시가격 기준은 수시로 바뀌고 개인 상황마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 세액과 절세 판단은 반드시 세무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 세무 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 재산세·공시가격 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '집값 양극화'를 쉽게 풀어드립니다

올해 재산세, 어떠셨나요? 댓글로 이야기 나눠주세요.

— 머니오백 연구소

한 곳이 묶이면 옆 동네가 들썩이는 이유 — 풍선 효과 쉽게 보기

머니 오백 연구소 500 — Sun, 2 Aug 2026 06:19:44 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑭

한 곳을 묶으면
옆 동네가 들썩입니다

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 종순 · 노아 · 단비

한 줄 요약

한 지역이 규제로 묶이면 수요가 사라지는 게 아니라 옆 지역으로 옮겨갑니다. 이것을 흔히 풍선효과라 부르며, 교통이 편리한 인접 지역일수록 뚜렷하게 나타납니다.

풍선효과란 무엇인가요?

️ 머니오백 팀장

어떤 지역이 규제로 묶이면 조용해질 것 같은데, 오히려 옆 동네가 들썩인다고요? 종순 씨.

종순

풍선을 한쪽에서 누르면 다른 쪽이 부풀잖아요. 딱 그 모양이에요. 규제로 한 지역에서 사기가 어려워지면, 그 수요 자체가 사라지는 게 아니라 인접한 지역으로 옮겨갑니다. 그래서 조용하던 동네가 갑자기 문의로 붐비게 되죠.

노아

특히 교통이 편리한 곳일수록 뚜렷해요. 도심까지 지하철로 빠르게 닿는 인접 지역이라면, 실수요자 입장에서 충분히 대안이 되니까요. 반대로 접근성이 떨어지는 곳은 같은 인접 지역이라도 반응이 크지 않습니다.

수요가 옮겨가는 순서

규제가 시작되면 수요는 대체로 비슷한 순서로 이동합니다.

단계	벌어지는 일
1️⃣ 규제 시작	해당 지역에서 사기가 어려워짐 · 거래가 줄어듦
2️⃣ 문의 이동	교통이 편리한 인접 지역으로 상담·문의가 몰림
3️⃣ 가격 반응	대표 단지부터 호가가 오르고 실거래로 이어짐
4️⃣ 추가 규제	⚠️ 그 지역도 묶이면, 다시 다음 지역으로 이동

※ 실제 흐름은 지역·시점에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.

어떤 곳이 더 크게 반응할까

같은 인접 지역이라도 도심 접근성에 따라 반응 크기가 달라집니다.

지역 특성별 반응 크기 (개념도)

지하철로 도심 직결 → 반응 큼

학군·생활권이 좋은 곳 → 중간

접근성이 떨어지는 곳 → 작음

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 실수요자는 어떻게 봐야 할까요

️ 머니오백 팀장

그럼 "다음에 오를 곳"을 미리 찾아 들어가면 되는 걸까요?

단비

그렇게 접근하면 위험해요. 풍선효과는 지나고 나서야 뚜렷해 보이는 현상이고, 미리 맞히기는 어렵습니다. 게다가 그 지역이 다시 규제로 묶이면 대출 조건이 하루아침에 달라질 수도 있어요. 예상만 믿고 무리하면 잔금에서 막힙니다.

노아

실수요자라면 순서를 바꾸는 게 좋아요. "오를 곳"을 찾는 대신, 내가 오래 살 수 있는 곳인지를 먼저 보는 겁니다. 출퇴근, 아이 학교, 생활권이 맞는지요. 그다음에 대출과 잔금 계획이 되는지를 확인하면 됩니다.

종순

덧붙이면, 규제 지역인지 아닌지에 따라 대출 한도와 세금이 함께 달라집니다. 계약 전에 그 지역이 현재 어떤 상태인지, 그리고 바뀔 가능성이 있는지 확인해 두세요. 이건 예측이 아니라 확인의 영역입니다.

집을 고를 때 봐야 할 것

"다음에 오를 곳"보다 내 생활과 자금이 먼저입니다.

기준

오래 살 수 있는가 — 생활권

감당 되는가 — 대출·잔금

시세 흐름 — 참고 자료일 뿐

➡️ 예측보다 확인과 계획이 안전합니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

종순

계약 전에 그 지역이 지금 어떤 상태인지 꼭 확인하세요. 대출 한도와 세금이 함께 달라집니다.

노아

"오를 곳"보다 "오래 살 곳"을 먼저 보세요. 실수요자에겐 그게 더 확실한 기준입니다.

단비

예상만 믿고 무리하면 잔금에서 막힙니다. 규제는 언제든 바뀔 수 있다는 전제로 계획하세요.

오늘의 3줄 요약

① 규제로 한 곳이 묶이면 수요는 사라지지 않고 옆 지역으로 옮겨간다.

② 도심 접근성이 좋은 인접 지역일수록 반응이 크게 나타난다.

③ 다음 지역을 맞히려 하기보다, 생활권과 자금 계획을 기준으로 삼자.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 시장 흐름을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 특정 지역의 매수를 권유하는 내용이 아닙니다. 규제 지정 여부·대출 한도·세금은 수시로 바뀌므로, 실제 계약 전에는 반드시 해당 지자체·금융기관·세무사 등 전문가에게 직접 확인하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 시장·대출 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 시장 동향 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '재산세 부담'을 쉽게 풀어드립니다

우리 동네는 어떤가요? 댓글로 이야기 나눠주세요.

— 머니오백 연구소

뉴스에 나오는 금리에 놀라지 마세요, 상단값과 내 금리는 다릅니다

머니 오백 연구소 500 — Sat, 1 Aug 2026 06:06:41 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑬

내 대출 금리는
왜 이렇게 정해질까?

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 단비 · 현주 · 정숙

한 줄 요약

대출 금리는 기준금리 + 가산금리 − 우대금리로 정해집니다. 뉴스에 나오는 높은 금리는 가장 높은 구간일 뿐이니, 은행마다 비교해 보면 조건이 크게 달라집니다.

금리는 어떻게 만들어지나요?

️ 머니오백 팀장

같은 시기에 대출을 받아도 사람마다 금리가 다르잖아요. 도대체 어떻게 정해지는 건가요? 단비 씨.

단비

공식은 의외로 단순해요. 기준금리 + 가산금리 − 우대금리입니다. 기준금리는 시장에서 정해지는 부분이고, 가산금리는 은행이 얹는 몫, 우대금리는 조건을 채우면 깎아주는 부분이에요. 이 셋이 합쳐져 내 금리가 나옵니다.

현주

문제는 요즘 세 가지가 동시에 불리하게 움직인 시기가 있었다는 거예요. 기준금리는 오르고, 은행은 가산금리를 낮추지 못하고, 대출을 조이느라 우대금리도 잘 안 주니까요. 그러면 체감 금리가 확 올라갑니다.

금리를 이루는 세 조각

내가 바꿀 수 있는 부분과 그렇지 않은 부분을 나눠 보면 전략이 보입니다.

구성	누가 정하나	내가 할 수 있는 일
기준금리	시장 상황	바꿀 수 없음 · 고정/변동 선택으로 대응
➕ 가산금리	은행별로 다름	여러 곳 비교하면 차이를 줄일 수 있음
➖ 우대금리	조건 충족 여부	급여이체·카드 등 조건을 미리 챙기기
️ 적용 시점	기관마다 다름	⚠️ 실행일 기준인지 접수일 기준인지 확인

※ 금리 구조와 우대 조건은 기관·시점에 따라 달라집니다.

뉴스 속 금리 vs 내 금리

기사에 나오는 가장 높은 금리는 특정 조건에서 나오는 상단값입니다. 실제 대부분은 그보다 낮은 구간에서 결정돼요.

금리 위치 비교 (개념도)

뉴스에 나오는 상단 금리 → 가장 높음

일반적으로 받는 구간 → 중간

조건을 잘 챙긴 경우 → 가장 낮음

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 조금이라도 유리하게 받으려면

️ 머니오백 팀장

한 곳에서 막혔다고 포기하는 분들이 많던데, 다른 방법이 있을까요?

정숙

있습니다. 사람들이 주로 큰 시중은행만 알아보시는데, 인터넷은행·지방은행·보험사까지 넓히면 조건이 다른 경우가 많아요. 특정 시기에 한 곳이 막혀도 다른 곳은 여유가 있을 수 있고요. 발품이 곧 금리 차이가 됩니다.

현주

놓치기 쉬운 게 금리가 확정되는 시점이에요. 어떤 곳은 대출이 실제로 나가는 날의 금리를 적용하고, 어떤 곳은 서류를 접수한 시점의 금리를 잡아두기도 합니다. 실행일 기준이면 그사이 금리가 오를 때 한도까지 줄어들 수 있으니 미리 물어보세요.

단비

다만 여러 곳에 동시에 넣는 건 주의가 필요해요. 기관에 따라 동시 접수가 제한되는 경우가 있어서, 오히려 진행이 꼬일 수 있습니다. 여러 곳을 비교는 하되, 접수는 정리해서 하시는 편이 안전합니다.

이 금리는 무엇으로 이뤄졌나

내 대출 금리를 세 조각으로 나눠 보면, 어디를 손볼 수 있는지가 보입니다.

내 금리

기준금리 — 시장이 정함

➕ 가산금리 — 기관마다 다름

➖ 우대금리 — 내가 챙길 수 있는 부분

➡️ 바꿀 수 있는 건 가산·우대금리 쪽입니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

단비

뉴스의 높은 금리에 지레 놀라지 마세요. 그건 상단값이고, 내 조건은 따로 계산됩니다.

현주

금리가 언제 확정되는지 꼭 물어보세요. 실행일 기준이면 한도까지 달라질 수 있습니다.

정숙

큰 은행만 보지 말고 인터넷은행·지방은행·보험사까지 넓혀 비교해 보세요.

오늘의 3줄 요약

① 대출 금리는 기준금리 + 가산금리 − 우대금리로 정해진다.

② 뉴스의 높은 금리는 상단값 — 내 조건은 따로 계산된다.

③ 기관을 넓혀 비교하고, 금리 확정 시점을 미리 확인하자.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 대출 금리 구조를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 금리·우대 조건·적용 시점은 기관과 시점에 따라 수시로 달라집니다. 실제 대출 조건은 반드시 해당 금융기관에 직접 확인하고, 필요하면 전문가와 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 대출 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 금리 구조·대출 실무 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

금리 때문에 고민되는 점이 있다면 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

전세는 오르는데 전세 대출은 줄어든다 — 세입자가 알아야 할 것

머니 오백 연구소 500 — Fri, 31 Jul 2026 06:00:22 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑫

전세는 오르고
전세대출은 줄어들고

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 노아 · 종순 · 다엘

한 줄 요약

전세금은 오르는데 전세대출은 받기 어려워졌습니다. 그 결과 세입자들이 월세로 밀려나고, 월세 부담이 커지자 다시 매매를 고민하는 연쇄 흐름이 이어지고 있습니다.

전세대출, 왜 어려워졌나요?

️ 머니오백 팀장

전세금은 계속 오르는데, 전세대출은 오히려 받기 힘들어졌다고요? 노아 씨.

노아

네. 가장 큰 변화는 보증 비율이 줄어든 것이에요. 예전에는 전세보증금의 대부분을 보증서로 커버해줬는데, 지금은 그 비율이 낮아졌습니다. 그러면 나머지는 신용으로 메우거나, 금리가 올라가거나, 아예 안 나오는 상황이 생기죠.

종순

여기에 갚을 능력을 따지는 심사가 더해졌어요. 예전엔 이자만 보면 됐던 경우도, 이제는 다른 빚까지 함께 계산합니다. 그래서 이미 대출이 있는 분은 전세대출 문턱이 훨씬 높아졌습니다.

상황별로 달라지는 전세대출

같은 전세대출이라도 내가 집이 있는지에 따라 조건이 크게 달라집니다.

구분	전세대출 상황
무주택자	가장 넓게 이용 가능 · 다만 보증 비율 축소로 한도는 줄어드는 추세
️ 1주택자	한도가 제한적 · 조건에 따라 갚을 능력 심사가 더 엄격
다주택자	⚠️ 원칙적으로 이용이 어려움
금리	매매 대출과 큰 차이 없는 수준까지 올라온 구간도 있음

※ 보증 비율·한도·금리는 시점과 정책에 따라 수시로 바뀔 수 있습니다.

줄어드는 보증, 커지는 부담

보증 비율이 낮아질수록 세입자가 직접 메워야 할 몫이 커집니다. 흐름을 개념도로 표현했어요.

보증 비율에 따른 대출 가능액 (개념도)

예전 (보증 비율 높음) → 넉넉

현재 (보증 비율 축소) → 줄어듦

기존 빚이 있는 경우 → 더 줄어듦

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 그래서 사람들은 어디로 갈까요

️ 머니오백 팀장

전세대출이 어려워지면, 세입자들은 결국 어디로 가게 되나요?

다엘

대부분 월세로 갑니다. 전세보증금을 마련할 방법이 없으니까요. 그런데 월세를 내다 보면 "이 돈이면 차라리 원리금을 갚는 게 낫지 않나" 하는 생각이 들죠. 그래서 다시 매매를 고민하게 되는 연쇄가 생깁니다.

노아

전세대출을 두고는 의견이 갈립니다. 한쪽에서는 전세대출이 집값을 밀어 올리는 요인이니 줄여야 한다고 보고, 다른 쪽에서는 지역에 따라 그 영향이 크지 않으며 서민 실수요자에게는 오히려 완화가 필요하다고 봅니다. 어느 쪽이든 제도 설계의 문제로 보시면 됩니다.

종순

세입자 입장에서 현실적인 조언을 드리면, 계약 전에 대출 가능 여부부터 확인하세요. 마음에 드는 집을 먼저 계약하고 나서 대출이 안 나오면 정말 곤란해집니다. 순서를 바꾸는 것만으로도 위험이 크게 줄어요.

전세에서 밀려난 사람들의 행선지

전세를 구하지 못한 분들이 실제로 향하는 방향을 단순화한 개념도입니다.

행선지

월세로 전환 — 가장 많은 선택

더 작은 집·외곽으로 이동

매매를 고민하는 쪽으로

➡️ 어느 쪽이든 계약 전 대출 확인이 먼저입니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

노아

보증 비율이 줄면 내가 메워야 할 몫이 커집니다. 한도를 미리 확인하고 움직이세요.

종순

계약이 먼저가 아니라 대출 확인이 먼저입니다. 순서만 바꿔도 위험이 크게 줄어요.

다엘

월세와 원리금을 같은 표에 놓고 비교해 보세요. 숫자로 보면 판단이 훨씬 쉬워집니다.

오늘의 3줄 요약

① 보증 비율 축소와 심사 강화로 전세대출 문턱이 높아졌다.

② 그 결과 세입자들이 월세로 밀려나고, 다시 매매를 고민하게 된다.

③ 계약보다 대출 확인이 먼저 — 순서만 바꿔도 위험이 줄어든다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 전세대출 흐름을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 보증 비율·한도·금리·심사 기준은 수시로 바뀌고 개인 상황마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 전세 계약과 대출은 반드시 해당 금융기관·보증기관·전문가와 직접 상담한 뒤 진행하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 대출 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 전세대출·임대차 시장 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

전세와 월세, 지금 어떤 고민을 하고 계신가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

신간 안내 · 해외에서 지키는 한국 집 · 재외 국민 부동산 완전 판

머니 오백 연구소 500 — Thu, 30 Jul 2026 15:41:58 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

신간 안내 · 해외에서 지키는 한국 집 · 재외국민 부동산 완전판

안녕하세요, 머니오백 연구소입니다.

오늘은 재외국민 여러분께 특별한 소식을 전해드립니다. 해외에 거주하시면서 한국의 부동산을 어떻게 관리해야 할지 고민하신 분들을 위한 전자책 『해외에서 지키는 한국 집 · 재외국민 부동산 완전판』이 부크크에서 출간되어 예스24를 비롯한 주요 온라인 서점에서 판매를 시작했습니다.

이런 분들께 필요한 책입니다

재외국민의 상황은 국내 거주자와 완전히 다릅니다. 세법상 신분 하나만 잘못 판단해도 수천만 원, 때로는 억 단위의 세금 차이가 발생합니다. 다음 중 하나라도 해당되신다면 이 책이 도움이 됩니다.

✅ 해외에 거주하며 한국에 부동산을 소유하고 계신 재외국민

✅ 곧 해외로 이주 예정이신 분

✅ 한국의 임대사업자 등록 · 유지 · 말소가 고민이신 분

✅ 곧 부동산 매도를 앞두고 양도세가 걱정되시는 분

✅ 해외 자녀에게 부동산을 물려주고 싶으신 분

✅ 국제 조세조약이 궁금하신 분

✅ 세무 · 법률 문제를 미리 준비하고 싶으신 분

책의 특징

1. 재외국민 시각으로 정리한 완전판

기존 부동산·세법 책들은 대부분 국내 거주자를 기준으로 쓰여 있습니다. 재외국민이 놓치기 쉬운 거주자·비거주자 판정, 조세조약 적용, 원격 계약 실무 같은 부분은 다뤄지지 않죠. 이 책은 오직 재외국민의 관점에서, 실제로 마주하는 상황들을 중심으로 구성되었습니다.

2. 448페이지의 방대한 실무 정보

본문 16개 챕터에 부록 5종을 더해 총 448페이지 분량입니다. 세법 기초부터 임대사업자 실무, 매도·양도세, 상속·증여, 임대차 계약 실무까지 전 영역을 다룹니다.

3. 소설 형식으로 풀어낸 세법 이야기

딱딱한 법률 조문 나열이 아니라, 화자 셀리 정을 통해 17명 사연자의 이야기가 전개됩니다. 파리·뉴욕·도쿄·런던·시드니의 재외국민들이 마주한 실제 상황을 재구성한 사례들이 담겨 있습니다.

4. 관련 법령 참조

본문 내용은 소득세법 · 조세특례제한법 · 민간임대주택에 관한 특별법 · 국제조세조정에 관한 법률 등 관련 법령을 참조하여 정리했습니다.

책의 구성 · 상세 목차

PROLOGUE

파리 새벽 네 시, 내가 이 책을 쓰기로 결심한 순간

PART 1 · 재외국민 세법의 기초

챕터	내용
Chapter 1	나는 거주자인가 비거주자인가
Chapter 2	재외국민이 자주 하는 5가지 오해
Chapter 3	세법상 신분이 만드는 결정적 차이

PART 2 · 임대사업자 실무

챕터	내용
Chapter 4	말소 버튼, 1년만 당겼어도 1억 2천을 지켰다
Chapter 5	임대사업자 등록 · 유지 · 말소의 전략
Chapter 6	임대소득 2천만 원 이하 신고 방법

PART 3 · 매도와 양도세

챕터	내용
Chapter 7	곧 부동산 매도 예정, 양도세 걱정
Chapter 8	1세대 1주택 비과세 받기
Chapter 9	종부세 고지서 받았을 때

PART 4 · 상속과 증여

챕터	내용
Chapter 10	해외 자녀에게 부동산 물려주기
Chapter 11	한국의 부모님이 돌아가셨을 때
Chapter 12	상속받은 부동산 관리

PART 5 · 임대차 계약 실무

챕터	내용
Chapter 13	해외에서 세입자와 계약하기
Chapter 14	외국인 세입자와 계약하기

PART 6 · 실전 총정리

챕터	내용
Chapter 15	파리 · 뉴욕 · 도쿄 3가지 사례
Chapter 16	재외국민 임대사업자 연간 체크리스트

부록

부록	내용
A	세무 용어 정리
B	조세조약 국가별 정리
C	서류 양식 모음
D	유용한 연락처
E	자가 진단 워크북

EPILOGUE

재외국민 여러분께 드리는 마지막 편지

도서 정보

도서명 · 해외에서 지키는 한국 집 · 재외국민 부동산 완전판

저자 · 정정숙 (필명 셀리 정)

출판사 · 부크크

발행일 · 2026년 07월 10일

페이지 · 448페이지

형식 · 전자책 (EPUB)

ISBN · 979-11-12-23585-5

구매 안내

부크크와 예스24를 비롯한 주요 온라인 서점에서 구매하실 수 있습니다.

저자의 말

이 책의 화자로 등장하는 셀리 정은 저자가 창작한 가상의 인물이며, 17명 사연자들의 이야기도 재외국민이 실제로 마주하는 상황을 반영한 구성입니다. 이 책의 사례와 인물은 픽션이지만, 담긴 세무 · 부동산 정보는 실제 법령과 실무에 기반을 두고 있습니다.

다만 개별 상황에 대한 판단은 반드시 세무사 · 법무사 · 공인중개사 등 전문가와 상담하시기를 권합니다.

재외국민 여러분이 조금 덜 외롭기를, 조금 더 지혜롭게 지키실 수 있기를 바라며 이 책을 정성껏 만들었습니다. 많은 관심과 응원 부탁드립니다.

머니오백 연구소 · 재외국민 · 부동산 · 세법 · 실무 정보
재외국민 여러분의 자산 지킴이가 되겠습니다

자금조달계획서, 서류 한 장이 아니었습니다 — 남겨야 할 흔적 4가지

머니 오백 연구소 500 — Thu, 30 Jul 2026 06:57:32 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑪

집 산 뒤에 오는 질문,
"이 돈 어디서 났나요?"

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 정숙 · 단비 · 현주

한 줄 요약

집을 살 때 낸 자금조달계획서는 그것으로 끝이 아닙니다. 나중에 "정말 그 돈이 맞느냐"는 확인이 올 수 있어요. 핵심은 용도에 맞게 쓰고, 흔적을 남기는 것입니다.

자금조달계획서, 왜 중요한가요?

️ 머니오백 팀장

집을 살 때 자금조달계획서를 내잖아요. 그냥 서류 한 장 아닌가요? 정숙 씨.

정숙

그렇지 않아요. 이 서류는 "이 집을 살 돈이 어디서 나왔는지"를 적는 것이라, 나중에 확인이 들어올 때 기준점이 됩니다. 적어낸 내용과 실제 돈의 흐름이 다르면 그때부터 설명해야 할 일이 생기죠. 그래서 처음 쓸 때부터 사실대로, 정확하게 쓰는 게 중요합니다.

단비

실제로 이 서류를 계기로 확인이 이뤄지는 경우, 상당수는 세금과 관련된 확인입니다. 대출을 어떻게 받았는지, 가족에게 받은 돈이 빌린 것인지 준 것인지 같은 부분이죠. 그래서 서류를 낼 때부터 근거를 함께 준비해두는 게 마음이 편합니다.

돈의 출처별, 남겨야 할 흔적

집 살 돈은 보통 네 갈래에서 나옵니다. 각각 무엇을 남겨야 하는지가 다릅니다.

돈의 출처	남겨야 할 흔적
내가 모은 돈	급여·소득 내역, 적금 만기 등 통장 기록
주택담보대출	대출 실행 내역 · 계약서상 금액과 일치 여부
‍ ‍ 가족에게 받은 돈	빌린 것이면 차용증 · 이자 이체 · 상환 기록
사업자 대출	⚠️ 사업 용도로 쓴 증빙 — 주택 구입에 쓰면 안 됨

※ 제출 대상·확인 기준은 시점과 제도에 따라 바뀔 수 있습니다.

미리 준비할수록 편해집니다

같은 상황이라도 언제 준비했느냐에 따라 나중에 드는 수고가 크게 달라집니다.

️ 준비 시점에 따른 소명 부담 (개념도)

아무 기록 없이 → 부담 큼

나중에 급히 정리 → 줄어듦

계약 때부터 차곡차곡 → 가장 작음

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 가장 많이 걸리는 두 가지

️ 머니오백 팀장

실제로 문제가 되는 건 주로 어떤 경우인가요?

정숙

첫째는 사업자 대출이에요. 사업자 대출은 말 그대로 사업을 운영하는 데 쓰라고 나온 돈입니다. 이걸로 집을 사면 용도를 벗어난 게 되죠. 특히 개인사업자는 사업 계좌와 개인 계좌가 섞이기 쉬워서, 평소에 구분해두는 습관이 필요합니다.

현주

둘째는 생활안정자금 대출입니다. 집을 담보로 생활비·의료비·교육비 같은 데 쓰라고 나오는 돈인데, 이걸로 집을 또 사면 안 되는 약정이 걸려 있어요. 한도도 예전보다 줄었고요. "담보가 있으니 알아서 쓰면 되겠지" 하시면 곤란해집니다.

단비

정리하면 원칙은 하나예요. "그 돈은 그 용도로." 대출마다 쓰라는 목적이 정해져 있고, 그 안에서 쓰면 아무 문제가 없습니다. 반대로 목적을 벗어나면 나중에 설명이 길어지고, 불이익이 따라올 수도 있어요.

대출마다 정해진 '쓰임새'

같은 대출처럼 보여도 쓰라는 곳이 다릅니다. 이것만 지켜도 대부분의 문제가 사라져요.

용도

주택담보대출 — 집을 사거나 잔금 치를 때

사업자 대출 — 사업 운영 자금

생활안정자금 — 생활비·의료비·교육비

➡️ 그 돈은 그 용도로. 이 원칙 하나면 충분합니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

정숙

개인사업자라면 사업 계좌와 개인 계좌를 평소에 구분해두세요. 나중에 설명하기가 훨씬 쉬워집니다.

현주

생활안정자금은 이름 그대로 생활에 쓰는 돈입니다. 그 돈으로 집을 또 사면 안 된다는 약정, 꼭 확인하세요.

단비

계약할 때부터 근거를 모아두세요. 나중에 급히 만드는 것보다 훨씬 수월합니다.

오늘의 3줄 요약

① 자금조달계획서는 나중에 확인이 들어올 때의 기준점이 된다.

② 사업자 대출로 집을 사거나, 생활안정자금으로 집을 또 사면 안 된다.

③ 원칙은 하나 — "그 돈은 그 용도로", 그리고 흔적을 남길 것.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 자금 출처와 대출 용도를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 제출 대상·확인 기준·약정 내용은 수시로 바뀌고 개인 상황마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 자금조달계획서 작성과 소명, 대출 용도 판단은 반드시 세무사·법무사·해당 금융기관 등 전문가와 직접 상담한 뒤 진행하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 대출·세무 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 자금조달계획서·대출 용도 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

자금 출처 정리, 어떤 부분이 가장 헷갈리셨나요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

연봉 5천만 원이 갈림길 — 내 집 마련 대출 전략 정리

머니 오백 연구소 500 — Wed, 29 Jul 2026 06:51:27 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑩

첫 집 마련,
정책자금이 정답일까?

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 다엘 · 노아 · 종순

한 줄 요약

정책자금 대출은 소득이 넉넉지 않은 분에게 유리한 제도입니다. 다만 금리 차이가 예전만큼 크지 않아, 내 연봉과 집값 조건에 따라 은행 대출이 나은 경우도 있습니다.

정책자금 대출, 뭐가 다른가요?

️ 머니오백 팀장

첫 집을 마련하려는 분들이 가장 먼저 알아보는 게 정책자금 대출이죠. 은행 대출과 뭐가 다른가요? 다엘 씨.

다엘

가장 큰 차이는 심사 기준이에요. 은행 대출은 내 모든 빚을 합쳐서 갚을 능력을 따지지만, 정책자금은 그보다 완화된 기준으로 봅니다. 그래서 소득이 적거나 다른 빚이 좀 있는 분이 활용하기 좋은 제도죠.

노아

다만 예전만큼 '무조건 유리한 카드'는 아니게 됐어요. 금리 차이가 많이 좁혀졌거든요. 한때는 정책자금이 은행보다 훨씬 저렴했는데, 지금은 비슷해진 구간도 있습니다. 그래서 "정책자금이니까 당연히 이득"이라고 넘기면 안 돼요.

정책자금 대출, 종류별로 보기

대표적인 정책자금은 세 가지예요. 가입 대상과 집값 한도가 각각 다릅니다.

구분	주로 누구에게	특징
디딤돌	소득이 낮은 무주택자	집값 한도가 가장 낮은 편
보금자리론	중간 소득 실수요자	완화된 심사 기준 적용
신생아 특례	출산 가구	집값 한도가 상대적으로 높음
은행 주담대	소득이 받쳐주는 실수요자	⚠️ 한도는 크지만 심사가 엄격

※ 대상 요건·집값 한도·금리는 시점과 정책에 따라 수시로 바뀔 수 있습니다. 반드시 최신 기준을 확인하세요.

좁혀진 금리 차이

예전에는 정책자금이 은행보다 훨씬 저렴했지만, 지금은 그 격차가 크게 줄었습니다. 흐름을 개념도로 표현했어요.

금리 부담의 상대적 크기 (개념도)

예전 정책자금 → 확실히 저렴

현재 정책자금 → 은행과 비슷해짐

은행 주담대 → 기준

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다. 금리는 시점마다 달라집니다.

️ 그럼 나는 어느 쪽이 유리할까요

️ 머니오백 팀장

가장 궁금한 건 이거예요. 나는 정책자금과 은행 대출 중 어느 쪽을 봐야 하나요?

다엘

현장에서 자주 쓰는 기준선이 하나 있어요. 연봉 5천만 원입니다. 이 아래라면 정책자금부터 살펴보는 게 좋고, 부부 합산으로 이를 넘어선다면 은행 대출로 입지가 더 나은 집을 보는 편이 나을 수 있다는 거죠.

노아

계산을 해보면 더 분명해져요. 집값 한도가 낮은 정책자금으로 5억짜리 집을 사려는데 대출이 2억까지만 나온다면, 내 돈이 3억은 있어야 합니다. 같은 3억을 들고 은행 대출을 활용하면 더 나은 입지의 집을 볼 수도 있죠. 물론 그만큼 매달 갚는 돈도 커지니 소득이 받쳐줘야 합니다.

종순

한 가지 더요. 정책자금은 집값 한도가 정해져 있어서, 그 금액대의 집을 찾기 어려운 지역도 있습니다. 그래서 서민·실수요자용 대출은 한도를 좀 올려주자는 의견이 꾸준히 나와요. 이건 특정 정치색과 무관한 제도 개선 논의로만 봐주시면 됩니다.

내 집 마련 자금, 이렇게 구성됩니다

집을 살 때 돈은 크게 세 갈래에서 나옵니다. 내 상황에서 어느 조각이 큰지 먼저 보세요.

집값

내 자본금 — 모아둔 돈

대출 — 정책자금 또는 은행

부대비용 — 취득세·중개보수 등

➡️ 대출 한도만 보지 말고 부대비용까지 함께 계산하세요.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

다엘

연봉 5천만 원을 기준선으로 삼아보세요. 그 아래면 정책자금부터, 넘으면 은행 대출도 함께 비교해 보시고요.

노아

한도만 보지 말고 '내가 매달 얼마를 갚을 수 있는가'로 되짚으세요. 그게 진짜 기준입니다.

종순

정책자금은 조건이 자주 바뀝니다. 신청 직전에 최신 기준을 꼭 다시 확인하세요.

오늘의 3줄 요약

① 정책자금은 심사가 완화돼 소득이 넉넉지 않은 분에게 유리하다.

② 다만 금리 격차가 좁아져 '무조건 이득'은 아니다 — 비교가 필요하다.

③ 연봉 5천만 원을 기준선 삼되, 매달 갚을 수 있는 금액으로 최종 판단하자.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 내 집 마련 자금 구조를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 대출 요건·집값 한도·금리는 수시로 바뀌고 개인 소득·부채 상황마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 신청 전에는 반드시 주택도시기금·주택금융공사·해당 금융기관 등에서 최신 기준을 직접 확인하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 대출 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 정책자금 대출 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

첫 집 마련, 가장 막막했던 부분은 무엇인가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

부가가치세가 뭔가요? 그 돈이 원래 내 돈이 아닌 이유

머니 오백 연구소 500 — Tue, 28 Jul 2026 07:09:43 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ㉒

부가가치세,
그 돈은 원래 내 돈이 아닙니다

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 다엘 · 단비 · 정숙

한 줄 요약

부가가치세는 소비자가 낸 세금을 사업자가 잠시 맡아두었다가 대신 내는 구조입니다. 원래 내 돈이 아니기 때문에, 신고를 빼먹으면 가산세가 붙고 매출 누락은 적발될 수 있습니다.

부가가치세가 대체 뭔가요?

️ 머니오백 팀장

영수증을 보면 늘 붙어 있는 부가가치세, 이게 정확히 뭔가요? 다엘 씨.

다엘

물건이나 서비스가 거래될 때 붙는 세금이에요. 우리나라는 대체로 가격의 10%가 부가가치세입니다. 예를 들어 11,000원을 냈다면 그중 1,000원이 부가가치세예요. 중요한 건, 이걸 실제로 부담하는 사람은 물건을 산 소비자라는 점입니다.

단비

그런데 소비자가 세무서에 직접 낼 수는 없잖아요. 그래서 사업자가 대신 걷어서 냅니다. 손님에게 1,000원을 받아 잠시 맡아뒀다가, 신고 때 나라에 전달하는 거죠. 그래서 이 돈은 원래 내 매출이 아니라 잠깐 보관 중인 돈이라고 생각해야 해요.

정숙

여기서 초보 사장님들이 가장 많이 실수하세요. 통장에 들어온 돈을 전부 내 돈으로 착각하고 써버리는 거예요. 그러다 신고 때가 되면 낼 돈이 없어 당황합니다. 그래서 저는 받은 부가세만 따로 떼어 두라고 늘 말씀드립니다.

낼 세금은 이렇게 계산됩니다

사업자가 실제로 내는 부가세는 받은 세금에서 낸 세금을 뺀 차액입니다.

구분	의미
➕ 매출세액	내가 팔면서 손님에게 받은 부가세
➖ 매입세액	내가 재료·물건을 사면서 낸 부가세 (증빙 필요)
낼 세금	매출세액 − 매입세액 = 실제 납부액
증빙	⚠️ 세금계산서·카드전표 없으면 매입세액 공제 어려움

※ 세율·공제·간이과세 여부에 따라 실제 계산은 달라집니다. 개별 확인이 필요합니다.

증빙을 잘 챙길수록 세금이 줄어요

매입 증빙을 얼마나 챙기느냐에 따라 실제 내는 세금이 달라집니다. 그 차이를 개념도로 표현했어요.

증빙 정리 정도에 따른 납부액 (개념도)

증빙을 안 챙김 → 가장 많이 냄

일부만 챙김 → 줄어듦

꼼꼼히 챙김 → 가장 적게 냄

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 신고를 안 하면 어떻게 되나요?

️ 머니오백 팀장

깜빡했거나, 일부러 매출을 줄여 신고하면 어떻게 되나요?

다엘

신고나 납부를 빼먹으면 가산세가 붙어요. 늦을수록 불어나는 구조라, 원래 낼 세금보다 훨씬 커질 수 있습니다. 실수로 놓쳤다면 스스로 빨리 고쳐 신고할수록 부담이 줄어드니, 늦었다고 덮어두는 게 가장 나쁜 선택이에요.

정숙

일부러 매출을 숨기는 건 완전히 다른 문제예요. 단순 실수가 아니라 고의로 본 것이라 훨씬 무겁게 다뤄집니다. 그리고 요즘은 예전처럼 숨기기가 어려워요. 카드·현금영수증·플랫폼 자료가 다 남으니까요.

단비

맞아요. 예전에는 "현금으로 받으면 모르겠지" 했지만, 지금은 거래가 지나간 자리마다 기록이 남습니다. 그래서 숨기려다 오히려 가산세까지 얹혀 더 크게 무는 경우가 많아요. 정직하게 신고하는 게 결국 가장 싼 방법입니다.

이렇게 걸립니다 — 실제 적발 구조

국세청이 공개한 적발 사례 하나를 구조만 살펴볼게요. 공유숙박(민박·단기임대) 매출을 숨기려다 드러난 경우입니다.

사례로 보는 매출 은닉 구조

① 실제로 숙소를 운영하는 사람이, 예약·결제는 플랫폼을 통해 받습니다.

② 그런데 정산금을 본인이 아닌 다른 사람(가족) 명의 계좌로 받습니다.

③ 그 돈은 다시 실제 운영자에게 이체되지만, 장부상으로는 매출이 없는 것처럼 꾸며집니다.

그런데 이렇게 드러납니다

국세청은 공유숙박 플랫폼에서 매출 자료를 직접 수집합니다. 즉, "누가 얼마를 정산받았는지"가 플랫폼 쪽에 이미 남아 있어요. 신고한 매출과 플랫폼 자료가 맞지 않으면 바로 눈에 띄고, 차명계좌로 우회한 흐름까지 추적됩니다. 결국 누락된 매출이 적발돼 사업자로 직권등록되고 세금이 추징됩니다.

핵심은 이겁니다. "플랫폼을 거친 거래는 이미 기록으로 남아 있다." 그래서 숨기는 것 자체가 성립하기 어려운 시대가 됐습니다.

신고를 대하는 세 가지 태도

같은 상황이라도 어떻게 대응하느냐에 따라 결과가 갈립니다.

결과

✅ 제때 정직하게 — 가장 적게 냄

놓쳤어도 스스로 고침 — 부담 줄어듦

숨기려다 적발 — 가장 크게 냄

➡️ 정직한 신고가 결국 가장 싼 길입니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

다엘

받은 부가세는 잠시 맡아둔 돈입니다. 매출과 따로 떼어 두면 신고 때 당황할 일이 없어요.

정숙

매입 증빙을 꼼꼼히 챙기세요. 그게 곧 내가 덜 내는 세금이 됩니다.

단비

거래는 이미 기록으로 남는 시대입니다. 정직한 신고가 결국 가장 싼 방법이에요.

오늘의 3줄 요약

① 부가가치세는 소비자가 낸 세금을 사업자가 대신 걷어 내는 구조다.

② 낼 세금은 '받은 세금 − 낸 세금'이라, 매입 증빙이 곧 절세다.

③ 플랫폼·카드 기록이 남는 시대, 숨기려다 가산세로 더 크게 문다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 부가가치세 제도를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 세율·공제·간이과세 기준·가산세는 시점과 업종·개인 상황에 따라 다릅니다. 실제 신고와 절세 판단은 반드시 세무사 등 전문가와 직접 상담하거나 국세청 안내를 확인한 뒤 진행하시기 바랍니다.

참고 출처

· 국세청이 공개한 부가가치세 안내 및 신고내용 확인 관련 보도참고자료
· 공개된 부가가치세 제도 일반 자료 종합
※ 적발 사례는 공개 자료의 구조만 인용해 익명으로 재구성했으며, 특정 인물·상호와 무관합니다. 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

부가세 신고에서 가장 헷갈렸던 점이 있다면 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

연금도 세금이 붙는다 — 폭탄 피하는 분산의 기술

머니 오백 연구소 500 — Tue, 28 Jul 2026 06:46:38 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑧

집은 있는데
현금이 없다면

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 종순 · 다엘 · 현주

한 줄 요약

집에 계속 살면서 그 집을 담보로 매달 연금을 받는 게 주택연금입니다. 고가 주택은 민간 주택연금이 대안이고, 톤틴 연금은 끝까지 오래 받는 사람에게 유리한 구조입니다.

집은 있는데 통장이 비었어요

️ 머니오백 팀장

은퇴했는데 자산이 집 한 채뿐이고 현금이 없는 분들, 주택연금이 답이 될 수 있을까요? 종순 씨.

종순

네. 주택연금은 내 집에 계속 살면서 그 집을 담보로 매달 연금을 받는 제도예요. 지급액은 대체로 시세 1억 원당 월 약 30만 원이 기준이라, 시세 5억 집이면 매달 약 150만 원을 집에 살면서 받는 셈이죠.

다엘

공적 주택연금은 가입 기준이 정해져 있어요. 그런데 최근엔 고가 주택도 가입할 수 있는 민간 주택연금이 나왔습니다. 의외로 "집값은 큰데 현금은 마이너스"인 분들이 있어서 수요가 있어요. 대신 민간 상품은 연금액이 공적 제도보다 다소 낮은 편입니다.

주택연금 · 톤틴연금 정리

집을 활용하는 길과, 오래 받을수록 유리한 톤틴 구조까지 한 표로 봅니다.

제도	핵심
주택연금 (공적)	집에 살며 수령 · 시세 1억당 월 약 30만 원
민간 주택연금	고가 주택도 가능 · 연금액은 다소 낮음 · 상속세 절감 효과
톤틴연금 (구조)	중도 이탈자 몫을 장기 수령자에 재분배 · '계'와 유사
⚡ 최저보증 ·초고속형	⚠️ 중도 해지 시 페널티 큼 · 끝까지 받을 사람에게 유리

※ 가입 기준·지급액·보증 조건은 시점과 상품에 따라 바뀔 수 있습니다.

시세가 클수록 늘어나는 월 연금

주택연금은 대체로 시세 1억당 월 약 30만 원이 기준입니다. 시세에 따라 달라지는 흐름을 개념도로 표현했어요.

시세별 월 수령액 (개념도)

시세 3억 → 월 약 90만 원

시세 5억 → 월 약 150만 원

시세 7억 → 월 약 210만 원

※ 실제 지급액은 가입 연령·상품·시점에 따라 달라집니다. 개념 이해용입니다.

️ '38% 더 받는다'는 톤틴, 정체가 뭘까

️ 머니오백 팀장

요즘 화제인 톤틴 연금은 어떻게 더 많이 받는 게 가능한 거죠?

다엘

핵심은 재분배 구조예요. 중도에 해지하거나 일찍 사망한 사람에게는 덜 주고, 그 몫을 모아 끝까지 오래 받는 사람에게 더 얹어주는 방식이죠. 외부에서 수익을 가져오는 게 아니라 참여자 안에서 나눠주는 겁니다.

종순

우리에게 익숙한 '계'를 떠올리면 쉬워요. 먼저 타는 사람은 조금 덜 받고, 끝까지 남는 사람이 더 받는 원리와 같죠. 그래서 톤틴은 중간에 깰 사람에겐 불리하고, "끝까지 연금으로 받겠다"는 사람에게 유리합니다.

현주

노후가 얼마 안 남은 분들을 위해 개시 시점을 앞당긴, 이른바 '초고속 연금'도 있어요. 짧게 납입하고 비교적 빨리 받기 시작하는 식이죠. 급하신 분들에겐 대안이지만, 시간 여유가 있다면 굳이 서두를 필요는 없다는 의견도 있습니다.

톤틴, 이렇게 나뉩니다

톤틴 연금이 어떻게 재분배되는지, 그 구조를 개념도로 단순화했습니다.

재분배

️ 끝까지 오래 받는 사람 — 더 많이

중도 해지 — 페널티

일찍 사망 — 적게

➡️ 중간에 깰 계획이 있다면 맞지 않는 상품입니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

종순

집 한 채가 전부라면 주택연금이 현실적인 노후 현금 해법이 될 수 있어요. 집에 살면서 받는다는 게 핵심입니다.

다엘

고가 주택은 민간 주택연금이 대안입니다. 공적·민간을 연금액과 조건으로 꼼꼼히 비교하세요.

현주

톤틴은 '끝까지 받겠다'는 확신이 있을 때 유리합니다. 중도 해지 가능성이 있으면 신중하세요.

오늘의 3줄 요약

① 주택연금은 집에 살면서 시세 1억당 월 약 30만 원을 받는 노후 현금 해법.

② 고가 주택은 민간 주택연금이 대안(연금액은 다소 낮음).

③ 톤틴은 오래·끝까지 받을 사람에게 유리, 중도 해지는 페널티가 크다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 주택연금·연금 상품 구조를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 특정 상품의 가입 권유가 아닙니다. 가입 기준·지급액·보증 조건은 수시로 바뀌고 개인 상황마다 결과가 다릅니다. 실제 가입 전에는 주택금융공사·해당 금융기관·전문가와 직접 상담하시기 바랍니다.

참고 출처

· 연금·노후 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 주택연금·연금 상품 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '연금 세금·건보료 폭탄 피하는 법'을 쉽게 풀어드립니다

주택연금, 고민되는 점이 있다면 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

좋은 세금 정책은 어디서 시작될까 — 세 단계로 이해하는 부동산세

머니 오백 연구소 500 — Mon, 27 Jul 2026 12:55:06 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ㉑

️ 부동산 세금은
왜 늘 논쟁이 될까?

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 다엘 · 현주 · 종순

한 줄 요약

부동산 세금은 살 때 · 가지고 있을 때 · 팔 때 세 단계로 나뉩니다. 각 단계의 세금을 어느 쪽으로 조절하느냐를 두고 늘 의견이 갈리기 때문에, 부동산 세금은 항상 논쟁의 중심에 섭니다.

️ 세금이 붙는 세 번의 순간

️ 머니오백 팀장

부동산 세금 이야기만 나오면 늘 시끄러워요. 워낙 종류가 많아서 그런 것 같은데, 큰 틀부터 정리해 주시겠어요? 다엘 씨.

다엘

사실 뼈대는 단순해요. 세금이 붙는 순간은 딱 세 번입니다. 집을 살 때, 가지고 있을 때, 그리고 팔 때. 살 때 내는 게 취득세, 가지고 있을 때 내는 게 재산세와 종합부동산세, 팔 때 이익에 붙는 게 양도소득세예요. 이 세 칸만 머리에 넣으면 뉴스가 훨씬 쉽게 읽힙니다.

현주

그런데 이 세 개가 서로 연결돼 있다는 게 핵심이에요. 한쪽을 누르면 다른 쪽이 반응합니다. 예를 들어 팔 때 내는 세금이 무거우면, 사람들이 팔지 않고 버티게 되죠. 그러면 매물이 잠기고, 시장이 굳습니다. 그래서 "어느 세금을 어떻게" 조절하느냐를 두고 늘 논쟁이 벌어지는 거예요.

부동산 세금 3단계

복잡한 이름들도 세 칸에 넣으면 정리됩니다.

단계	대표 세금	성격
살 때	취득세	거래를 시작할 때 한 번 내는 세금
가지고 있을 때	재산세 · 종합부동산세	보유하는 동안 해마다 내는 세금
팔 때	양도소득세	팔아서 남긴 이익에 붙는 세금
공통점	서로 연결	⚠️ 한 단계를 조절하면 다른 단계가 반응

※ 세율·기준·공제는 시점과 정책에 따라 자주 바뀝니다. 실제 세액은 개별 확인이 필요합니다.

한 단계를 누르면 벌어지는 일

각 단계의 세금은 사람들의 행동을 다르게 바꿉니다. 그 방향을 개념도로 표현했어요.

세금이 무거워질 때의 반응 (개념도)

살 때 세금 ↑ → 진입 문턱이 높아짐

가지고 있을 때 세금 ↑ → 보유 부담이 커짐

팔 때 세금 ↑ → 매물이 잠김

※ 방향을 이해하기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다. 효과는 시장 상황에 따라 다릅니다.

️ 왜 이렇게 의견이 갈릴까요

️ 머니오백 팀장

같은 세금을 두고도 완전히 다른 주장이 나오잖아요. 왜 그런가요?

다엘

세금에는 두 가지 목적이 섞여 있기 때문이에요. 하나는 나라 살림에 쓸 돈을 걷는 것, 다른 하나는 사람들의 행동을 유도하는 것입니다. 이 둘의 무게를 어디에 두느냐에 따라 결론이 달라집니다. 어느 한쪽이 정답이라기보다, 가치 판단의 영역인 거죠.

종순

한쪽에서는 "세금을 무겁게 해서 투기 수요를 눌러야 한다"고 봅니다. 반대쪽에서는 "세금이 지나치면 실수요자와 은퇴 가구가 먼저 타격을 받는다"고 보고요. 둘 다 일리가 있는 이야기라, 어느 선에서 균형을 잡느냐가 늘 숙제로 남습니다.

현주

그래서 개인 입장에서 중요한 건 정답을 고르는 것이 아니라 대비하는 것이에요. 세금은 바뀌는 것을 전제로, 내 계획이 어느 방향으로 바뀌어도 견딜 수 있는지를 점검해 두는 게 현실적인 자세입니다.

논쟁이 도는 세 개의 축

부동산 세금 논쟁은 결국 이 세 축을 어떻게 조합하느냐의 문제입니다.

세금

살 때 — 진입 문턱

있을 때 — 보유 부담

팔 때 — 거래 활력

➡️ 하나만 보지 말고 세 축을 함께 봐야 합니다.

️ 토론자들이 입을 모은 한 가지

세금을 어느 방향으로 조절하든, 토론에 참여한 이들이 공통으로 강조한 것은 하나였습니다. 제도를 설계할 때 그 세금을 실제로 감당하는 사람들 — 실수요자와 서민, 은퇴 가구의 목소리가 충분히 반영되어야 한다는 것입니다. 통계와 세율만으로 판단하면 정작 부담을 지는 사람들의 사정이 가려지기 쉽기 때문입니다. 결국 좋은 세금 정책은 숫자뿐 아니라 현장의 목소리에 귀를 기울이는 데서 시작된다는 당부였습니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

다엘

살 때·있을 때·팔 때, 이 세 칸만 기억하세요. 복잡한 뉴스가 쉽게 정리됩니다.

종순

양쪽 주장 모두 일리가 있습니다. 정답을 고르기보다 균형점을 이해하려 해보세요.

현주

세금은 바뀝니다. 어느 방향으로 바뀌어도 견딜 수 있게 계획을 점검하세요.

오늘의 3줄 요약

① 부동산 세금은 살 때·있을 때·팔 때 세 단계로 나뉜다.

② 세 단계가 서로 연결돼 있어, 한쪽을 조절하면 다른 쪽이 반응한다.

③ 정답을 고르기보다, 바뀌어도 견딜 수 있게 대비하는 것이 현실적이다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 부동산 세금 제도의 큰 틀을 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 특정 정책이나 입장을 지지·반대하는 내용이 아닙니다. 세율·기준·공제는 자주 바뀌고 개인 상황마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 세액과 절세 판단은 반드시 세무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 세금 제도에 관한 공개된 일반 자료를 종합·재구성
· 세금의 취득·보유·양도 3단계 구조에 관한 공개 해설 자료 참고
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글·발언의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다. 구체적 수치·발언은 검증 가능한 범위에서만 다루었습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

부동산 세금, 가장 궁금한 부분은 무엇인가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

이미 받고 있어도 다시 늘릴 수 있다 — 국민 연금 3가지 방법

머니 오백 연구소 500 — Mon, 27 Jul 2026 06:43:45 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑦

국민연금,
미룰수록 늘어난다

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 노아 · 현주 · 정숙

한 줄 요약

국민연금은 늦게 받을수록 매년 일정 비율씩 늘어납니다(연기연금). 덜 낸 이력은 추후 납부·임의 계속으로 보완할 수 있고, 부부라면 유족연금 중복 불가를 꼭 알아두세요.

미룰수록 늘어난다는 게 사실인가요?

️ 머니오백 팀장

국민연금을 더 받는 가장 강력한 방법이 있다면 무엇일까요? 노아 씨.

노아

연기연금이에요. 받을 수 있는 시점부터 최대 5년까지 수령을 늦출 수 있는데, 1년 미룰 때마다 연금액이 일정 비율씩 올라갑니다. 5년을 미루면 상당폭이 늘어난 금액을 평생 받게 되고, 여기에 물가 상승분까지 더해집니다.

현주

중요한 건, 이미 받기 시작했더라도 다시 연기 신청이 가능하다는 점이에요. 받은 돈을 그냥 통장에 넣어두고 있다면, 차라리 연기로 매년 불리는 편이 나을 수 있죠. 다만 당장 생활비가 급한 분은 받는 게 맞습니다.

국민연금 늘리는 4가지 방법

연금을 늘리는 길은 크게 넷입니다. 연기연금 · 추후 납부 · 임의 계속, 그리고 부부가 알아둘 유족연금.

방법	효과 · 주의
⏳ 연기연금	최대 5년 연기 · 매년 일정 비율 증액 · 이미 수령 중이어도 재신청 가능
➕ 추후 납부	과거 못 낸 기간을 메워 연금액 상향
임의 계속	60세 이후~개시 전까지 추가 납입 가능
유족연금	⚠️ 배우자에게 평생 지급되나, 본인 연금과 중복 수령 불가

※ 증액 비율·요건은 시점과 제도에 따라 바뀔 수 있습니다.

연기할수록 커지는 연금

받는 시점을 늦출수록 매달 받는 금액이 커집니다. 정상 수령을 기준으로 한 상대적 크기를 개념도로 표현했습니다.

수령 시점별 월 연금액 (개념도)

정상 수령 → 기준

일부 연기 → 증가

최대 연기 → 가장 큼

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 부부·미혼, 꼭 알아둘 함정

️ 머니오백 팀장

부부 중 한 분이 먼저 돌아가시면, 그동안 낸 연금은 어떻게 되나요? 많이들 궁금해하시더라고요.

현주

국민연금엔 유족연금이 있어서 가입자가 사망하면 배우자에게 일정 비율을 평생 지급해요. 그런데 남은 배우자에게 본인 연금이 따로 있으면 둘을 동시에 받을 수 없고 하나만 선택해야 합니다. 보통 사망자의 연금이 더 크니 유족연금을 택하게 되는데, 그러면 본인이 평생 낸 연금은 받지 못하는 상황이 생겨요.

노아

미혼도 비슷한 문제가 있어요. 평생 납입만 하다가 개시 전에 사망하면, 유족 범위에 해당하는 가족이 없을 경우 받을 사람이 없어집니다. 그리고 개시 연령도 과거 60세에서 65세로 출생 연도에 따라 단계적으로 올라왔는데, 기대수명이 느는 만큼 기준 조정은 급격한 충격 없이 단계적으로 가는 게 바람직하다는 의견이 많습니다.

언제 받을지, 세 갈래

받는 시점을 어떻게 정하느냐에 따라 매달 받는 금액이 달라집니다. 세 갈래를 개념도로 정리했어요.

수령 시점

▶️ 정상 수령 — 기준 금액

⏳ 일부 연기 — 조금 더

⏳⏳ 최대 연기 — 가장 많이

➡️ 단, 건강·생활 여건을 함께 고려해 정하세요.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

노아

연금 설계는 '오래 산다'는 가정 위에서 하는 겁니다. 일찍 죽을까 봐 서둘러 받기보다 건강을 함께 보세요.

현주

부부라면 유족연금과 본인 연금의 중복 불가 구조를 미리 알아두세요. 설계에 따라 결과가 달라집니다.

정숙

덜 낸 이력이 있다면 추후 납부·임의 계속을 확인하세요. 늦었다고 포기할 필요는 없습니다.

오늘의 3줄 요약

① 연기연금은 늦게 받을수록 매년 일정 비율씩 늘어난다(최대 5년).

② 덜 낸 이력은 추후 납부·임의 계속으로 보완할 수 있다.

③ 부부는 유족연금과 본인 연금을 동시에 받지 못한다 — 미리 설계하자.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 국민연금을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 증액 비율·수령 요건·유족연금 조건은 수시로 바뀌고 개인·부부 상황마다 결과가 다릅니다. 실제 수령 전략은 반드시 국민연금공단·연금 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고 출처

· 연금 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 국민연금 제도 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '집만 있고 현금이 없을 때'를 쉽게 풀어드립니다

국민연금, 언제부터 받는 게 좋을지 고민되시나요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

자동차·회원권 때문에 기초 연금 탈락? 놓치기 쉬운 함정

머니 오백 연구소 500 — Sat, 25 Jul 2026 06:40:58 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑥

옆집은 받는데
나는 왜 못 받을까?

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 다엘 · 단비 · 종순

한 줄 요약

기초연금은 소득·재산을 모두 환산해 하위 70%에게 줍니다. 경계선 탈락은 손해가 크지 않고, 진짜 조심할 것은 자동차·회원권 같은 숨은 함정입니다.

경계선에 걸린 사람, 정말 억울할까?

️ 머니오백 팀장

기초연금은 소득 하위 70%에게 준다고 하죠. 그런데 딱 경계에 걸려 탈락한 분들, 정말 억울한 것 아닌가요? 다엘 씨.

다엘

결론부터 말하면 생각만큼 억울하지 않아요. 아슬아슬하게 기준에 들어온 분은 연금을 다 받는 게 아니라, 소득역전 방지제도에 따라 아주 적은 금액만 받습니다. 그래서 "옆집은 다 받는데 나만 손해"라고 볼 일은 아니에요.

종순

맞아요. 경계선에 겨우 합격한 옆집도 사실 아주 적은 금액만 받는 거라, 크게 부러워할 일이 아니라는 거죠. 오히려 진짜 억울한 경우는 따로 있습니다.

기초연금, 핵심만 정리하면

복잡해 보여도 다섯 가지만 알면 됩니다. 대상 · 경계선 · 자동차 · 회원권 · 향후 방향.

항목	핵심 내용
대상	만 65세 이상 · 소득 하위 70% (재산·소득 모두 환산)
⚖️ 경계선	아슬아슬 합격자는 소득역전 방지로 소액만 지급
자동차	일정 금액 초과 시 크게 환산 → 사실상 탈락 (매년 재평가 가능)
️ 회원권	⚠️ 콘도·리조트 회원권도 큰 금액으로 환산 · 처분도 어려움
향후	'아래는 두텁게, 위는 얇게' 방향으로 조정 논의 중 (확정 아님)

※ 기준 금액·비율은 시점과 정책에 따라 바뀔 수 있습니다.

놓치기 쉬운 '함정'의 크기

같은 재산이라도 어떤 항목이냐에 따라 판정에 미치는 영향이 다릅니다. 아래는 그 상대적 영향을 단순화한 개념도입니다.

판정에 미치는 영향 (개념도)

고가 회원권 → 영향 큼

기준 초과 자동차 → 큼

경계선 초과 → 작음

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 자동차·회원권, 왜 이렇게 무섭나요

️ 머니오백 팀장

자동차 기준을 한 번 넘으면 계속 못 받는 건가요?

다엘

아니요. 중고 시세는 해마다 떨어지니까, 올해 기준을 넘어 탈락했더라도 내년에 평가액이 기준 밑으로 내려가면 다시 판정받을 수 있어요. 자산 평가를 다시 받으면 되는 구조라, 자동차는 그나마 덜 억울한 편입니다.

단비

반대로 콘도·리조트 회원권은 팔리지도 않는데 큰 금액으로 환산돼서 더 곤란해요. 그리고 앞으로 기준은 '아래는 두텁게, 위는 얇게' 조정하자는 논의가 이어지는데, 이건 특정 정치색과 무관한 제도 방향으로만 이해하시면 됩니다. 아직 확정된 것도 아니고요.

판정에는 '이 모든 것'이 들어갑니다

기초연금 판정에는 소득뿐 아니라 재산·자동차·회원권까지 모두 환산됩니다. 무엇이 반영되는지 개념도로 보세요.

환산

소득 — 연금·근로·사업 등

부동산·금융재산

자동차·회원권 — 숨은 함정

➡️ 신청 전 내 자산 항목을 미리 점검하세요.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

종순

경계선 탈락은 손해가 크지 않아요. 옆집이 더 많이 받는다고 지레 속상해하지 마세요.

단비

기초연금 받으려고 무리하게 재산을 줄이지 마세요. 기준이 바뀌면 줄인 재산만 사라질 수 있습니다.

다엘

자동차·회원권 같은 항목이 판정에 크게 반영됩니다. 신청 전에 자산 항목을 꼭 점검하세요.

오늘의 3줄 요약

① 경계선 탈락은 소득역전 방지제도 덕에 손해가 크지 않다.

② 진짜 함정은 자동차·회원권 — 큰 금액으로 환산돼 탈락 원인이 된다.

③ 기준은 바뀔 수 있으니, 무리한 재산 줄이기보다 항목 점검이 먼저.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 기초연금 제도를 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 기준 금액·환산 방식·비율은 수시로 바뀌고 개인 상황마다 결과가 다릅니다. 실제 수급 여부와 신청은 반드시 관할 행정복지센터·국민연금공단 등에 직접 확인하시기 바랍니다.

참고 출처

· 연금·노후 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 기초연금 제도 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '국민연금 더 받는 법'을 쉽게 풀어드립니다

기초연금, 궁금했던 점이 있다면 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

집을 팔아도 갈아타기가 안 되는 이유, 지금 시장을 뜯어봤습니다

머니 오백 연구소 500 — Fri, 24 Jul 2026 06:37:23 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ⑤

집을 팔아도
나아가지 못하는 시장

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 정숙 · 현주 · 단비

한 줄 요약

집을 팔아도 대출이 줄어 더 좋은 곳으로 갈아타기가 막히고, 보유세 부담에 매물은 잠깁니다. 무리한 이동보다 잔금 계획과 대안을 함께 보는 전략이 필요합니다.

갈아타기, 왜 이렇게 막혔을까요?

️ 머니오백 팀장

요즘 "갈아타기"가 화두인데, 정작 현장에서는 거래가 잘 안 된다고 해요. 정숙 씨, 왜 이렇게 막혀 있는 걸까요?

정숙

핵심은 먼저 팔고, 그다음에 사는 구조예요. 내 집을 팔아야 다음 집을 사는데, 막상 내 집이 안 팔립니다. 그 사이 가고 싶은 집은 저만치 올라가 버리고요. 그래서 계약이 깨지거나, 아예 움직이지 못하는 분이 많아요.

현주

게다가 지금은 내 집을 팔아도 대출이 예전만큼 안 나와요. 그러니 사실상 "업그레이드"가 안 됩니다. 손에 쥐는 돈은 얼마 없고 새로 받을 대출도 줄었으니, 갈아타 봤자 의미가 크지 않은 거죠.

지금 시장, 항목별로 보기

복잡해 보여도 큰 틀은 간단해요. 갈아타기 · 보유세 · 생활안정자금 · 재개발, 네 가지로 나눠 보면 지금 상황이 한눈에 정리됩니다.

구분	현재 상황
갈아타기	선매도가 안 돼 정체 · 실거래는 대체로 15억 이하에서 발생
️ 보유세	강화 흐름 · 거래세가 안 낮아지면 매물 잠김 심화
생활안정자금	물건당 1억 한도 · 용도 제한 · 추가 매수 금지 약정
️ 재개발	⚠️ 사업성·진행 단계 확인 필수 · 초기 단계는 리스크 큼

※ 한도·기준은 시점과 정책에 따라 바뀔 수 있습니다.

갈아타기를 막는 3대 요인

지금 갈아타기를 어렵게 만드는 요인의 상대적 크기를 단순하게 표현한 개념도입니다.

요인별 영향력 (개념도)

선매도 정체 → 가장 큼

대출 축소 → 큼

보유세 부담 → 중간

※ 이해를 돕기 위한 개념도이며, 실제 수치가 아닙니다.

️ 그렇다면, 출구는 어디일까요

️ 머니오백 팀장

대출이 막힌 분들은 방법이 없을까요? 재개발로 눈을 돌린다는 얘기도 있던데요.

정숙

출구로 재개발·재건축을 보는 분이 늘었어요. 다만 속도전이라, 단계가 너무 초기인 곳은 조합원 부담이 크고 중간에 사업이 엎어지기도 합니다. 사업성이 어느 정도 보장되고 진행 단계를 넘어선 곳을 중심으로 보라는 조언이 많아요.

단비

자금 관점도 있어요. "대출이 싫어 최소만 받겠다"보다, 감당 가능한 범위에서 대출을 활용해 입지를 한 단계 높이는 선택이 나을 수 있다는 의견이죠. 물론 소득·상환 능력에 따라 완전히 달라지는 판단이라, 정답이 하나는 아닙니다.

실수요자의 현실 선택지

지금 실수요자들이 실제로 택하는 방향을 단순화한 개념도입니다.

선택지

⏸️ 일단 보류·관망

15억 이하에서 이동

️ 재개발 등 대안

➡️ 무리한 이동보다 내 상황에 맞는 길을 먼저 찾으세요.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

현주

팔았을 때 손에 쥐는 돈으로 정말 상급지에 갈 수 있는지부터 계산하세요. 계산이 안 맞으면 집만 팔고 갈 곳이 없어질 수 있어요.

단비

대출이 막혔다면, 사업성이 검증된 재개발까지 시야를 넓혀보세요. 방법이 하나만 있는 건 아닙니다.

정숙

무리하게 던지지 말고, 잔금 계획을 촘촘히 세우는 게 먼저입니다. 시장이 급할수록 순서가 중요해요.

오늘의 3줄 요약

① 대출 축소로 갈아타기가 막혀 거래가 정체된 시장입니다.

② 보유세 부담에 매물은 잠기고, 실거래는 대체로 15억 이하에 몰립니다.

③ 무리한 이동보다 잔금 계획·재개발 등 대안을 함께 검토하세요.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 시장 상황을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 대출 한도·세율·요건은 수시로 바뀌고 개인 상황마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 매매·대출·세금 판단은 반드시 세무사·법무사·해당 금융기관 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고 출처

· 부동산 대출·시장 관련 공개 인터뷰 및 설명 자료를 재구성
· 공개된 시장 동향 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편에서는 '기초연금'을 쉽게 풀어드립니다

여러분은 지금 갈아타기, 어떻게 고민하고 계신가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

같은 오피스텔인데 세금이 다르다? 세금 목마다 주택 수 세는 법이 다른 이유

머니 오백 연구소 500 — Thu, 23 Jul 2026 06:23:20 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ④

집 한 채에도 붙는 세금,
미리 알아두기

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 정숙 · 노아 · 단비

한 줄 요약

세금은 '많이 가진 사람'만의 이야기가 아닙니다. 이제 집 한 채에도 상속·증여·보유·양도 세금이 따라와요. 미리 알면 당황하지 않고 준비할 수 있습니다.

상속세, 이제 남의 일이 아니에요

️ 머니오백 팀장

'상속세'라고 하면 굉장한 부자들 얘기 같잖아요. 그런데 요즘은 그렇지 않다고요? 정숙 씨, 왜 그런가요?

정숙 (세무)

집값이 오르면서, 수도권에 집 한 채만 있어도 상속세를 걱정해야 하는 시대가 됐어요. 예전엔 극소수 부자만의 세금이었는데, 지금은 평범한 가정도 해당될 수 있습니다. 그래서 "우리는 부자가 아니니 상관없다"고 넘기면 나중에 당황하게 돼요.

️ 머니오백 팀장

그럼 미리 준비하는 게 좋겠네요. 어떻게 하면 될까요?

정숙 (세무)

핵심은 미리, 조금씩이에요. 한꺼번에 큰돈을 물려주면 세금이 커지지만, 오래 시간을 두고 나눠서 준비하면 부담이 줄어듭니다. 그리고 상속은 액수보다 가족 간 감정 문제로 번지는 경우가 많아요. 그래서 미리 정리해두는 게 돈뿐 아니라 가족을 지키는 길이기도 합니다.

집에 붙는 세금은 '3단계'로 나뉘어요

부동산 세금은 복잡해 보이지만, 큰 틀은 간단해요. 살 때 → 가지고 있을 때 → 넘길 때, 이렇게 세 단계로 나눠서 보면 이해하기 쉽습니다.

단계	세금	핵심 포인트
살 때	취득세	주택 수·조정지역 여부에 따라 세율이 달라짐
가지고 있을 때	재산세 · 종합부동산세	공시가격이 오르면 재산세도 조용히 오름
넘길 때	양도세 · 상속·증여세	⚠️ 1주택 비과세 '요건'을 꼭 확인해야 함

미리 준비할수록 부담은 줄어요

같은 재산이라도 언제, 어떻게 준비하느냐에 따라 세금 부담이 달라집니다. 아래는 '미리 나눠 준비할수록 부담이 줄어드는' 흐름을 단순하게 표현한 개념도입니다.

준비 방식에 따른 세금 부담 (개념도)

준비 없이 한꺼번에 → 부담 큼

몇 년에 걸쳐 나눠서 → 부담 줄어듦

오래 시간 두고 계획적으로 → 부담 가장 작음

※ 개인 상황에 따라 다릅니다. 실제 절세 방법은 반드시 세무사와 상담해 결정하세요.

️ 헷갈리기 쉬운 두 가지 함정

️ 머니오백 팀장

단비 씨, 부모님 도움으로 집을 사는 분들이 많은데, 이때 조심할 게 있다고요?

단비 (자금·금융)

네, 부모님께 빌린 것이라면 반드시 그 증거를 남겨야 해요. 차용증을 쓰고, 이자를 실제로 주고받고, 원금을 조금씩이라도 갚은 기록을 통장에 남기는 거죠. 이게 없으면 '빌린 것'이 아니라 '증여'로 봐서 세금이 나올 수 있어요. 종이 한 장보다 실제로 갚은 흔적이 훨씬 중요합니다.

️ 머니오백 팀장

노아 씨, 오피스텔은 세금이 특히 헷갈린다던데요. 왜 그런가요?

노아 (권리·실무)

오피스텔이 까다로운 건, 세금마다 주택 수를 세는 기준이 다르기 때문이에요. 어떤 세금에서는 '업무용'으로 보고, 어떤 세금에서는 '실제 주거용으로 쓰는지'를 봐요. 특히 양도세는 서류와 상관없이 실제로 사람이 살고 있으면 주택으로 봅니다. 이걸 놓치고 다른 집을 비과세로 신고했다가 큰 세금을 추징당하는 경우가 있어요. "하나만 알고 다 안다"고 넘기면 위험합니다.

같은 집인데 세금마다 다르게 세요?

같은 오피스텔 한 채라도, 세금 종류에 따라 '주택으로 셀지'가 달라집니다. 그래서 하나의 기준만 믿으면 안 돼요.

오피스텔

취득세 — 대체로 업무용으로 봄

보유세 — 사용 신고 방식에 따라 갈림

양도세 — 실제 주거용이면 주택으로 봄

➡️ 하나의 기준만 믿지 말고, 세금마다 따로 확인하세요.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

정숙

상속·증여는 미리, 조금씩 준비하는 게 답이에요. 액수보다 가족 간 감정이 더 큰 문제이니, 살아 계실 때 정리해두는 게 가족을 지키는 길입니다.

단비

부모님 돈으로 집 살 땐 '빌린 것'으로 남기세요. 차용증·이자 이체·원금 상환 기록, 이 세 가지가 증여 문제를 막아줍니다.

노아

오피스텔 같은 건 세금마다 주택 수 기준이 달라요. 하나만 확인하고 안심하지 말고, 꼭 세금별로 따져보세요.

오늘의 3줄 요약

① 상속세는 이제 집 한 채만 있어도 해당될 수 있다 — 미리, 조금씩 준비하는 게 답.

② 부모 도움으로 집 살 땐 '빌린 것'의 증거(차용증·이자·상환기록)를 꼭 남기자.

③ 오피스텔 등은 세금마다 주택 수 기준이 다르다 — 하나만 믿지 말고 따로 확인.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 부동산 세금을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 세법과 세율·공제·요건은 수시로 바뀌고 개인 상황마다 결과가 크게 다릅니다. 실제 상속·증여·취득·보유·양도세와 절세 판단은 반드시 세무사·법무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다. 본 글은 세무·법률 자문이 아닙니다.

참고 출처

· 상속·증여·양도세 관련 세무 전문가 인터뷰 및 공개 설명 자료를 재구성
· 국세청 등 공개된 세금 안내 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편도 부동산·경제의 궁금증을 쉽게 풀어드립니다

세금 중 가장 궁금한 부분은 무엇인가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

부자 할아버지 경제교실 - 111편 - FTA란?

머니 오백 연구소 500 — Wed, 22 Jul 2026 07:02:37 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부자 할아버지 경제교실 - 111편

어느 날, 대학생 민수와 지혜가 할아버지께 물었다.

"할아버지, 한미FTA란 말 자주 듣는데, FTA가 정확히 뭐예요?"

할아버지가 웃으며 대답하셨다. "FTA는 나라끼리 관세 없이 자유롭게 거래하자는 약속이란다!"

FTA란?

"FTA는 Free Trade Agreement, 자유무역협정이야!"

용어	뜻
FTA	자유무역협정
관세	수입품에 매기는 세금
양자·다자 FTA	두 나라 vs 여러 나라 협정

"관세 장벽을 낮추거나 없애서 무역을 더 쉽게 만드는 거야!"

한국의 주요 FTA

한국 FTA 발효국 비중

아시아 (35%)

아메리카 (25%)

유럽 (20%)

기타 (20%)

협정	발효 연도
한미 FTA	2012년
한중 FTA	2015년
RCEP	2022년 (아시아·태평양 15개국)

"한국은 FTA 강국이야! 세계 경제의 85% 이상과 FTA를 맺고 있어!"

FTA의 장단점

장점 ✅	단점 ❌
수출 확대·관세 절감	국내 농업·취약산업 타격
소비자 물가 인하	경쟁력 약한 기업 도태

"자동차·반도체는 웃고, 농민들은 걱정하는 경우가 많았어!" ⚖️

FTA가 우리 생활에 미치는 영향

분야	영향
수입 과일·와인	관세 인하로 가격 하락
자동차·전자제품	해외 수출 가격 경쟁력 상승

"마트에서 칠레산 와인이 싸진 것도 FTA 덕분이야!"

오늘의 핵심 정리

핵심	내용
FTA란?	관세 없이 자유롭게 거래하는 협정
한국 현황	세계 경제의 85% 이상과 FTA 체결
핵심 원칙	"장벽을 없애면 기회도 위험도 커진다!"

민수와 지혜가 고개를 끄덕였다.

"아~ 그래서 마트에 외국산 물건이 싸게 많아진 거였구나!"

"맞아! 그리고 오늘로 이 시리즈의 부록까지 전부 완성이란다! 정말 고생 많았다!"

"할아버지, 111편 완주 축하드려요! 저희도 경제 박사가 다 됐어요!"

시리즈 대단원

1편 GDP부터 111편 FTA까지, 경제의 기초 원리부터 부동산, 미래 경제, 그리고 국제기구까지 모두 함께 배웠습니다. 긴 여정 함께해주셔서 진심으로 감사합니다!

출처: 산업통상자원부, 관세청

보증금을 지키는 사람은 무엇이 다를까? 계약서에 숨은 함정 읽는 법

머니 오백 연구소 500 — Wed, 22 Jul 2026 06:28:28 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ③

계약서에 숨은 함정,
미리 읽는 법

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 노아 · 종순 · 현주

한 줄 요약

전세 위험은 등기부 한 장만 봐서는 안 보입니다. 위반건축물·세금 체납·신탁 같은 함정은 다른 서류에 숨어 있어요. 무엇을 봐야 하는지 알면 보증금을 지킬 수 있습니다.

등기부만으로는 부족하다

️ 머니오백 팀장

전세 계약할 때 보통 등기부등본만 확인하잖아요. 그런데 그것만으로는 부족하다고요? 노아 씨, 어떤 위험이 등기부에 안 나오나요?

노아 (등기·권리관계)

맞아요. 등기부는 소유자와 담보 정도만 보여줘요. 그런데 세금 체납은 등기부에 안 나옵니다. 집주인이 세금을 크게 밀렸다면, 나중에 압류·공매로 넘어가면서 내 보증금보다 세금이 먼저 회수될 수 있어요. 그래서 '국세·지방세 납세증명서'를 따로 확인해야 합니다. 이건 집주인이 보여줄 의무가 있는 서류예요.

️ 머니오백 팀장

등기부에 안 나오는 위험이 또 있나요?

노아 (등기·권리관계)

'신탁'이 대표적이에요. 등기부에 소유자와 신탁회사가 함께 적혀 있으면, 집주인에게 계약할 권한이 없을 수 있어요. 이 경우 신탁회사의 동의서 없이 계약하면 최악의 경우 보증금을 온전히 못 받을 수 있습니다. 신탁 표시가 보이면 반드시 신탁회사의 임대차 동의서를 요구해야 해요.

계약 전, 이 서류들을 꼭 확인하세요

확인 서류	무엇을 보나	숨은 위험
등기부등본	소유자 · 담보(근저당) · 신탁 여부	신탁이면 계약 권한 확인
️ 건축물대장	위반건축물 표시 · 실제 면적·층수	위반건축물이면 대출·보증 불가
납세증명서 (국세·지방세)	집주인의 세금 체납 여부	⚠️ 체납 시 보증금보다 세금이 먼저 회수될 수 있음

서류를 볼수록 위험은 줄어듭니다

확인하는 서류가 많아질수록 놓치는 위험이 줄어듭니다. 아래는 '얼마나 안심할 수 있는지'를 단순하게 표현한 개념도입니다.

️ 확인 단계별 안심 정도 (개념도)

등기부만 확인 → 절반의 안심

+ 건축물대장 확인 → 더 안심

+ 납세증명서·신탁 확인 → 충분히 안심

※ 개별 상황에 따라 다릅니다. 서류 확인은 위험을 줄이는 기본이며, 완전한 보장은 아닙니다.

️ 특약과 '원상회복', 오해가 많아요

️ 머니오백 팀장

종순 씨, 서류 확인 말고 계약서 자체에서 나를 지키는 방법도 있나요?

종순 (공인중개사)

바로 특약이에요. 예를 들어 "잔금일까지 새로운 담보를 설정하지 않는다", "계약일 현재 세금 체납이 없음을 확인한다" 같은 문구를 넣으면 훨씬 안전해져요. 서류 확인이 '현재 상태 점검'이라면, 특약은 '앞으로의 약속'을 문서로 남기는 거죠. 실력 있는 세입자는 이 특약을 잘 활용합니다.

️ 머니오백 팀장

현주 씨, 나갈 때 '원상회복' 문제로 다투는 경우도 많던데요. 벽에 못 하나 박은 것까지 물어줘야 하나요?

현주 (임대·관리)

그게 오해가 참 많아요. 사람이 살면 자연스럽게 생기는 보통의 마모는 세입자 책임이 아니라는 게 원칙이에요. 가구 옮기다 생긴 바닥 자국, 세월에 바랜 벽지 같은 건요. 임대료 안에 이미 이런 마모 비용이 어느 정도 반영돼 있다고 보거든요. 다만 고의나 부주의로 크게 망가뜨린 것은 세입자 책임이고요. 이 경계를 미리 알면 나갈 때 불필요한 다툼을 줄일 수 있어요.

원상회복, 누구 책임일까

나갈 때 자주 다투는 '원상회복'. 책임이 갈리는 기준을 한눈에 정리했어요.

책임 구분

보통의 마모 (세입자 책임 아님)
가구 자국, 바랜 벽지, 작은 흠집 등

고의·부주의 손상 (세입자 책임)
무단 파손, 관리 소홀로 인한 고장 등

➡️ '초과 손상'의 입증 책임은 임대인에게 있습니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

노아

등기부·건축물대장·납세증명서, 이 세 가지는 기본으로 확인하세요. 신탁 표시가 보이면 반드시 신탁회사 동의서를 요구하고요.

종순

계약서 특약을 잘 쓰세요. "담보 추가 금지", "체납 없음 확인" 같은 문구 하나가 보증금을 지켜줍니다.

현주

보통의 마모는 세입자 책임이 아니에요. 이 기준을 미리 알면 나갈 때 다툼이 크게 줄어듭니다.

오늘의 3줄 요약

① 전세 위험은 등기부 한 장으로 다 안 보인다 — 건축물대장·납세증명서·신탁까지 확인하자.

② 계약서 특약("담보 추가 금지", "체납 없음 확인")은 앞으로의 위험을 막는 약속이다.

③ 나갈 때 '보통의 마모'는 세입자 책임이 아니다 — 기준을 알면 다툼이 줄어든다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 전세·임대차 계약을 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 개별 계약의 권리관계는 사안마다 다릅니다. 실제 계약·특약 작성, 등기·신탁·체납 확인, 원상회복 분쟁은 반드시 공인중개사·법무사·변호사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 진행하시기 바랍니다. 본 글은 법률 자문이 아닙니다.

참고 출처

· 전세 계약 관련 방송·실험 콘텐츠 및 임대차 실무 자료를 재구성
· 원상회복 의무 관련 공개 매거진 글(통상의 손모 판례 취지) 참고
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상·글의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편 예고 : "상속·증여, 이제 남의 일이 아닙니다" — 세금 편

계약할 때 가장 걱정되는 점은 무엇인가요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

서울에서 경기로, 경기에서 인천으로 — 전세난은 왜 바깥으로 번질까

머니 오백 연구소 500 — Tue, 21 Jul 2026 06:59:58 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

머니오백 연구소 · 뉴스 브리핑 ②

️ 전세는 오르고,
사람들은 왜 바깥으로 밀려날까?

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 다엘 · 종순 · 현주

한 줄 요약

전세는 오르는데 살 만한 매물은 줄어듭니다. 이 '밀려나기'가 왜 서울에서 경기로, 경기에서 인천으로 번지는지 원리를 알면 내 선택이 보입니다.

️ 지금 시장에서 무슨 일이

️ 머니오백 팀장

요즘 "전세 구하기가 하늘의 별 따기"라는 말을 많이 들어요. 다엘 씨, 지금 시장에서 정확히 무슨 일이 벌어지고 있는 건가요?

다엘 (시장 분석)

한마디로 전세는 강하고, 매물은 귀한 상황이에요. 특히 서울은 전세·월세가 함께 오르고 있고요. 그런데 전셋값이 오르면 같은 전세금으로는 원래 살던 동네에 못 남고, 조금 더 바깥으로 나가야 하는 분들이 생겨요. 그게 서울에서 경기로, 경기에서 다시 인천으로 단계적으로 번지고 있습니다.

️ 머니오백 팀장

왜 전세가 이렇게 오르는 걸까요? 뭔가 이유가 있을 텐데요.

다엘 (시장 분석)

크게 두 가지예요. 하나는 새로 지어지는 집(공급)이 줄어든 것, 또 하나는 몇 년 전 낮게 계약했던 전세가 만기를 맞아 지금 시세로 다시 계약되는 것이에요. 낮은 값에 묶여 있던 전세가 한꺼번에 현재 가격으로 올라오니, 오름폭이 더 크게 느껴지는 거죠.

전세 수요는 이렇게 바깥으로 이동해요

전셋값이 오를수록, 같은 돈으로 갈 수 있는 지역이 점점 바깥으로 밀립니다. 아래는 '같은 전세금'이 감당하는 지역이 어떻게 이동하는지를 단순하게 표현한 것입니다.

️ 같은 전세금으로 감당 가능한 지역 (단계적 이동 · 개념도)

1단계 → 서울 도심·직주근접

2단계 → 서울 외곽·경기 인접

3단계 → 경기 외곽·인천

※ 실제 이동은 소득·직장·가족 상황에 따라 다릅니다. 위 그림은 흐름을 이해하기 위한 개념도입니다.

집을 줄이는 세 가지 방법 (다운사이징)

부담이 커지면 사람들은 집을 '줄이는' 선택을 합니다. 크게 세 가지 방향이 있어요.

유형	어떻게	주의할 점
️ 지역을 바꾼다	서울 → 경기·인천 등 더 바깥 지역으로	출퇴근 시간·교통비 증가
평형을 줄인다	30평대 → 20평대 → 더 작은 집으로	가족 수·짐에 맞는지 점검
집의 종류를 바꾼다	아파트 → 빌라· 다세대 등 비아파트로	⚠️ 보증금 안전장치 꼭 확인 (아래 참고)

️ 비아파트로 옮길 땐 무엇을 조심할까

️ 머니오백 팀장

종순 씨, 아파트에서 빌라나 다세대로 옮기는 분들이 늘고 있다는데, 현장에서 특별히 조심하라고 하는 게 있나요?

종순 (공인중개사)

빌라·다세대는 물량이 적어서 작은 수요에도 값이 쉽게 움직여요. 그래서 시세 파악이 어렵습니다. 무엇보다 보증금 안전이 제일 중요해요. 저는 이렇게 권해드려요. 경매로 넘어가도 최우선변제로 지켜지는 금액 한도 안에서만 보증금을 두고, 나머지는 월세로 돌리는 방법을요. 보증금을 크게 넣을수록 위험도 커지니까요.

️ 머니오백 팀장

현주 씨는 집을 빌려주는 임대인 입장도 잘 아시잖아요. 이럴 때 임대인은 어떤 마음일까요?

현주 (임대·관리)

임대인도 고민이 많아요. 전세를 월세로 돌리려는 분들이 늘고 있거든요. 그런데 세입자와 오래 좋은 관계를 맺으려면, 무리한 조건보다 서로 감당 가능한 선을 찾는 게 결국 이득이에요. 집도 사람이 살아야 관리가 되고, 빈집으로 두면 오히려 손해니까요. 계약 전에 조건을 투명하게 정하는 게 양쪽 모두에게 좋습니다.

전세가 오르는 배경, 한눈에

전세가 강세를 보이는 데는 여러 요인이 겹쳐 있습니다. 대표적인 것들을 모아봤어요.

전세 강세

️ 새로 짓는 집(공급)이 줄었다

낮게 계약한 전세가 만기 → 시세로 재계약

대출 부담으로 매수 대신 전세 선택 증가

전세 → 월세 전환으로 전세 물량 감소

➡️ 여러 요인이 겹치며 전세는 강하고 매물은 귀한 상황이 이어집니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

다엘

'밀려나기'는 개인 잘못이 아니라 수급의 흐름이에요. 흐름을 알면 조급함 대신 계획이 생깁니다. 지역을 넓혀 보거나, 만기 시점을 미리 준비하세요.

종순

비아파트로 옮길 땐 시세보다 보증금 안전이 먼저예요. 지켜지는 한도 안에서만 보증금을 두고, 등기부·건축물대장을 꼭 확인하세요.

현주

임대인이든 세입자든, 무리한 조건보다 서로 감당 가능한 선이 오래갑니다. 계약 조건은 처음에 투명하게 정하세요.

오늘의 3줄 요약

① 전셋값이 오르면 같은 돈으로 갈 수 있는 지역이 바깥으로 밀린다 — 서울에서 경기, 경기에서 인천으로.

② 다운사이징은 지역·평형·집의 종류 세 방향. 특히 비아파트로 옮길 땐 보증금 안전이 최우선.

③ 흐름은 개인 잘못이 아니다 — 원리를 알면 조급함 대신 계획이 생긴다.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 시장 흐름을 쉽게 이해하기 위한 일반적인 정보이며, 지역·시점·개인 상황에 따라 실제는 크게 다를 수 있습니다. 전세·매매 계약, 보증금 안전장치(최우선변제 한도 등)와 등기·권리관계는 반드시 공인중개사·법무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다. 본 글은 투자·법률 자문이 아닙니다.

참고 출처

· 부동산 시장 동향 관련 방송·전문가 인터뷰 내용을 재구성
· 전세·공급·수급 관련 공개 자료 종합
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성·편집한 것이며, 특정 방송·영상의 표현을 그대로 옮기지 않았습니다.

다음 편 예고 : "계약서에 숨은 함정" — 전세·임대차 편

여러분은 지금 어떤 고민이 제일 크세요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

부자 할아버지 경제교실 - 110편- WTO란?

머니 오백 연구소 500 — Tue, 21 Jul 2026 06:57:20 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부자 할아버지 경제교실 - 110편

어느 날, 대학생 민수와 지혜가 할아버지께 물었다.

"할아버지, 미중 무역전쟁 뉴스에 WTO가 자주 나오던데, 이게 뭐예요?"

할아버지가 웃으며 대답하셨다. "WTO는 나라들 사이의 무역 다툼을 심판하는 국제기구란다!" ⚖️

WTO란?

"WTO는 World Trade Organization, 세계무역기구야!"

용어	뜻
WTO	세계무역기구
창설	1995년 (GATT 계승)
본부	스위스 제네바

"자유무역이 잘 돌아가도록 규칙을 만들고, 분쟁을 판결하는 게 WTO의 일이야!"

WTO의 3대 기능

WTO 기능별 비중

무역 규범 제정 (40%)

분쟁 해결 (30%)

무역 정책 감시 (30%)

"나라 간 무역 다툼이 생기면 WTO가 법정처럼 판결을 내려줘!" ⚖️

WTO 분쟁 해결 절차

단계	내용
1단계	양국 간 협의 시도
2단계	패널(재판부) 심리
3단계	판결 및 이행 감독

"한국도 일본의 반도체 수출규제를 WTO에 제소한 적이 있어!"

WTO 회원국 현황

항목	내용
회원국 수	164개국
세계 무역 비중	전 세계 무역의 약 98%

"거의 모든 나라가 회원국이라, WTO 규칙이 곧 세계 무역의 표준이야!"

⚠️ WTO의 위기

문제	내용
상소기구 마비	미국 반대로 재판관 공석
보호무역 확산	각국 관세장벽 강화 추세

"요즘은 WTO의 판결력이 예전만 못하다는 평가도 있어!" ⚠️

오늘의 핵심 정리

핵심	내용
WTO란?	세계 무역의 규칙과 분쟁을 다루는 기구
회원국	164개국 (세계 무역의 98%)
핵심 원칙	"무역에도 심판이 필요하다!"

민수와 지혜가 고개를 끄덕였다.

"아~ 나라끼리 무역 싸움이 나도 WTO가 있으니까 법대로 해결할 수 있는 거군요!"

"맞아! 힘 대신 규칙으로 다투는 게 WTO의 존재 이유란다!"

다음 편 예고

111편 — FTA — 관세 없이 거래하는 약속!

출처: WTO, 산업통상자원부

잔금 대출 막힐까 봐 계약 포기? 그 전에 꼭 확인할 3가지

머니 오백 연구소 500 — Mon, 20 Jul 2026 06:56:55 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산·경제 궁금증 풀어보기 ①

대출 한도가 갑자기 줄었다면,
먼저 알아야 할 한 가지

여러 전문가의 이야기를 모아 쉽게 풀어드립니다

️ 진행 : 머니오백 팀장 | ‍ 게스트 : 단비 · 종순 · 정숙

한 줄 요약

한 은행이 주택담보대출 한도를 확 줄였습니다. 놀라기 전에, 그 뒤에 숨은 '총량 규제'라는 원리부터 알면 차분히 대응할 수 있습니다.

무슨 일이 있었나

️ 머니오백 팀장

오늘은 요즘 제일 시끄러운 대출 얘기를 해볼게요. 어느 은행이 주택담보대출 한도를 3억 원으로 확 줄였다는 소식에 다들 놀라셨죠. 단비 씨, 이제 집 사려면 정말 큰일 난 건가요?

단비 (대출·금융)

먼저 너무 놀라지 마시라는 말씀부터요. 이건 '모든 은행이 그렇게 됐다'가 아니에요. 한 은행이 자기 사정 때문에 먼저 조인 거고, 다른 은행에선 여전히 더 받을 수 있어요. 다만 한 곳이 시작하면 다른 곳이 따라갈 수 있어 무서운 신호인 거죠.

️ 머니오백 팀장

그 '자기 사정'이라는 게 뭔가요? 왜 하필 그 은행이 먼저 조였을까요.

단비 (대출·금융)

핵심은 총량 규제예요. 금융당국이 은행마다 "올해 가계대출은 이만큼까지만 늘려라" 하고 목표치를 줍니다. 은행은 그 한도 안에서 대출을 내줘야 하는데, 목표를 넘길 것 같으면 스스로 조여요. 특히 전년도에 목표를 초과한 은행은 이듬해 더 빡빡한 목표를 받아서, 남들보다 급하게 조일 수밖에 없어요.

규제지역 대출 한도, 이렇게 정해져 있어요

규제지역에는 원래 정부가 정한 '매매가 구간별 상한'이 있습니다. 여기에 은행이 더 강한 자체 한도를 얹을 수 있어요. 둘 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.

매매가 구간별 주택담보대출 상한 (규제지역 기준 · 예시)

15억 이하 → 최대 6억

15억 초과 ~ 25억 이하 → 최대 4억

25억 초과 → 최대 2억

⚠️ 어느 은행의 자체 한도 → 최대 3억 (정부 상한보다 더 낮게)

※ 위 수치는 특정 시점의 예시입니다. 지역·은행·정책에 따라 수시로 바뀝니다.

그럼 다 막힌 걸까요? (규제와 별개인 것들)

구분	내용	한도 축소 적용?
️ 정책자금 대출 (디딤돌·보금자리)	서민·실수요 지원 목적	❌ 안 받음
️ 집단대출 (중도금 등)	분양 관련 단체 대출	❌ 별개 진행
️ 전세사기 피해자 대환	피해 구제 목적	❌ 별개 진행
이미 서류 접수한 건	시행일 이전 신청	❌ 강화 전 적용
일반 주택구입 주담대	신규 매수 자금	✅ 적용됨

️ 현장과 세금은 어떻게 얽힐까

️ 머니오백 팀장

종순 씨, 현장에서는 이 규제가 어떻게 느껴지세요?

종순 (공인중개사)

계약 현장이 제일 예민해요. 특히 잔금을 몇 달 뒤로 잡아둔 분들이 "그때 대출이 안 나오면 어쩌지" 하고 불안해하십니다. 그런데 여기서 조급하게 계약금을 포기하고 계약을 깨는 건 대부분 손해예요. 계약금은 몇천만 원, 억 단위잖아요. 대출은 한 은행이 막혀도 다른 은행·지점 창구·인터넷은행·사전접수 같은 경로가 남아 있거든요.

️ 머니오백 팀장

정숙 씨, 대출이 막히면 세금 쪽으로도 걸리는 게 있나요?

정숙 (세무사)

있죠. 대출이 막히면 부족한 돈을 부모님께 받는 경우가 늘어요. 그런데 그냥 통장으로 받으면 나중에 증여로 잡힐 수 있습니다. 빌린 거라면 반드시 ① 차용증을 쓰고, ② 이자를 실제로 주고받고, ③ 원금을 조금씩이라도 갚은 내역을 통장에 남겨야 해요. 종이 한 장보다 '실제로 갚은 기록'이 훨씬 중요합니다.

한도를 '조용히' 줄이는 방법들

'3억까지만'처럼 대놓고 줄이는 것 말고도, 티 안 나게 한도를 줄이는 방법이 더 많습니다.

한도 축소

️ 보험(MCI·MCG) 가입 중단 → 방공제만큼 한도 감소

우대금리 중단 · 금리 인상

비대면 접수 중단

‍ 상담사(모집인) 경로 차단

➡️ 한도를 직접 안 내려도 실제 받을 수 있는 돈은 줄어듭니다.

✅ 오늘의 조언 한마디씩

단비

한 창구에서 "안 됩니다" 들었다고 다 안 되는 게 아니에요. 지점·인터넷은행·사전접수까지 확인해 보세요. 연말로 갈수록 총량이 소진돼 더 조여지니, 필요하면 미리 움직이세요.

종순

잔금 대출이 걱정돼 계약을 깨는 건 신중하세요. 금리는 나중에 갈아타면 되고, 대출은 대개 어느 한 곳은 남아 있습니다.

정숙

부족한 돈을 가족에게 받을 땐 '증여'가 아니라 '빌린 것'으로 남기세요. 차용증, 이자 이체, 원금 상환 기록. 이 세 가지가 나중에 여러분을 지켜줍니다.

오늘의 3줄 요약

① 한 은행의 한도 축소는 '총량 규제'라는 구조에서 나온 것 — 한 곳이 막혀도 다른 경로는 남아 있다.

② 한도는 대놓고 줄이기도 하지만, 보험 중단·금리·접수 제한으로 조용히 줄기도 한다. 정책자금 대출은 별개.

③ 대출 걱정에 계약을 깨거나, 가족 돈을 기록 없이 받는 건 위험 — 차분히 경로를 찾고 근거를 남기자.

⚖️ 반드시 확인하세요

이 글은 특정 시점의 뉴스를 바탕으로 한 일반적인 정보이며, 은행별 정책·한도·금리와 세법은 수시로 바뀝니다. 실제 대출·계약 문제는 해당 금융기관과 상담하시고, 세금·증여·등기 문제는 반드시 세무사·법무사 등 전문가와 직접 상담한 뒤 결정하시기 바랍니다. 본 글은 투자·법률·세무 자문이 아닙니다.

참고 출처

· 자리톡 매거진, 「KB국민은행 주담대 한도 3억원 축소」 관련 브런치 글
· 대출 규제 관련 방송 인터뷰(대출 실무 전문가) 내용 재구성
※ 위 내용은 공개된 자료를 바탕으로 일반 독자의 이해를 돕기 위해 재구성한 것입니다.

다음 편 예고 : "상속세, 이제 남의 일이 아닙니다" — 세금 편

여러분은 어떤 주제가 제일 궁금하세요? 댓글로 남겨주세요.

— 머니오백 연구소

부자 할아버지 경제교실 - 109편- IMF란?

머니 오백 연구소 500 — Mon, 20 Jul 2026 06:51:43 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부자 할아버지 경제교실 - 109편

어느 날, 대학생 민수와 지혜가 할아버지께 물었다.

"할아버지, 1997년 IMF 위기 얘기 자주 하시는데, IMF가 정확히 뭐예요?"

할아버지가 진지한 표정으로 대답하셨다. "IMF는 나라가 돈이 부족할 때 빌려주는 국제기구란다. 우리에게는 아픈 기억이기도 해!"

IMF란?

"IMF는 International Monetary Fund, 국제통화기금이야!"

용어	뜻
IMF	국제통화기금
창설	1945년 브레턴우즈 체제
본부	미국 워싱턴 D.C.

"세계 경제가 안정적으로 돌아가도록 돕는 게 IMF의 원래 목적이야!"

IMF의 주요 역할

IMF 역할 비중

위기국 자금 지원 (40%)

경제 감시·자문 (30%)

환율 안정 협력 (30%)

"쉽게 말해, 나라가 부도날 위기일 때 돈을 빌려주는 세계의 마지막 대출자란다!"

1997년 한국의 IMF 위기

항목	내용
지원 규모	약 195억 달러
조건	고금리·구조조정·긴축재정
조기 상환	2001년 (예정보다 3년 앞당김)

"국민들이 금 모으기 운동까지 하면서 3년 만에 빚을 다 갚았어!"

IMF 지원의 대가

조건	내용
구조조정	부실기업·은행 정리
노동시장 개혁	정리해고 제도 도입

"공짜로 돈을 빌려주는 게 아니야. 대신 뼈아픈 개혁을 요구한단다!" ⚠️

IMF 최근 활동

국가	지원 내용
아르헨티나	440억 달러 구제금융
파키스탄	70억 달러 지원 프로그램

"지금도 세계 곳곳에서 IMF가 위기국들을 돕고 있어!"

오늘의 핵심 정리

핵심	내용
IMF란?	위기국에 자금을 빌려주는 국제기구
한국 경험	1997년 위기, 2001년 조기 상환
핵심 원칙	"공짜 돈은 없다, 개혁이 조건이다!"

민수와 지혜가 고개를 끄덕였다.

"아~ 그래서 할아버지가 IMF 얘기만 나오면 표정이 진지해지셨군요!"

"맞아! 그 시절을 겪은 세대에겐 정말 잊지 못할 기억이란다!"

다음 편 예고

110편 — WTO — 세계 무역의 심판! ⚖️

출처: IMF, 기획재정부

부자 할아버지 경제교실 - 108편- G20이란?

머니 오백 연구소 500 — Sun, 19 Jul 2026 06:47:05 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부자 할아버지 경제교실 - 108편

어느 날, 대학생 민수와 지혜가 할아버지께 물었다.

"할아버지, 한국이 G7엔 없는데 G20엔 있다면서요? G20은 뭐가 다른 거예요?"

할아버지가 웃으며 대답하셨다. "G20은 선진국뿐 아니라 신흥국까지 포함한, 훨씬 더 큰 경제 협의체란다!"

G20이란?

"G20(Group of Twenty)은 세계 주요 20개국이 모여 국제 금융·경제 문제를 논의하는 협의체야!"

용어	뜻
G20	세계 주요 20개국 협의체
창설	1999년 (재무장관급 출발)
정상회의 격상	2008년 금융위기 이후

"2008년 세계 금융위기 때 G7만으론 부족하다고 느껴서, 신흥국까지 불러 모은 거야!"

G20 회원 구성

G20 세계 경제 비중

G20 국가 (세계GDP 84%)

그 외 국가 (16%)

구성	내용
G7 국가	미국·일본·독일·영국·프랑스·이탈리아·캐나다
신흥·기타 주요국	한국·중국·인도·브라질·러시아·호주 등
지역기구	유럽연합(EU), 아프리카연합(AU)

"세계 GDP의 약 84%, 무역의 75% 이상을 G20이 차지해!"

한국과 G20

항목	내용
서울 정상회의	2010년 개최
의미	아시아 국가 최초 단독 개최

"한국이 G7엔 없지만, G20에서는 정식 멤버로 목소리를 낼 수 있어!"

G7 vs G20 비교

구분	G7	G20
회원국 수	7개국	19개국+EU+AU
성격	선진국 중심	선진국+신흥국 균형
한국 포함	❌	✅

"G20은 중국·인도 같은 신흥 강국까지 포함해서 대표성이 더 높다는 평가를 받아!"

⚠️ G20의 한계

한계	내용
구속력 없음	합의 이행은 각국 자율
의견 조율 어려움	회원국 많아 합의가 느림

"인원이 많아진 만큼, 하나로 뭉치기가 더 어려워졌다는 아쉬움도 있어!" ⚠️

오늘의 핵심 정리

핵심	내용
G20이란?	세계 주요 20개국 경제 협의체
세계 경제 비중	GDP의 약 84%
핵심 원칙	"한국도 세계 경제의 주역이다!"

민수와 지혜가 고개를 끄덕였다.

"아~ G20에서는 한국도 당당히 목소리를 낼 수 있는 거군요!"

"맞아! 2010년 서울에서 열린 G20이 우리 외교사의 큰 자랑이란다!"

다음 편 예고

109편 — IMF — 위기의 나라를 돕는 국제기구!

출처: 기획재정부, G20 공식 사이트

부자 할아버지 경제교실 - 107편- OECD란?

머니 오백 연구소 500 — Sat, 18 Jul 2026 19:43:45 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부자 할아버지 경제교실 - 107편

어느 날, 대학생 민수와 지혜가 할아버지께 물었다.

"할아버지, OECD가 뭐예요? 한국도 가입되어 있다던데!"

할아버지가 웃으며 대답하셨다. "OECD는 '선진국 클럽'이라고도 불리는 경제협력개발기구란다!" ️

OECD란?

"OECD는 회원국들이 경제 성장과 세계 무역을 촉진하기 위해 모인 국제기구야!"

용어	뜻
OECD	경제협력개발기구
창설	1961년
본부	프랑스 파리

"선진국 클럽이라 불리는 이유는, 가입 자체가 경제 성숙도의 증표이기 때문이야!"

OECD 회원국 현황

OECD 회원국 지역별 비중

유럽 (48%)

아메리카 (24%)

아시아·태평양 (18%)

기타 (10%)

항목	내용
회원국 수	38개국
한국 가입	1996년 (29번째 회원국)

"한국은 1996년에 가입해서 올해로 30년 가까이 됐어!"

OECD가 하는 일

역할	설명
경제 분석	회원국 경제 성장률 전망 발표
정책 권고	세제·노동·교육 정책 가이드라인
국제 기준	반부패·조세회피 방지 규범 제정

"OECD가 발표하는 통계와 전망은 세계 각국 정책의 참고 자료가 돼!"

가입 조건

조건	내용
시장경제	자유시장 경제 체제 운영
민주주의	다원적 민주주의 원칙 준수

"경제력뿐 아니라 정치체제도 심사 대상이란다!" ⚖️

⚠️ G7 vs OECD 차이

구분	G7	OECD
회원국 수	7개국	38개국
한국 포함	❌	✅

"한국은 G7엔 못 들어가지만, OECD엔 정식 회원국이야!"

오늘의 핵심 정리

핵심	내용
OECD란?	경제협력개발기구, 선진국 클럽
회원국 수	38개국 (한국 1996년 가입)
핵심 원칙	"선진국 클럽의 정식 멤버, 대한민국!"

민수와 지혜가 고개를 끄덕였다.

"아~ 한국이 OECD 회원국이라는 게 이렇게 큰 의미가 있었군요!"

"맞아! 그럼 다음엔 한국이 속한 또 다른 모임, G20을 알아볼까?"

다음 편 예고

108편 — G20 — 한국이 속한 세계 20개국 모임!

출처: OECD, 기획재정부

해외에서 지키는 한국 집 · EP.16 · 완결편- 재외국민 부동산 연간 체크리스트 1월~12월 완벽 정리

머니 오백 연구소 500 — Tue, 14 Jul 2026 08:35:06 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.16 · 완결편

연간 체크리스트
1월부터 12월까지

재외국민의 1년, 달마다 챙겨야 할 것들

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

드디어 「해외에서 지키는 한국 집」 시리즈의 마지막 편입니다. 지난 15편 동안 재외국민의 신분·임대사업자·세금·가족·계약·실전 사례까지 함께 여행하셨어요. 정말 감사합니다.

마지막 편은 실행 가이드입니다. 매년 반복되는 재외국민의 부동산 실무를 1월부터 12월까지 월별로 정리했어요. 이 체크리스트 하나만 잘 지키셔도 매년 수백만 원 절세가 가능합니다.

☕ 함께 한 사람들

지난 15편 동안 파리 김정연·이민주·박영수·배지혜씨, 런던 이민주씨, 뉴욕 김미연·정혜숙·이지선씨, 도쿄 최재호·유민아씨, 시드니 한혜진씨, 프랑크푸르트 강미숙씨, 싱가포르 최영자씨, 토론토 임혜영씨, 밴쿠버 이수진씨, 시카고 문선영씨, 멜버른 조은미씨가 함께해주셨습니다. 여러분의 진솔한 이야기가 다른 재외국민에게 큰 도움이 되고 있어요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

저는 이 시리즈를 쓰면서 자주 이런 생각을 했어요. "이 지식을 처음 파리 왔을 때 알았다면". 그래서 여러분에게 이 시리즈가 내가 필요할 때 옆에 있어 준 친구 같은 존재이길 바랐어요. 마지막 편이지만, 이 체크리스트는 매년 반복해서 보시는 실용서가 될 거예요.

유종순 국제세무사

많은 재외국민이 "세금 시즌이 되어서야" 급하게 준비하세요. 그러면 이미 늦어요. 매달 조금씩 준비하시면 5월·12월이 편해집니다. 오늘 이 달력을 바탕화면에 저장해두시길 권합니다.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 이 체크리스트는 가족과 공유하시길 권해요. 배우자·자녀·부모님이 함께 알고 계셔야 상속·증여 준비도 자연스럽게 진행됩니다.

1월 · 새해 준비

새해 부동산·세무 방향 설정

✓ 올해 매도·증여·상속 계획 확인
✓ 세무대리인 연간 계약 검토
✓ 부동산 관리업체 계약 갱신
✓ 임차인 계약 만료일 확인
✓ 조세조약 개정 사항 확인 (거주국)

2월 · 임대소득세 준비 시작

5월 신고를 위한 D-90

✓ 전년도 임대수입·필요경비 정리
✓ 필요경비 증빙 서류 스캔·정리
✓ 국제세무 세무사 예비 상담
✓ 분리과세 vs 종합과세 유리 판단 (Ch.6)

3월 · 홈택스 접속 준비

신고 시스템 확인

✓ 공동인증서·간편인증 유효성 확인
✓ 홈택스 로그인 테스트
✓ 세무대리인과 서류 최종 확정
✓ 임차인 임대료 인상 5% 룰 재확인 (Ch.8)

4월 · 신고서 최종 검토

✏️ D-30 최종 점검

✓ 세무대리인 작성 신고서 검토
✓ 특례 적용 여부 확인 (거주주택 비과세 등)
✓ 서명·확인서 준비
✓ 부모님 계실 경우 사전 증여 검토 (Ch.10)

5월 · 종합소득세 신고

신고 완료

✓ 종합소득세 신고 (5월 31일까지)
✓ 납부 완료 확인
✓ 거주국 (프·미·일 등) 세무 신고 연계 검토
✓ 신고 자료 3년치 보관 정리

6월 · 종부세 기준일 관리

⏰ 6월 1일 기준일 활용

✓ 6월 1일 소유 현황 최종 확인
✓ 매도·증여 완료 여부 재확인 (Ch.9)
✓ 임대사업자 합산배제 신청 (해당 시)
✓ 오피스텔 주거용·업무용 구분 검토

7월 · 하반기 계획 재검토

중간 점검

✓ 상반기 전략 실행 결과 점검
✓ 하반기 매도·증여 계획 확정
✓ 임차인 만족도 확인 (관리업체 통해)
✓ 여름 방학 한국 방문 시 처리할 서류 정리

8월 · 한국 방문 실무 처리

여름 휴가 활용

✓ 인감증명·본인서명확인서 대량 발급
✓ 임대사업자 관련 지자체 방문 (필요시)
✓ 세무대리인·공인중개사 대면 미팅
✓ 부모님과 사전 증여·유언 상의 (Ch.11)

9월 · 임차인 갱신 준비

계약 관리

✓ 4분기 계약 만료 임차인 재계약 협의
✓ 임대료 인상 5% 룰 준수 (Ch.8)
✓ 계약서 특약 최신화
✓ 새 임차인 모집 시 원격 계약 준비 (Ch.13)

10월 · 종부세 준비

12월 고지서 대비

✓ 예상 종부세 계산 (Ch.9)
✓ 국내 계좌 잔고 확보
✓ 세무대리인 수령 대행 확인
✓ 분납·연부연납 필요 여부 판단

11월 · 종부세 고지서 수령

고지서 확인

✓ 종부세 고지서 수령 확인
✓ 계산 오류 없는지 검증
✓ 불복 청구 필요 시 60일 내 절차 시작
✓ 12월 15일 납부 계획 확정

12월 · 종부세 납부 & 연말 정리

연말 마무리

✓ 종부세 납부 완료 (12월 15일)
✓ 올해 부동산·세무 결산
✓ 내년 매도·증여·상속 계획 수립
✓ 가족과 자산 계승 대화
✓ 세무·계약 서류 정리 및 보관

한눈에 보는 재외국민 연간 캘린더

달	핵심 과제
1월	연간 방향 설정 · 세무대리인 계약
2월	임대소득세 준비 시작 · D-90
3월	홈택스 접속 준비 · 서류 확정
4월	신고서 최종 검토 · D-30
5월 ⭐	종합소득세 신고 (5/31까지)
6월	종부세 기준일 (6/1) 소유 확정
7월	하반기 계획 재검토
8월	한국 방문 실무 처리
9월	임차인 갱신 · 계약 관리
10월	종부세 예상 계산 · 자금 확보
11월	종부세 고지서 수령·검증
12월 ⭐	종부세 납부 (12/15) · 연말 결산

시리즈를 마치며

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

16편의 긴 여정을 함께해주셔서 정말 감사합니다. 이 시리즈를 쓰면서 "한국에 집이 있다는 것"이 재외국민에게 어떤 의미인지 다시 생각하게 됐어요. 그것은 재산이면서 동시에 고향과의 연결이고, 부모님의 손길이 남은 곳이며, 자녀에게 물려줄 뿌리이기도 해요.

유종순 국제세무사

세무는 복잡하지만 원칙은 단순합니다. 미리 알고, 미리 준비하고, 전문가와 함께하는 것. 이 세 가지만 지키시면 대부분의 세금 폭탄을 피하실 수 있어요.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 재외국민 여러분께 마지막으로 드리고 싶은 말씀 — 여러분의 삶은 부동산보다 중요합니다. 세금 아끼려다 삶이 흔들리지 않도록, 균형 있게 관리하시길 진심으로 응원합니다.

「해외에서 지키는 한국 집」 시리즈 전체 목차

Part 1. 나는 누구인가
EP.01 파리에서 온 소명 요청서 · EP.02 주민등록 오해 5가지

Part 2. 임대사업자 실무
EP.03 말소 3가지 방법 · EP.04 말소 타이밍 1억 2천 · EP.05 관리 3방식

Part 3. 매년 돌아오는 세금
EP.06 임대소득 신고 · EP.07 양도세 · EP.08 거주주택 비과세 특례 · EP.09 종부세

Part 4. 가족과 부동산
EP.10 자녀 증여 · EP.11 부모 상속 · EP.12 상속 임대주택

Part 5. 세입자와 계약
EP.13 한국 세입자 원격 계약 · EP.14 외국인 세입자 계약

Part 6. 실전 총정리
EP.15 파리·뉴욕·도쿄 사례 · EP.16 연간 체크리스트

이 시리즈는 전자책으로도 출간 준비 중입니다. 블로그에서 접하신 내용을 확장하고, 워크시트·부록·저자 코멘트를 담아 더 자세하고 실용적인 형태로 제작하고 있어요. 곧 소개해드릴게요.

그리고 이 여정에서 파리에 살고 계신 분, 한국어 배우고 싶으신 분, 파리 관광 안내 필요하신 분 — 언제든 편하게 연락 주세요. 저는 한국어 교사이자 파리 투어 가이드로 활동하고 있고, 재외국민 부동산 상담도 병행하고 있습니다.

16편의 긴 여정 함께해주셔서 다시 한 번 진심으로 감사드립니다.

여러분의 한국 집이 오래오래 여러분과 함께하길.

「해외에서 지키는 한국 집」 · 완결

해외에서 지키는 한국 집 · EP.15- 재외 국민 부동산 실전 시뮬레이션, 파리·뉴욕·도쿄 3가지 사례로 배우기

머니 오백 연구소 500 — Tue, 14 Jul 2026 06:27:29 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.15

파리·뉴욕·도쿄
3가지 사례 시뮬레이션

지금까지 배운 모든 것, 실전으로 통합하기

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

이제 마지막 Part 6 「실전 총정리」가 시작됩니다. 지난 14편 동안 재외국민 신분·임대사업자·세금·가족·세입자 계약까지 완주하셨습니다. 오늘은 그 모든 지식을 실제 3명의 재외국민 사례로 통합해봅니다.

파리·뉴욕·도쿄 — 각기 다른 대륙, 각기 다른 상황. 이 세 분의 이야기를 따라가시면 여러분의 상황에 적용 가능한 실전 전략이 자연스럽게 그려질 거예요.

☕ 오늘의 사연자 3명

파리의 배지혜씨(49) · 한국 국적 · 프랑스 거주 15년
뉴욕의 이지선씨(58) · 한국 국적 · 미국 거주 22년
도쿄의 유민아씨(52) · 한국 국적 · 일본 거주 18년

세 분 모두 서울에 부동산을 소유하고 있고, 각자 다른 고민을 안고 저희를 찾아오셨습니다.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

세 분의 이야기는 완전히 다르지만, 공통된 교훈이 있어요. 상황에 맞는 전략을 미리 세우면 수천만 원~억 단위 절세가 가능하다는 것. 오늘은 그 실전 전략을 함께 살펴봐요.

유종순 국제세무사

각 사례마다 Chapter 1~14의 어느 부분이 적용되는지 표시해드릴게요. 그동안 배운 지식을 한 번에 통합하시는 좋은 기회예요.

CASE 1. 파리 배지혜씨

상황 요약

· 파리 15구 거주, 남편(프랑스인)과 결혼
· 서울 마포 오피스텔 1채 (공시가 8억, 시가 10억, 취득 2015년 5억)
· 임대사업자 8년 등록, 6년째 임대 중
· 임대소득 연 2,000만 원
· 5년 이내 매도 계획 있음
· 자녀 없음

유종순 국제세무사

배지혜씨는 거주주택 비과세 특례 활용의 완벽한 케이스예요. 5년 이내 매도 계획이 있으니 지금부터 준비하시면 억 단위 절세 가능합니다.

최적 전략 3단계

① 지금 → 6개월: 자진 말소 신청 (Ch.3 방식 3, 일시 귀국 5일 처리)
② 말소 후 4년 이내: 임차인 유지, 임대료 5% 룰 준수 (Ch.8)
③ 4년차 매도: 거주주택 비과세 특례 적용, 12억 이내 무세 (Ch.8)

전략 없이 매도	전략 적용 매도
양도세 약 9천만 원	양도세 약 1천만 원 ⭐
절세 효과: 약 8천만 원

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

CASE 2. 뉴욕 이지선씨

상황 요약

· 뉴욕 맨해튼 거주, 대형 로펌 파트너
· 서울 강남 아파트 1채 (공시가 20억, 시가 25억)
· 성남 판교 오피스텔 1채 (공시가 5억)
· 임대사업자 미등록
· 자녀 2명 (성인, 미국 국적)
· 매도 계획 없음, 자녀에게 물려주고 싶음

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

이지선씨는 종부세 폭탄과 상속 준비가 동시에 필요한 케이스예요. 공시가 합산 25억이면 연간 종부세 1,500만 원 이상 예상. 그리고 자녀 2명이 미국 국적이니 국제 증여·상속 설계가 시급합니다.

최적 전략 4단계

① 즉시: 판교 오피스텔 자녀 증여 (Ch.10, 부부 각각 지분 나눠) — 종부세 합산 회피
② 3년 내: 강남 아파트 자녀에게 지분 30% 사전 증여 (Ch.10)
③ 10년 주기: 나머지 지분 순차 증여로 10년 룰 활용
④ 미국 세무: Form 3520 매년 신고 (Ch.10 미국 파트)

전략 없이 유지 (20년)	전략 적용 (20년)
종부세 3억 + 상속세 4억 합계 약 7억	종부세 1억 + 증여세 2억 합계 약 3억 ⭐
20년 누적 절세: 약 4억 원

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

CASE 3. 도쿄 유민아씨

상황 요약

· 도쿄 신주쿠 거주, 남편과 일본계 회사 재직
· 서울 서초 아파트 1채 (공시가 12억, 시가 15억)
· 임대사업자 4년 단기 등록, 3년째 임대
· 어머니(78세) 서울 단독 거주, 은퇴 후 도쿄 이주 계획
· 서초 아파트 매도 후 자금은 도쿄 정착 자금으로 사용

유종순 국제세무사

유민아씨는 매도·상속·자금 이동이 모두 얽힌 복잡한 케이스예요. 하지만 잘 설계하면 세제 최적화 + 어머니 노후 케어 + 도쿄 정착을 동시에 달성할 수 있어요.

최적 전략 5단계

① 지금 → 6개월: 어머니와 상의, 유언장 사전 준비 (Ch.11)
② 6~12개월: 서초 아파트 자진 말소 (Ch.3), 5년 룰 시작
③ 12~24개월: 어머니 도쿄 이주 사전 준비, 서울 단독 매도 검토
④ 24~36개월: 서초 아파트 매도, 거주주택 비과세 특례 적용 (Ch.8)
⑤ 매도 후: 자금 도쿄 이체 → 어머니와 함께 정착

전략 없이 매도	전략 적용 매도
양도세 약 7천만 원	양도세 약 8백만 원 ⭐
절세 효과: 약 6,200만 원

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

3가지 사례에서 배우는 공통 원칙

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

세 분의 상황은 완전히 다르지만, 공통되는 원칙 4가지가 있어요. 이걸 여러분 상황에 대입해보세요.

원칙 1. 매도·증여·상속은 5~10년 전부터 설계

급하게 결정하면 반드시 손실. 미리 설계하면 반드시 이익. 세 사례 모두 공통.

원칙 2. 특례 활용이 곧 절세

비거주자는 기본 혜택 미적용. 대신 특례 조건을 정확히 맞추면 억 단위 절세.

원칙 3. 국제 세무는 반드시 전문가와

한국·거주국 이중 세무. 조세조약. Form 3520 등. 아마추어가 감당할 영역 아님.

원칙 4. 가족·관계·인생과 함께 설계

부동산은 결국 삶의 도구. 세금만 보면 인생이 흔들림. 관계와 미래를 함께 고려.

여러분의 상황 대입 워크시트

5분 자가 진단

Q1. 현재 소유 부동산 몇 채? _______
Q2. 5년 내 매도 계획? Yes / No
Q3. 임대사업자 등록 여부? Yes / No
Q4. 자녀 있음? Yes / No · 자녀 국적: _______
Q5. 부모님 생존하시고 한국 거주? Yes / No
Q6. 매년 종부세 얼마? _______ 만원
Q7. 매년 임대소득세 얼마? _______ 만원

→ 위 답변을 기준으로 어느 사례에 가장 가까운지 확인하세요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

파리 배지혜씨는 매도 특례 활용형, 뉴욕 이지선씨는 증여·상속 준비형, 도쿄 유민아씨는 가족 이주 통합형이에요. 여러분은 어느 유형에 가장 가까우신가요? 그에 맞춰 전략을 세우시면 됩니다.

이 편의 핵심 정리

✓ 파리 배지혜씨 = 매도 특례 활용형 (Ch.3·8 적용)
✓ 뉴욕 이지선씨 = 증여·상속 준비형 (Ch.9·10 적용)
✓ 도쿄 유민아씨 = 가족 이주 통합형 (Ch.8·11 적용)
✓ 공통 원칙: 사전 설계·특례 활용·전문가 협업·관계와 함께

다음 편 EP.16은 이 시리즈의 마지막 편입니다. 연간 체크리스트 1월~12월. 매달 재외국민이 챙겨야 할 부동산·세무 실무를 완전히 정리해드릴게요. 오늘의 사례들을 실행에 옮기는 데 도움이 되실 겁니다.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.14 - 서울 외국인 임차 시장, 재외국민이 알아야 할 5가지 필수 체크

머니 오백 연구소 500 — Mon, 13 Jul 2026 06:20:48 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.14

외국인 세입자와
계약하기

한국의 외국인 임차 시장, 재외국민에게는 기회

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

지난 EP.13에서 한국인 세입자와의 원격 계약을 다뤘습니다. 오늘은 요즘 부쩍 늘어나는 외국인 세입자 이야기예요. 서울 강남·이태원·성수·판교, 부산 해운대, 제주 등지에 외국인 임차 수요가 눈에 띄게 늘고 있어요.

재외국민 임대인에게 외국인 세입자는 세 가지 특별한 매력이 있어요. 임대료가 상대적으로 높고, 계약 조건이 명확하며, 외국인 커뮤니티 내 신뢰가 강해 장기 계약이 잘 이어져요. 오늘 그 실무를 정리해드립니다.

☕ 오늘의 사연자

멜버른의 조은미씨(56). 호주 거주 27년 차. 서울 이태원 오피스텔 1채 소유. 지난달 한국인 임차인이 나가면서, 부동산 중개사가 미국계 IT 기업 임원인 외국인 임차인을 소개했어요. 임대료 조건도 좋고 계약 기간도 3년 원함. "셀리씨, 외국인 세입자와 계약해도 될까요? 뭘 조심해야 하죠?"

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

조은미씨 사례 정말 반가워요. 재외국민에게 외국인 세입자는 새로운 기회예요. 특히 재외국민 임대인은 영어로 소통 가능한 경우가 많아 외국인 임차인과 훨씬 매끄러운 관계가 가능해요. 오늘 그 실무를 정리해드릴게요.

유종순 국제세무사

다만 주의할 세 가지가 있어요. 임차인 신원 확인, 비자 상태 확인, 그리고 언어·계약서 문제. 이걸 놓치면 나중에 큰 손해가 됩니다.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

외국인 세입자는 크게 세 부류예요. 다국적 기업 주재원, 유학생, 그리고 결혼 이민자·비영리 활동가. 각각 계약 방식과 리스크가 완전히 달라요.

외국인 세입자 3가지 유형

유형	주요 특징	임대료 수준	리스크
기업 주재원	회사 지원, 안정적	높음	낮음
유학생	보증인 필요, 단기	중간	중간
결혼이민·기타	장기 정착 가능	낮음~중간	개별 확인

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

조은미씨 케이스는 기업 주재원이니 가장 안전한 유형이에요. 미국계 IT 기업 임원이면 회사가 주거 지원하고 임대료를 회사 계좌에서 직접 이체하는 경우가 많거든요. 계약도 3년 이상 안정적이에요.

외국인 임차 계약 필수 확인 5가지

1. 비자 상태 확인

E-7 (특정활동)·F-2 (거주)·F-5 (영주)·D-2 (유학) 등. 비자 만료일이 계약 기간 커버해야 함.

2. 외국인 등록증 확인

Alien Registration Card. 신원 확인의 기본. 재직·비자 사실 명시.

3. 재직 증명·소득 증빙

회사 발급 재직증명서 (영문). 주재원은 회사의 주거 지원 서약서 요청 가능.

4. 보증인·회사 보증 여부

유학생은 부모·학교 보증. 주재원은 회사 명의 보증. 개인 임차 시 보증금 상향.

5. 조기 종료 시 특약

파견 조기 종료·유학 조기 귀국 대비. 최소 2개월 위약금 조항 포함 권장.

계약서 언어와 서류

유종순 국제세무사

외국인과의 계약서는 이중 언어 (한국어 + 영어)로 작성하는 것이 원칙이에요. 법적 효력은 한국어 계약서에 있고, 영어는 참고용이지만 내용 확인 목적으로 반드시 필요해요.

계약서 작성 3원칙

✓ 한국어 원본 + 영어 번역본: 두 개 모두 서명
✓ "법적 해석은 한국어 우선": 계약서 말미 명시
✓ 주요 조건 이메일 요약: 임대료·기간·해지 조건 등 계약 요약본 별도

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

저는 파리에서 재외국민이라 영어·프랑스어 다 가능하니 외국인 세입자와 소통하기 편해요. 사실 재외국민의 강점이 여기서 발휘돼요. 언어와 문화 이해도가 임차인과의 관계를 훨씬 부드럽게 만들거든요.

외국인 임차 실무 특유 이슈

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

외국인 임차에는 국내인 임차와 다른 실무 특수 이슈가 있어요. 4가지를 짚어드릴게요.

이슈 1. 임차인 확정일자 신청

외국인도 외국인 등록증으로 확정일자 신청 가능. 주민센터 방문 or 인터넷 신청.

이슈 2. 관리비·공과금 자동이체

외국인 계좌 개설 필요. 초기 2~3개월 임대인이 대납 후 정산하는 방식도 흔함.

이슈 3. 문화 차이 인지

서양권은 잦은 방문·검사에 민감. 관리업체 방문 시 사전 통지 필수.

이슈 4. 퇴거 시 원상복구 기준

국가별 원상복구 기준 다름. 입주 시 사진·영상으로 상태 기록 필수.

외국인 임차 시 세무 이슈

유종순 국제세무사

외국인 세입자와의 계약도 임대소득 신고는 동일해요. EP.06에서 다룬 3가지 방식(원천징수·분리과세·종합과세) 중 선택. 다만 회사가 임차인인 경우 원천징수 자동 적용되는 경우가 있어요.

회사 임차 시 세무 처리

✓ 회사가 임차인·개인이 실거주자일 때 원천징수 적용 가능
✓ 회사가 월별 세금 자동 납부하고 임대인 계좌로 나머지 이체
✓ 임대인은 별도 신고 최소화 가능
✓ 다만 소득 규모에 따라 종합과세가 유리할 수 있으니 매년 검토

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

조은미씨는 결국 미국 IT 기업과 3년 법인 계약으로 체결하셨어요. 회사가 임대료 직접 이체, 원천징수까지 자동 처리. 매년 세무 신고 부담도 대폭 줄었어요. "이렇게 편한 계약은 처음이에요"라며 만족하셨습니다.

이 편의 핵심 정리

✓ 외국인 임차인 3가지 유형: 주재원·유학생·결혼이민
✓ 필수 확인 5가지: 비자·등록증·재직·보증인·조기종료 특약
✓ 계약서는 한국어+영어 이중 언어
✓ 회사 법인 계약 시 세무 처리 크게 간소화

다음 편 EP.15부터는 Part 6 「실전 총정리」가 시작됩니다. 첫 편은 파리·뉴욕·도쿄 3가지 사례 시뮬레이션. 지금까지 배운 모든 걸 실제 3명의 재외국민 사례로 완전 정리해드릴게요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.13 -해외에서 한국 세입자와 원격 계약, 5단계로 완벽 정리

머니 오백 연구소 500 — Sat, 11 Jul 2026 06:58:02 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.13

해외에서
한국 세입자와 계약

원격 계약, 어디까지 가능한가

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

지금까지 Part 1부터 Part 4까지 신분·임대사업자·세금·가족을 다뤘습니다. 오늘부터는 Part 5 「세입자와 계약」이 시작됩니다. 재외국민이 임차인과 계약하는 건 국내에서 하는 것과 완전히 다른 세계예요.

계약서 서명, 인감증명, 확정일자, 보증금 관리 — 이 모든 과정이 물리적 거리와 시차라는 벽 앞에서 훨씬 복잡해집니다. 오늘은 그 실무를 완벽 정리해드립니다.

☕ 오늘의 사연자

시카고의 문선영씨(45). 미국 거주 12년 차, 대형 회계법인 이사. 서울 성수동 오피스텔 1채 소유. 지난달 임차인이 계약 만료 통보를 해왔고, 이번엔 새 임차인과 계약해야 합니다. 그런데 회사 프로젝트로 한국 방문이 어려운 상황. "셀리씨, 이번엔 정말 원격으로 다 해결하고 싶어요. 가능한가요?"

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

문선영씨 같은 사연 정말 많이 받아요. 그런데 반가운 소식이 있어요. 2020년대 이후 원격 계약이 훨씬 편해졌어요. 전자서명, 비대면 인증, 전자 확정일자까지 다 가능합니다. 오늘은 그 최신 방법을 정리해드릴게요.

유종순 국제세무사

다만 세 가지는 여전히 원격이 어렵거나 위험해요. 인감증명 처리, 보증금 자금 흐름 확인, 그리고 임차인 신원 검증. 이 세 가지는 오늘 특히 신중하게 다뤄드릴게요.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 원격 계약을 성공시키려면 믿을 만한 공인중개사가 정말 중요해요. 아무나 골라선 안 돼요. 재외국민 계약 경험 있는 중개사를 찾는 게 첫걸음이에요.

한국 임대차 계약 큰 그림

유형	보증금·월세	계약 기간
전세	보증금 큼, 월세 없음	2년 (갱신권 2년)
월세	보증금 소액, 월세	2년 (갱신권 2년)
반전세	보증금+월세 절충	2년 (갱신권 2년)

유종순 국제세무사

재외국민이 특히 조심하실 것은 전세예요. 보증금이 억 단위로 크기 때문에 임차인 반환 시 리스크도 커요. 반면 월세는 자금 흐름은 있지만 보증금 규모가 작아 리스크가 낮아요. 원격 관리 관점에서는 월세·반전세가 훨씬 안전합니다.

원격 계약 5단계 프로세스

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

원격 계약은 다음 5단계로 진행돼요. 각 단계에서 무엇을 원격으로 할 수 있고, 무엇이 어려운지 알려드릴게요.

1단계. 공인중개사 선정

재외국민 계약 경험 있는 중개사. 화상 미팅으로 신뢰 확인. 표준 수수료 확인.

2단계. 임차인 후보 검토

중개사가 임차인 신원·재직·신용 사전 조사. 화상 인터뷰 요청 가능.

3단계. 계약 조건 협의

보증금·월세·계약 기간·특약사항. 이메일·카톡·화상 미팅으로 확정.

4단계. 계약서 서명 (전자 또는 위임)

전자서명 (모두싸인·도큐사인) 또는 세무대리인·공인중개사 위임 서명.

5단계. 보증금 수령·확정일자·이체

임차인이 임대인 국내 계좌로 입금. 임차인이 자기 명의로 확정일자 신청.

원격 서명 3가지 방법

유종순 국제세무사

원격 계약의 핵심은 서명 방법이에요. 세 가지가 있고 각각 장단점이 있어요.

방법	장점	단점
전자서명	빠름·저렴·즉시	인감 필요 서류 별도 처리
위임 서명	인감까지 한 번에	위임장·아포스티유 필요
화상 공증	법적 효력 강함	비용·시간 소요

계약서 필수 특약 5가지

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

재외국민이 임대차 계약할 때 반드시 넣어야 할 5가지 특약사항을 알려드릴게요. 이거 없으면 나중에 분쟁 나기 쉬워요.

특약 1. 임대인 해외 거주 사실 명시

"임대인은 해외 거주자로서 응답에 시간이 소요될 수 있음" 명시. 커뮤니케이션 채널 확정.

특약 2. 관리 대리인 지정 조항

임차인은 관리업체 또는 세무대리인을 통해 소통. 대리인 성명·연락처 계약서에 명시.

특약 3. 임대료 5% 인상 룰

임대사업자 등록 시 특히 중요. 갱신 시 연 5% 초과 금지 명시.

특약 4. 원격 수리 승인 프로세스

50만 원 이하 응급 수리는 임차인 재량. 초과 시 임대인 사전 승인. 이메일 승인 유효.

특약 5. 이사·전출 시 통보 기간

임차인 이사 결정 시 최소 3개월 전 통보. 해외 대응 시간 확보.

보증금 관리 실무

유종순 국제세무사

전세·반전세 계약 시 보증금 관리는 재외국민에게 최대 리스크예요. 세 가지를 반드시 지키세요.

보증금 관리 3원칙

✓ 보증금 별도 계좌: 개인 자금과 분리. 반환 시 인출 용이
✓ 전세보증금 반환보증: 주택도시보증공사(HUG) 가입 검토
✓ 임차인의 보증보험 가입: 임차인이 전세반환보증 가입 시 신뢰 상승

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

보증금을 다른 부동산 매수·투자에 쓰시는 재외국민이 정말 많은데, 그러면 반환 시점에 문제가 됩니다. 반드시 보증금은 예금 형태로 보관하시길 권합니다. 이자 조금 손해봐도 안전이 우선이에요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

문선영씨는 결국 전자서명 + 관리업체 대리인 지정 조합으로 계약을 완료하셨어요. 시카고 사무실에서 노트북으로 단 30분 만에 서명. 임차인도 만족, 임대인도 편안. 이게 요즘의 원격 계약이에요.

이 편의 핵심 정리

✓ 원격 계약은 2020년대 이후 훨씬 편해짐 (전자서명·비대면 인증)
✓ 5단계 프로세스: 중개사 → 임차인 후보 → 조건 협의 → 서명 → 보증금·확정일자
✓ 필수 특약 5가지: 해외 거주 명시·대리인·5% 룰·수리 승인·이사 통보
✓ 보증금은 반드시 별도 계좌, 다른 용도 사용 금지

다음 편 EP.14에서는 외국인 세입자와 계약을 다룹니다. 서울 강남·이태원·성수 등 외국인 수요가 늘면서 재외국민 임대인에게도 특별한 기회이자 도전이 되고 있어요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.12- 상속받은 임대주택, 재외국민 자녀의 3가지 선택지 완벽비교

머니 오백 연구소 500 — Fri, 10 Jul 2026 07:41:25 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.12

상속받은
임대주택

해외 자녀가 임대사업을 이어받는다는 것

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

지난 EP.11에서 상속의 기본 절차를 다뤘습니다. 오늘은 그 연장선상에서 상속받은 임대주택을 특별히 다뤄봅니다. 부모님이 임대사업자로 운영하시던 부동산을 자녀가 상속받는 순간, 단순한 부동산 상속이 아니라 사업 승계가 시작돼요.

"부동산이 남은 게 아니라 임차인과 계약과 세무 처리 부담이 함께 오는" 이 상황. 해외 자녀에게는 특히 골치 아픈 유산이 될 수 있습니다. 오늘 그 실무와 선택지를 정리해드릴게요.

☕ 오늘의 사연자

밴쿠버의 이수진씨(48). 캐나다 거주 19년 차. 지난해 어머니가 돌아가시면서 서울 잠실 오피스텔 2채를 상속받으셨습니다. 어머니는 15년간 이 오피스텔을 임대사업자로 등록해 운영하셨어요. "셀리씨, 저는 갑자기 임대사업자가 된 거예요. 캐나다 사는데 어떻게 하죠? 팔아야 할까요, 이어받아야 할까요?"

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

이수진씨 사례는 정말 흔해요. 재외국민 자녀가 어느 날 갑자기 한국 임대사업자가 되는 상황. 사실 어머니가 남기신 건 부동산만이 아니라 임차인 계약, 매년 세무 신고, 관리 부담까지 통째로였어요. 오늘은 이 모든 걸 어떻게 정리할지 함께 살펴볼게요.

유종순 국제세무사

상속받은 임대주택은 세제 상 매우 특수한 존재예요. 부모님의 임대사업자 지위가 자동으로 승계되지 않고, 자녀가 다시 선택해야 해요. 이 선택이 앞으로 10년 이상의 세금을 결정합니다.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 이건 감정 문제이기도 해요. 어머니가 20년 넘게 운영하신 부동산을 팔아야 할지 지켜야 할지. 재산 가치뿐 아니라 어머니 손길이 남은 집이니까요. 이수진씨도 그 부분에서 많이 고민하셨어요.

상속 시 임대사업자 지위는 어떻게 되나?

유종순 국제세무사

가장 큰 오해가 "엄마가 임대사업자였으니 나도 자동으로 임대사업자"라는 생각이에요. 그렇지 않아요. 상속으로 부동산은 승계되지만, 사업자 지위는 자동 승계되지 않아요.

항목	피상속인 (어머니)	상속인 (이수진씨)
부동산 소유권	보유	자동 승계
임대사업자 등록	보유	미승계 - 재등록 필요
임차인 계약	체결자	계약 승계 (임차인 유지)
기존 세제 혜택	적용받음	조건부 승계

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

포인트는 임대사업자 등록은 승계되지 않는다는 점이에요. 상속인이 계속 임대사업으로 운영하고 싶으면 본인 명의로 새로 등록해야 해요. 이때 등록하지 않으면 자동으로 일반 임대인이 되고, 그러면 세제 혜택이 없어져요.

해외 자녀의 3가지 선택지

유종순 국제세무사

해외 자녀에게는 세 가지 큰 선택지가 있어요. 각각의 장단점을 정확히 이해하시고 결정하셔야 해요.

선택 A. 임대사업자 재등록해 사업 이어받기

장점: 세제 혜택 지속 (부분적). 단점: 해외에서 사업 관리 부담.

선택 B. 일반 임대인으로 계속 임대

장점: 등록 절차 없음. 단점: 세제 혜택 없음. 종부세·소득세 부담 큼.

선택 C. 매도해 현금화

장점: 관리 부담 종결. 단점: 양도세 부담. 어머니 유산 처분의 심리적 무게.

이수진씨 세 가지 선택 시뮬레이션

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

이수진씨 상황: 잠실 오피스텔 2채(각 5억, 총 시가 10억), 어머니 취득가 5억, 임대소득 연 3천만 원. 세 가지 선택별 10년 후 예상 결과를 비교해드릴게요.

항목	A. 재등록 임대	B. 일반 임대	C. 매도 현금화
임대소득 10년 합계	3억	3억	-
10년간 세금	약 5천만원	약 8천만원	양도세 약 1억
관리 부담	중	중	없음
10년 후 자산 가치	부동산 + 순수익	부동산 + 순수익	현금 9억 + 운용
추천 대상	장기 자산 유지	단기 유지 후 매도	해외 정착 최우선

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

임대사업자 재등록 실무 (선택 A)

단계 1. 상속 등기 완료 확인

상속 등기가 완료돼야 상속인 명의로 사업자 등록 가능.

단계 2. 지자체 임대사업자 등록

민간임대주택법상 임대사업자 등록. 단기 4년 또는 장기 8·10년 선택.

단계 3. 세무서 사업자 등록

홈택스에서 사업자 등록. 재외국민은 세무대리인 지정 필수.

단계 4. 기존 임차인 계약 승계 통지

임차인에게 임대인 변경 통지. 임대료·보증금·계약 조건 유지.

상속받은 임대주택 매도 시 특례

유종순 국제세무사

상속받은 부동산 매도 시 특별한 계산 규정이 있어요. 이걸 모르면 양도세가 훨씬 커집니다.

상속받은 부동산 매도 시 핵심 규칙

✓ 취득가: 상속개시일 시가 (사망일 기준 감정평가액 또는 공시가)
✓ 보유기간 계산: 상속개시일부터 (피상속인 보유기간 미승계)
✓ 장특공제: 상속인 보유기간만 인정 (거주자 최대 30%)
✓ 매도 시점 5년 이내 매도: 상속 등기 후 6개월 이내 매도 시 취득세 감면 가능

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

포인트는 취득가가 상속개시일 시가로 인정된다는 거예요. 어머니가 20년 전에 5억에 취득한 오피스텔이 상속개시일에 5억이었다면, 취득가가 5억으로 리셋돼요. 이걸 취득가 스텝업(step-up)이라고 해요. 매도 시 양도차익이 크게 줄어들 수 있어요.

재외국민 자녀의 3가지 조언

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

저는 상속받은 임대주택을 다루는 자녀들에게 항상 세 가지를 말씀드려요. 세금 계산 이전에 마음의 정리부터 하시라고요.

조언 3가지

① 급하게 결정하지 마세요: 상속 등기 완료 후 6개월~1년 여유. 감정 정리 후 결정.
② 형제자매와 미리 상의하세요: 공동 상속인 있으면 분쟁 최소화가 최우선.
③ 본인 인생 계획을 우선하세요: 부동산은 결국 삶의 도구. 관리 부담이 삶을 갉아먹지 않도록.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

이수진씨는 결국 1채는 유지, 1채는 매도 결정을 내리셨어요. 어머니 손길이 남은 부동산 하나는 지키되, 관리 부담은 절반으로 줄이는 균형. "엄마가 이걸 원하셨을 것 같아요." 그렇게 말씀하시는 모습이 아직 기억에 남습니다.

이 편의 핵심 정리

✓ 상속으로 부동산은 승계되지만 임대사업자 지위는 미승계
✓ 3가지 선택: 재등록 임대·일반 임대·매도
✓ 상속 부동산 매도 시 취득가 스텝업 활용 가능
✓ 세금보다 먼저 마음의 정리와 형제자매 협의가 중요

다음 편 EP.13부터는 Part 5 「세입자와 계약」이 시작됩니다. 첫 편은 해외에서 한국 세입자와 계약. 재외국민이 임차인과 계약할 때 반드시 알아야 할 실무를 정리해드릴게요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.11- 해외 거주 자녀의 한국 상속세, 6개월 안에 반드시 알아야 할 것

머니 오백 연구소 500 — Fri, 10 Jul 2026 06:31:15 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.11

해외에서
부모님이 돌아가셨을 때

재외국민 상속의 실무와 마음가짐

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

오늘 편은 마음이 조금 무거운 주제입니다. 재외국민에게 언젠가 반드시 오는 일 — 한국에 계신 부모님의 부고. 그리고 그 뒤에 남는 상속의 절차. 이 시기는 슬픔과 세금 실무가 함께 오는 아주 힘든 순간입니다.

저는 이 편을 쓰면서 여러 번 마음이 무거워졌습니다. 하지만 미리 알아두시면 조금이라도 덜 흔들리실 수 있다는 마음으로 정리했습니다. 오늘은 재외국민 자녀가 반드시 알아야 할 상속의 큰 그림을 함께 살펴보겠습니다.

☕ 오늘의 사연자

토론토의 임혜영씨(52). 캐나다 거주 22년 차. 지난달 서울에 계시던 아버님이 갑작스레 돌아가셨습니다. 슬픔 속에서 급하게 귀국해 장례를 치르시고, 이제 상속 절차가 시작됐어요. "셀리씨, 저는 지금 뭘 해야 할지 하나도 모르겠어요. 아버지가 남기신 집 두 채 때문에 오빠와 언쟁도 있었고요..."

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

임혜영씨 같은 사연을 정말 많이 접합니다. 사랑하는 분을 떠나보낸 슬픔이 채 가시기도 전에, 복잡한 절차와 가족 간 미묘한 문제가 밀려오죠. 그래서 저는 상담 첫 마디에 늘 이렇게 말씀드려요. "먼저 슬퍼하실 시간부터 가지세요. 절차는 그 다음이에요."

유종순 국제세무사

상속세는 세율이 10%~50%로 가장 높은 세금 중 하나예요. 그런데 신고 기한이 6개월로 촉박해요. 재외국민 자녀는 이 기간이 정말 짧게 느껴져요. 그래서 일찍 시작하시는 게 중요합니다.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 상속은 세금만의 문제가 아니에요. 형제자매 간 관계가 걸린 문제죠. 미리 아버지·어머니께서 정리해두시지 않으면 자녀 세대에서 관계가 무너지는 경우도 많이 봤어요. 이 편을 부모님과도 함께 읽으시길 권합니다.

상속세 큰 그림

항목	내용
과세 대상	피상속인 사망일 기준 재산 시가
납세자	상속인 (자녀·배우자 등)
세율	10% ~ 50% (누진)
신고 기한	사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내
해외 거주자 기한	해외 상속인 있을 시 9개월 이내

상속세 공제 큰 항목

공제 항목	공제 한도
기초공제	2억 원
배우자 공제	최소 5억 ~ 최대 30억
자녀 공제	1인당 5천만 원
일괄공제	5억 원 (기초+자녀 대신)
동거주택 상속공제	6억 원 (조건부)
가업상속 공제	최대 600억 (조건부)

유종순 국제세무사

가장 흔한 케이스는 일괄공제 5억 + 배우자공제예요. 배우자가 살아계시고 자녀가 2명일 경우, 총 10억 이상의 공제가 자동 적용돼요. 그래서 상속 재산 10억 이하는 상속세 0원인 경우가 대부분이에요.

재외국민 자녀 상속 실무 6단계

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

재외국민 자녀에게는 6단계의 실무가 필요해요. 하나씩 짚어드릴게요.

1단계. 사망 신고 및 상속인 확정

사망일로부터 1개월 이내 사망신고. 상속인 명부 확정 (가족관계증명서).

2단계. 상속 재산 조사

안심상속 원스톱 서비스 활용. 부동산·예금·주식·보험·부채 등 전체 조회.

3단계. 상속 방식 결정 (3개월 이내)

단순 승인 · 한정 승인 · 상속 포기. 부채가 크면 한정 승인·포기 검토.

4단계. 상속인 간 협의 분할

재산 분할 협의서 작성. 상속인 전원 인감·서명 필요. 재외국민은 인감증명·아포스티유.

5단계. 상속 등기

부동산 상속 등기. 취득세 · 등록면허세 납부. 등기 후 상속인 명의로 이전.

6단계. 상속세 신고 (6~9개월 이내)

세무대리인 통해 신고 · 납부. 분납 (5년) · 연부연납 (10년) 신청 가능.

재외국민 자녀의 3가지 함정

유종순 국제세무사

해외에 계신 자녀가 상속받을 때 특히 조심할 세 가지 함정이 있어요. 임혜영씨도 실제로 이 중 두 가지를 겪고 계세요.

함정 1. 시간이 없다는 것

6개월(해외 상속인 있을시 9개월)은 짧다. 한국-해외 왕복, 서류 준비, 협의 분할까지 압축. 미신고 시 20% 무신고 가산세.

함정 2. 국내 형제와의 마찰

"한국 형제가 부모 봉양했으니 더 많이" vs "법정 상속분대로". 국내와 해외의 정서 차이. 협의 실패 시 소송.

함정 3. 거주국 세금 이중 부담

미국·프랑스 등은 상속 재산에 대해 별도 세금 신고. 특히 미국은 Form 3520 필수. 한국 상속세만 신경 쓰다 놓침.

국가별 상속 관련 유의사항

거주국	유의사항
미국	Form 3520 상속 보고. 10만 달러 초과 상속 시 IRS 신고 의무.
프랑스	Droits de succession. 부모-자녀 10만유로 공제.
캐나다	상속세 없음. 다만 deemed disposition (양도 간주) 유의.
영국	피상속인 domicile 기준. 한국인 부모면 원칙적으로 영국 IHT 없음.
호주	상속세 없음. 다만 상속받은 자산 매도 시 CGT.
독일	Erbschaftsteuer. 부모-자녀 40만유로 공제.

부모님이 살아계실 때 준비할 것

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

저는 이 편을 쓰면서 "부모님이 살아계실 때 미리 준비해두면"이라는 생각을 계속 했어요. 슬픔 속에서 급하게 결정하는 것보다, 미리 평온한 마음으로 정리해두는 게 부모님과 자녀 모두에게 훨씬 좋은 일이에요.

부모님과 함께 준비할 3가지

✓ 부동산 목록·서류 정리: 등기부·계약서·취득가 증빙
✓ 사전 증여 검토: 10년 룰 활용해 미리 자녀 명의로
✓ 유언장 작성: 상속 분할 계획 명시 (공정증서 유언 권장)

유종순 국제세무사

특히 공정증서 유언은 강력해요. 공증인 앞에서 작성되어 사후 분쟁 위험이 거의 없어요. 재산이 큰 경우 반드시 준비하시길 권합니다. 유언 없이 가면 형제 간 협의가 안 될 때 결국 소송이에요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

임혜영씨는 오늘 상담 후 마음이 조금 가벼워지셨어요. "모르는 게 제일 무서웠는데, 이제 뭘 해야 할지 보여요." 그리고 오빠와도 다시 대화하기로 하셨어요. 상속은 결국 재산이 아니라 관계가 남는 문제니까요.

이 편의 핵심 정리

✓ 상속세 신고 기한 6개월 (해외 상속인 있으면 9개월)
✓ 일괄공제 5억 + 배우자 공제로 10억 이하는 대체로 상속세 0원
✓ 재외국민 3가지 함정: 시간 부족 · 형제 갈등 · 거주국 이중 신고
✓ 부모님과 함께 사전 증여·유언장 준비하시길 권합니다

다음 편 EP.12에서는 상속받은 임대주택을 다룹니다. 부모님이 임대사업자였던 경우, 상속인이 그 사업을 이어받는 건 완전히 다른 문제예요. 재외국민 자녀가 반드시 알아야 할 실무를 정리해드릴게요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.10- ① 해외 자녀에게 한국 부동산 증여, 절세 전략 완벽 정리

머니 오백 연구소 500 — Thu, 9 Jul 2026 08:24:57 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.10

해외 자녀에게
한국 부동산 증여

국제 증여, 언제 어떻게 해야 절세되나

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

오늘부터 Part 4 「가족과 부동산」이 시작됩니다. 첫 편은 해외 자녀에게 한국 부동산 증여. 재외국민의 자녀는 대부분 현지에서 자라 현지 국적을 갖거나, 한국 국적이더라도 비거주자인 경우가 많죠. 이런 자녀에게 한국의 부동산을 물려주는 건 완전히 다른 세계입니다.

증여는 세금 절약과 가족 자산 계승이라는 두 가지 목적을 동시에 가질 수 있는 강력한 수단이에요. 하지만 재외국민이 잘못하면 이중과세·가족 갈등·과세 폭탄으로 이어집니다.

☕ 오늘의 사연자

싱가포르의 최영자씨(61). 남편과 함께 싱가포르 25년 거주. 서울 마포구 아파트(공시가 12억) 소유. 두 자녀 모두 성인 — 큰딸(35, 싱가포르 국적), 아들(31, 한국 국적·미국 거주). 지난달 상담 신청하시며 말씀하셨어요. "이제 아이들에게 조금씩 나눠주고 싶은데, 어떻게 시작해야 할까요?"

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

최영자씨 같은 사연이 정말 많으세요. 자녀에게 물려주고 싶은 마음은 모든 부모의 진심이죠. 그런데 국제 증여는 정말 복잡해요. 자녀의 국적·거주지·나이에 따라 세금이 완전히 달라지거든요. 오늘 그 큰 그림을 완전히 정리해드릴게요.

유종순 국제세무사

증여세는 받는 사람(수증자)이 내는 세금이에요. 여기서 재외국민이 실수하시는 지점이 있어요. "자녀가 어디 살고 어느 국적인지"에 따라 한국 증여세 대상 여부가 달라요.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 거주국의 증여세도 함께 봐야 해요. 미국·싱가포르·프랑스는 증여세 제도가 완전히 달라요. 한국에서만 계산하면 나중에 자녀가 거주국에서 2차 세금을 맞을 수도 있어요.

증여세 큰 그림 — 누가·언제·얼마나

항목	내용
납세자	받는 사람 (수증자)
과세 대상	시가 - 공제액
세율	10% ~ 50% (누진)
신고 기한	증여일로부터 3개월 이내
10년 합산 원칙	동일 증여자로부터 10년간 합산 과세

증여세 공제액 (수증자 기준)

관계	10년간 공제 한도
배우자	6억 원
성인 자녀	5천만 원
미성년 자녀	2천만 원
기타 친족 (6촌 이내)	1천만 원

유종순 국제세무사

포인트는 "10년 합산"이에요. 아버지가 자녀에게 이번에 5천만 원 증여했다면, 다음 10년 동안 아버지로부터 받는 증여는 이 5천만 원과 합산돼요. 그래서 10년마다 리셋되는 이 룰을 활용하는 게 절세의 핵심입니다.

해외 자녀 증여의 3가지 시나리오

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

자녀의 상황에 따라 3가지 시나리오로 나뉘어요. 한국 부동산 증여는 부동산 소재지가 한국이니 무조건 한국 증여세 대상이에요. 그런데 자녀의 거주국에서도 추가 세금이 있을 수 있어요.

시나리오 A. 한국 국적 자녀 · 해외 거주 (비거주자)

한국 증여세 부담 (부동산 소재지). 거주국 세금은 국가별 상이. 미국은 gift tax 별도.

시나리오 B. 외국 국적 자녀 · 해외 거주

한국 증여세 부담 (부동산 소재지). 자녀가 한국 국적 아님에도 부담. 조세조약 확인 필요.

시나리오 C. 자녀가 한국 거주로 전환

자녀가 유학·귀국 후 한국 거주자로 전환 시 증여 → 가장 심플. 세제 혜택도 정상 적용.

최영자씨 케이스 절세 시뮬레이션

유종순 국제세무사

최영자씨 마포 아파트(공시가 12억)를 큰딸(35, 싱가포르 국적)에게 전체 증여했다고 가정하겠습니다. 세 가지 방법을 비교해드릴게요.

방법	방식	증여세 (개략)
A. 일시 증여	12억 한 번에	약 3.2억 원
B. 지분 분할 (2회)	50%씩 10년 간격	약 2.4억 원 (누적)
C. 부모 각각 지분 나눠 증여	아버지·어머니 각각	약 1.9억 원 ⭐

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

방법 C가 가장 절세돼요. 부부가 각각 별도로 지분을 증여하면 공제가 두 번 적용되니까요. 부모 각각 5천만 원씩 → 총 1억 원 공제. 10년 간격으로 나누면 훨씬 더 큰 절세도 가능해요.

해외 자녀 증여 실무 4단계

1단계. 자녀 정보 정리

국적·거주지·과세 대상 여부 확인. 자녀 거주국의 증여세 제도 파악.

2단계. 증여 시나리오 설계

일시 vs 분할 · 지분 vs 전체 · 부부 공동 vs 단독. 시뮬레이션 필수.

3단계. 증여 등기 실행

증여 계약서 · 인감증명 · 자녀 확인서. 자녀도 위임장·아포스티유 필요.

4단계. 증여세 신고 (3개월 이내)

자녀 명의로 세무서 신고. 자녀가 비거주자면 세무대리인 지정 필수. 미신고 시 가산세.

자녀 거주국별 유의사항

거주국	유의사항
미국	Gift Tax 별도 신고 (Form 3520). 수증자에게 큰 부담 가능.
프랑스	증여세 있음 (Droits de donation). 부모-자녀 15만유로 공제.
영국	증여 시점 상속세(IHT) 없음. 다만 7년 룰 확인.
싱가포르	증여세·상속세 없음. 최영자씨 큰딸 유리.
호주	증여세·상속세 없음. 다만 부동산 자본이득세(CGT) 유의.
일본	증여세 있음. 부모-자녀 110만엔 기초공제만 소액.

유종순 국제세무사

자녀가 미국 거주자인 경우 특히 조심해야 해요. 미국은 연간 10만 달러 초과 해외 증여 시 Form 3520 신고 의무가 있어요. 미신고 시 과태료가 증여액의 25%까지 나올 수 있어요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

최영자씨는 오늘 상담 후 부부 공동 · 10년 분할 전략으로 결정하셨어요. 큰딸(싱가포르)에게 아파트의 50%를 부부가 각각 25%씩 증여. 5년 후 나머지 50%도 같은 방식으로. 이렇게 하면 총 증여세를 1억 이상 절감하실 수 있어요.

이 편의 핵심 정리

✓ 한국 부동산 증여는 자녀 국적·거주지 무관 한국 증여세 대상
✓ 성인 자녀 10년간 5천만 원 공제 (부모 각각)
✓ 부부 공동·분할 증여로 절세 효과 극대화
✓ 자녀 거주국(미·프·일 등)의 추가 세금 반드시 확인

다음 편 EP.11에서는 해외에서 부모님이 돌아가셨을 때를 다룹니다. 상속은 증여보다 더 복잡한 문제예요. 재외국민 자녀가 반드시 알아야 할 상속 실무를 정리해드릴게요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.09- 매년 12월 종부세 폭탄, 재외 국민이 놓치는 세액 공제 3가지

머니 오백 연구소 500 — Thu, 9 Jul 2026 06:12:18 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.09

재외국민 종합부동산세
완벽 정리

매년 12월 통지서, 재외국민에게 왜 더 무거운가

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

지난 EP.08에서는 거주주택 비과세 특례를 다뤘습니다. 오늘은 매년 12월이 되면 어김없이 한국에서 날아오는 통지서 — 종합부동산세(종부세)를 정리해드립니다. 재외국민에게 이 세금이 왜 특히 무거운지, 그리고 어떻게 대응해야 하는지 완전히 알려드릴게요.

☕ 오늘의 사연자

프랑크푸르트의 강미숙씨(54). 독일 거주 15년 차. 서울 강남구에 아파트 1채(공시가 15억), 성남 판교에 오피스텔 1채(공시가 4억). 지난달 종부세 고지서가 8백만 원 넘게 나와서 깜짝 놀라셨습니다. "제가 왜 이렇게 많이 내야 하죠? 국내 지인은 저보다 더 큰 집인데 종부세 없다는데요?"

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

강미숙씨 사례가 정말 많으세요. 매년 12월이 되면 저희 사무실에 "종부세가 왜 이렇게 많이 나왔죠?"라는 문의가 폭주해요. 답은 하나예요. 비거주자는 종부세에서도 여러 혜택이 미적용되기 때문이에요. 오늘 그 이유를 완전히 풀어드릴게요.

유종순 국제세무사

종부세는 국내에서도 워낙 복잡한 세금이에요. 그런데 재외국민에게는 1주택 12억 공제와 세액공제(고령자·장기보유)가 원칙적으로 적용 안 되니까 세금이 확 뛰어요. 오늘 그 구조를 짚어드릴게요.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

게다가 종부세는 매년 반복되는 세금이에요. 임대소득세보다 훨씬 크죠. 10년이면 수천만 원~수억 원 차이가 누적됩니다. 그래서 보유 구조 자체를 재검토하시는 게 중요해요.

종부세 기본 구조

항목	내용
과세 기준일	매년 6월 1일 소유자 기준
고지 시기	매년 12월 초 (11월 말~12월 초)
납부 기한	12월 15일까지
과세 대상	주택·토지 공시가액 합산
기본 공제	주택 9억 (1주택 거주자는 12억)
세율	0.5% ~ 5% (누진)

거주자 vs 비거주자 종부세 차이

유종순 국제세무사

비거주자가 종부세에서 손해 보는 세 가지 지점이 있어요. 이걸 알아야 왜 강미숙씨가 8백만 원을 내게 됐는지 이해가 돼요.

항목	거주자	✈️ 비거주자
1주택 12억 공제	✅ 적용	원칙 미적용
고령자 세액공제	✅ 최대 40%	미적용
장기보유 세액공제	✅ 최대 50%	미적용
세액공제 합산 한도	최대 80%	해당 없음
임대사업자 합산배제	가능	조건부 가능

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

빨간 신호 세 줄 가 눈에 확 들어오시죠? 이 세 가지가 재외국민이 종부세를 훨씬 많이 내는 이유예요. 특히 고령자·장기보유 세액공제는 10년 이상 보유한 60대 이상에게는 세금이 절반 이하로 줄어드는 대혜택이에요. 비거주자는 이걸 못 받으니 이중고죠.

강미숙씨 케이스 실제 계산

유종순 국제세무사

강미숙씨는 강남 아파트(공시가 15억) + 판교 오피스텔(공시가 4억) = 합산 공시가 19억. 만약 강미숙씨가 거주자였다면 얼마였을까요? 비교해드릴게요.

항목	거주자 가정	실제 (비거주자)
합산 공시가	19억	19억
기본공제	-9억	-9억
과세표준 (60% 공정시장가액비율)	6억	6억
산출세액 (누진)	약 850만 원	약 850만 원
고령자 공제 (해당 시)	가능	불가
최종 납부액	약 500만 원 (해당시)	약 850만 원

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

매년 350만 원 차이가 나요. 10년이면 3,500만 원. 20년이면 7천만 원이 넘어요. 이건 양도세보다 훨씬 큰 누적 부담이에요. 그래서 종부세 관리가 그만큼 중요합니다.

재외국민 종부세 절세 전략 4가지

전략 1. 6월 1일 기준일 활용

매도·증여 시점을 6월 1일 이전으로 잡으면 그 해 종부세 회피 가능. 5월 매도 vs 7월 매도 = 종부세 차이 발생.

전략 2. 임대사업자 합산배제 활용

장기임대주택(10년)은 종부세 합산배제 가능. 다만 재외국민은 조건이 까다로우니 세무사 상담 필수.

전략 3. 자녀 증여로 소유 분산

2주택 이상 보유 시 한 채를 자녀에게 증여하여 종부세 합산 회피. Chapter 10에서 상세.

전략 4. 오피스텔 주거용 vs 업무용 구분

오피스텔은 실제 사용에 따라 주택으로 분류될 수 있음. 업무용으로 사용 시 종부세 합산 배제 가능.

종부세 납부 실무 3가지

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

재외국민이 종부세 납부 시 조심할 실무 세 가지를 알려드릴게요.

재외국민 종부세 실무 체크

✓ 고지서 수령 경로 확인: 세무대리인 지정 또는 홈택스 알림 설정
✓ 납부 방법: 국내 계좌 자동이체 또는 세무대리인 대납
✓ 분납 신청: 세액 250만원 초과 시 2회 분납 가능 (다음해 6월까지)

유종순 국제세무사

가장 흔한 실수는 고지서를 못 받는 것이에요. 한국 주소지로 발송되는데 그곳에 아무도 없으면 반송되고, 반송되면 가산세와 압류까지 이어질 수 있어요. 반드시 세무대리인 지정하시거나 가족·지인이 대신 수령하시는 구조를 만드셔야 해요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

강미숙씨는 오늘 상담 후 합산배제와 증여 전략을 검토하시기로 하셨어요. 판교 오피스텔을 자녀에게 증여하시면 종부세 합산에서 빠지니까요. 다음 편 증여 편에서 자세히 다뤄드릴게요.

이 편의 핵심 정리

✓ 종부세 기준일 6월 1일, 고지 12월, 납부 12월 15일
✓ 비거주자는 1주택 12억 공제·고령자·장기보유 세액공제 모두 미적용
✓ 매년 수백만 원 차이, 10년이면 수천만 원 누적
✓ 절세 전략: 6월 1일 활용·합산배제·증여·업무용 구분

다음 편 EP.10부터는 Part 4 「가족과 부동산」이 시작됩니다. 첫 편은 해외 자녀에게 한국 부동산 증여입니다. 종부세 절세뿐 아니라 자녀 세대 자산 형성에도 관련된 큰 주제예요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.08- ② 재외국민이 받을 수 있는 유일한 대형 특례, 조건 5가지 총정리

머니 오백 연구소 500 — Wed, 8 Jul 2026 13:38:35 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.08

해외 거주자의
거주주택 비과세 특례

재외국민이 활용할 수 있는 유일한 대형 특례

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소 팀장입니다.

지난 EP.07에서 비거주자 양도세를 다뤘습니다. 세율은 거주자와 같지만 공제·특례가 완전히 다르다는 것 기억하시죠? 특히 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 안 된다는 부분에서 많은 재외국민이 좌절하십니다.

그런데 한 가지 특례가 있어요. 재외국민이 활용할 수 있는 유일한 대형 특례. 바로 거주주택 비과세 특례입니다. 이 특례 하나만 정확히 알아도 수억 원의 세금이 달라져요.

☕ 오늘의 사연자

뉴욕의 정혜숙씨(63). 뉴저지 거주 20년 차. 서울 서초구에 아파트 1채 보유. 8년 임대사업자 등록으로 임대해왔고, 의무임대기간이 곧 만료됩니다. "올해 안에 매도하려고 하는데, 이민주씨 이야기 듣고 나서 정말 겁이 나서요. 저도 특례 받을 수 있을까요?"

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

정혜숙씨처럼 이민주씨 사연 이후 상담 요청이 정말 많아지셨어요. 다행히 정혜숙씨는 매도 계약 전에 저희에게 오셨어요. 아직 시간이 충분합니다. 오늘은 이 특례가 어떤 것이고, 어떻게 받는지 완전히 정리해드릴게요.

유종순 국제세무사

거주주택 비과세 특례의 정확한 명칭은 「장기임대주택 사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 특례」예요. 이름은 어렵지만 핵심은 하나예요. "임대사업자가 자진 말소한 임대주택도, 특정 조건 하에 1세대 1주택처럼 비과세 혜택"을 받을 수 있다는 거예요.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

비거주자에게 이 특례가 왜 중요하냐? 1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 안 되지만, 이 특례는 조건만 맞으면 비거주자도 적용 가능하기 때문이에요. 사실상 재외국민이 유일하게 활용할 수 있는 억 단위 세제 혜택이에요.

특례 적용 5가지 조건

유종순 국제세무사

이 특례를 받으려면 다섯 가지 조건을 모두 충족해야 해요. 하나라도 놓치면 특례 전체가 날아가요. 하나씩 짚어드릴게요.

조건 1. 등록된 임대사업자였을 것

민간임대주택법상 임대사업자 등록. 단기(4년)/장기(8년/10년) 모두 가능.

조건 2. 의무임대기간의 절반 이상 임대

4년 등록 → 최소 2년 임대. 8년 등록 → 최소 4년 임대. 10년 등록 → 최소 5년 임대.

조건 3. 자진 말소 (강제 말소도 가능)

등록 말소 확정. 이 시점부터 5년 타이머 시작.

조건 4. 말소일로부터 5년 이내 매도

말소 확정일 → 매도 잔금일까지 5년 이내. 하루라도 초과 시 특례 상실.

조건 5. 임대 기간 임대료 5% 이내 인상

임대 계약 기간 중 연 5% 초과 인상 시 특례 배제. 계약서 검토 필수.

특례 적용 시 실제 절세 효과

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

정혜숙씨 케이스로 절세 효과 계산해드릴게요. 서초 아파트 취득가 10억, 예상 매도가 18억, 양도차익 8억 원. 8년 임대사업자 등록해 6년 임대했고, 매도 전 자진 말소 예정.

항목	특례 없이	특례 적용
양도차익	8억	8억
1세대 1주택 비과세	미적용	12억까지 적용
장기보유특별공제	30%	80% (가능)
최종 양도세	약 1.5억 원	약 3천만 원 ✨
절세 효과: 약 1억 2천만 원

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

재외국민 특유의 조건 정확한 확인

유종순 국제세무사

재외국민에게는 이 특례 적용 시 세 가지를 특별히 조심해야 해요. 이 부분에서 실수가 가장 많이 나옵니다.

① 임대료 5% 인상 룰 확인

"임차인이 잘 안 나가서 그냥 뒀는데" 하시는 경우 다수. 5% 초과 인상 발견 시 특례 배제.

② 등록 방식 확인 (지자체 + 세무서)

지자체(민간임대주택법)만 등록하고 세무서 사업자 등록 안 한 경우 특례 적용 안 됨.

③ 5년 룰 여유 있게 잡기

해외 거주자는 매도 절차 지연 흔함. 5년 룰 종료 최소 6개월 전 잔금 완료 목표.

특례 적용 신고 실무

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

특례를 받으려면 양도세 예정신고 시 특례 적용을 직접 신청해야 해요. 세무대리인이 자동으로 챙기지 않을 수 있어요. 반드시 본인이 세무대리인에게 특례 적용 요청하셔야 합니다.

특례 신청 시 준비 서류

✓ 임대사업자 등록증
✓ 임대사업자 말소 확인서 (지자체 발급)
✓ 임대차 계약서 전체 (임대 기간 전부)
✓ 임대료 인상 내역 (5% 초과 확인)
✓ 매도 계약서·잔금 영수증
✓ 세무대리인 위임장

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

정혜숙씨는 오늘 상담 후 매도 12개월 전 로드맵을 짜셨어요. 자진 말소는 D-8개월, 매도 계약은 D-3개월, 잔금은 D-0. 5년 룰 시작이 아직 2년 후니 여유 있게 정리 가능해요.

이 편의 핵심 정리

✓ 거주주택 비과세 특례는 재외국민이 활용 가능한 유일한 대형 특례
✓ 조건 5가지: 임대사업자 등록·의무 절반 임대·자진 말소·5년 내 매도·5% 인상 룰
✓ 적용 시 절세 효과 수억 원 수준
✓ 세무대리인에게 특례 적용 명시 요청 필수

다음 편 EP.09에서는 재외국민 종합부동산세를 다룹니다. 매년 12월 통지서가 날아오는 그 세금. 재외국민에게 어떤 특수 조건이 적용되는지 정확히 알려드릴게요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.07- ② 재외국민 부동산 매도, 1억 2천 잃은 그 실수 다시 안 하려면

머니 오백 연구소 500 — Wed, 8 Jul 2026 12:25:42 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.07

비거주자 양도소득세
완벽 정리

재외국민 부동산 매도, 절대 놓치면 안 되는 세율·특례·계산

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소의 셀리 정입니다.

지난 EP.06에서 재외국민 임대소득 신고를 다뤘습니다. 오늘은 재외국민에게 일생일대의 세금이 될 수 있는 양도소득세를 완벽 정리해드릴게요. 임대소득세는 매년 돌아오지만, 양도세는 한 번에 억 단위가 왔다갔다 합니다.

기억하시죠? EP.04의 이민주씨. 순서 하나 잘못해서 1억 2천만 원을 잃으신 분입니다. 오늘은 이민주씨가 왜 그렇게 됐는지 양도세 구조 자체를 완전히 이해해봅시다.

☕ 오늘의 사연자

런던 뉴몰든의 이민주씨(57) 재등장. EP.04에서 매도 계약 먼저 체결하고 말소를 나중에 하시는 실수로 1억 2천만 원을 잃으셨습니다. 오늘 이민주씨는 이렇게 말씀하십니다. "셀리씨, 저 같은 실수 다신 없게, 양도세 자체를 처음부터 다시 배우고 싶어요. 그리고 다른 분들께도 꼭 알려주세요."

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

이민주씨가 이 이야기를 공개해도 좋다고 허락해주셨어요. 본인의 아픔이 다른 분들에게 도움이 되기를 바라시면서요. 오늘은 이민주씨를 위해서라도 양도세 본질부터 정확히 알려드릴게요.

유종순 국제세무사

양도세는 거주자와 비거주자의 계산 방식이 완전히 달라요. 세율은 같은데 공제·특례가 다르거든요. 이 차이만 정확히 알아도 매도 계획을 완전히 다르게 짜실 수 있어요.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 재외국민 특화 세 가지 함정을 오늘 반드시 짚어드릴게요. 이거 모르시면 이민주씨처럼 세금 폭탄이 옵니다.

거주자 vs 비거주자 — 양도세 결정 차이

항목	거주자	✈️ 비거주자
기본 세율	6~45% 누진	6~45% 누진 (동일)
1세대 1주택 비과세	✅ 12억 한도	원칙 미적용
장기보유특별공제	최대 80%	최대 30%
거주주택 비과세 특례	✅ 적용	✅ 조건부 적용
신고 시기	잔금일 다음달 말일	동일 (대리인 통해)

유종순 국제세무사

표에서 빨간 신호 가 눈에 확 들어오시죠? 그게 1세대 1주택 비과세 원칙 미적용이에요. 이 한 줄이 수억 원을 좌우해요. 거주자는 12억 원까지 세금 0원인데, 비거주자는 이게 원칙적으로 안 돼요. 대신 특례가 있어요. Chapter 8에서 자세히 다룰 예정입니다.

양도세 세율 구조 — 누진세율

과세표준 구간	세율
1,400만 원 이하	6%
1,400만 ~ 5,000만	15%
5,000만 ~ 8,800만	24%
8,800만 ~ 1억 5천	35%
1억 5천 ~ 3억	38%
3억 ~ 5억	40%
5억 ~ 10억	42%
10억 초과	45%

양도세 계산 5단계

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

양도세 계산은 5단계로 이루어져요. 하나씩 짚어드릴게요.

1단계. 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비

필요경비: 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(리모델링 등)

2단계. 장기보유특별공제 차감

비거주자는 최대 30% (거주자는 최대 80%)

3단계. 기본공제 250만 원

연 1회 자동 공제

4단계. 과세표준 × 세율 (누진)

과세표준 구간별 세율 적용

5단계. 지방소득세 10% 가산

계산된 양도세의 10% 추가

이민주씨 케이스 재계산

유종순 국제세무사

이민주씨는 2015년 9억 원에 취득한 마포 아파트를 2026년 17억 원에 매도하시려는 상황이었어요. 양도차익 8억 원. 그런데 매도 계약을 말소 전에 체결하셔서 특례가 다 날아갔죠. 다시 정리해보겠습니다.

단계	이민주씨 계산 (개략)
양도차익	8억 원
장기보유특별공제 (30%)	-2.4억 원
기본공제	-250만 원
과세표준	약 5.58억 원
세율 적용 (누진 42%)	약 1.4억 원
최종 양도세 (지방세 포함)	약 1.5억 원

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치입니다.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

만약 매도 전에 말소하시고 거주주택 비과세 특례를 적용받으셨다면? 세금은 약 3천만 원. 차이가 1억 2천만 원이에요. 이 특례가 얼마나 중요한지 아시겠죠? Chapter 8에서 완벽하게 다뤄드릴게요.

재외국민 특유의 3가지 함정

함정 1. "거주자로 다시 돌아가면 되지" 착각

매도 몇 개월 전에 한국 입국해서 "거주자 만들기" — 대부분 인정 안 됨. 최소 1년 이상 실체적 거주 필요.

함정 2. 취득가 증빙 부족

20~30년 전 취득한 부동산은 취득가 증빙이 없는 경우 다수. 환산가액 적용 시 실제보다 낮게 계산되어 양도세 폭증.

함정 3. 잔금일 vs 등기일 혼동

양도 시점은 원칙적으로 잔금일. 등기일 아님. 5년 룰·특례 계산 시 이 점 반드시 확인.

양도세 신고 실무

유종순 국제세무사

비거주자 양도세 신고는 세무대리인 지정 필수예요. 신고 기한은 잔금일 다음달 말일까지 예정신고. 다음해 5월 확정신고. 이 기한 놓치면 가산세가 붙어요.

양도세 신고 체크리스트

✓ 세무대리인 사전 지정 (매도 3개월 전)
✓ 취득가 증빙 서류 확보 (계약서·등기부·자본적 지출 증빙)
✓ 매도 계약서·잔금 영수증
✓ 인감증명·본인서명확인서
✓ 예정신고 (잔금일 다음달 말일까지)
✓ 확정신고 (다음 해 5월 31일까지)

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

이민주씨는 이 이야기를 나누며 "제 실수가 누군가의 예방이 되길"이라고 하셨어요. 저는 그 말이 오래 기억에 남았어요. 오늘 이 편이 딱 그런 역할을 하길 바랍니다.

이 편의 핵심 정리

✓ 세율은 거주자·비거주자 동일, 그러나 공제·특례가 다르다
✓ 비거주자는 1세대 1주택 비과세 원칙 미적용, 장특공제 30% 제한
✓ 재외국민 3대 함정: 거주자 착각·취득가 증빙·잔금일 혼동
✓ 매도 3개월 전 세무대리인 사전 지정 필수

다음 편 EP.08에서는 이민주씨가 놓친 그 특례 — 거주주택 비과세 특례를 완전 정복합니다. 재외국민이 활용할 수 있는 유일한 대형 특례예요.

그리고 파리 계신 분 중 한국어 수업이나 파리 관광 안내 필요하시면 언제든 연락 주세요. 재외국민 세무 상담뿐 아니라 한국어 교사·파리 투어 가이드로도 활동하고 있습니다.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.06- 재외국민 임대소득세 신고 완벽정리 | 원천징수·분리과세·종합과세 3가지 방식 비교

머니 오백 연구소 500 — Wed, 8 Jul 2026 11:08:42 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

해외에서 지키는 한국 집 · EP.06

파리에서 신고하는
한국 임대소득

비거주자 임대소득세, 세 가지 신고 방식 완벽 정리

안녕하세요, 파리에서 인사드립니다. 머니 오백 연구소의 셀리 정입니다.

지난 다섯 편에서 재외국민의 신분 판정 · 임대사업자 말소 · 관리 방식까지 다뤘습니다. 오늘부터는 Part 3 「매년 돌아오는 세금」이에요. 첫 번째 주제는 임대소득 신고입니다.

매년 5월, 재외국민에게 어김없이 돌아오는 종합소득세 신고. 그런데 국내 거주자와는 달리, 재외국민에게는 세 가지 완전히 다른 신고 방식이 있다는 것, 알고 계셨나요?

☕ 오늘의 사연자

김정연씨(59, 파리 23년 차). Chapter 1에서 소명 요청서를 받으신 그분입니다. 이제 본인이 비거주자라는 걸 정확히 아셨어요. 그런데 다음 질문이 생겼습니다. "그럼 저는 매년 5월 종합소득세 신고, 어떻게 해야 하죠?" 지난 23년간 그냥 세무대리인이 알아서 처리해오셨지만, 이제 본인이 정확히 알고 싶다고 하시네요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

김정연씨처럼 "23년간 그냥 세무대리인이 해줬어요" 하시는 분들 정말 많으세요. 그런데 이제 본인이 비거주자란 걸 아셨으니, 신고 방식이 실제로 어떻게 다른지 이해하실 필요가 있어요. 왜냐하면 방식에 따라 세금이 정말 많이 달라지거든요. 오늘 세 가지 방식을 하나씩 풀어드릴게요.

유종순 국제세무사

비거주자 임대소득 신고는 선택지가 3개예요. ① 원천징수로 끝내기 ② 분리과세 신고 ③ 종합과세 신고. 이 셋 중 무엇이 유리한지는 소득 크기·개인 상황에 따라 완전히 달라요. 이걸 모르고 "그냥 하던 대로" 하면 매년 수백만 원씩 손해 볼 수 있어요.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

그리고 조세조약 활용도 중요해요. 한국-프랑스, 한국-미국 같은 조세조약이 있으면 이중과세를 피할 수 있어요. 이걸 모르면 한국에도 세금 내고, 거주국에도 또 세금 내고 — 같은 소득에 두 번 세금을 내는 상황이 발생해요.

비거주자 임대소득 신고 3가지 방식

방식	① 원천징수	② 분리과세	③ 종합과세
세율	22% 고정 (지방세 포함)	14% + 지방세	6~45% 누진
신고 주체	임차인	본인	본인
신고 시기	월별 자동	매년 5월	매년 5월
유리한 경우	소득 매우 큼	2천만 원 이하	필요경비 큼

① 원천징수 방식 — 임차인이 알아서

유종순 국제세무사

비거주자에게 임대료를 지급하는 임차인이 세금을 원천징수해서 국세청에 납부하는 방식이에요. 월세 100만 원이면 22만 원(22%)을 국세청에 내고, 나머지 78만 원을 임대인 계좌로 입금해요. 임대인은 별도 신고가 불필요해요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

그런데 이 방식엔 큰 문제가 있어요. 임차인이 개인이면 이 절차를 아예 몰라요. "저한테 왜 그런 걸 시켜요?" 하시는 분이 대부분이에요. 그래서 실제로는 임차인이 사업자(법인)인 경우에만 실무적으로 작동해요.

원천징수 방식의 특징

· 세율: 22% (지방세 포함, 고정)
· 신고: 임차인이 매달 국세청 납부
· 임대인 신고: 불필요
· 실무 적용: 임차인이 법인·사업자인 경우

② 분리과세 방식 — 2천만 원 이하의 마법

유종순 국제세무사

연간 임대소득이 2천만 원 이하인 경우, 다른 소득과 합치지 않고 따로 계산하는 방식이에요. 세율이 14%로 상대적으로 낮아요. 대부분의 재외국민이 이 방식이 가장 유리합니다.

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

계산 예시를 하나 보여드릴게요. 연간 임대소득 1,800만 원 김정연씨 케이스입니다.

항목	금액
임대수입 (연)	1,800만 원
필요경비 (50% 개산공제)	900만 원
기본공제	200만 원
과세표준	700만 원
최종 세액 (14% + 지방세)	약 107만 원

※ 위 금액은 이해를 돕기 위한 개략 추정치이며, 실제 세액은 개별 조건에 따라 달라집니다.

③ 종합과세 방식 — 필요경비 실비 반영

유종순 국제세무사

연간 임대소득이 2천만 원 초과이거나, 실제 필요경비가 50%보다 훨씬 큰 경우에 유리한 방식이에요. 대신 세율이 6~45% 누진이라 소득이 크면 부담이 커요.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

예를 들어 임대소득 3천만 원인데 실제 유지비·수선비·대출이자로 2천만 원이 나갔다면? 분리과세는 50%(1,500만 원)만 경비 인정. 종합과세는 2천만 원 전부 인정. 이런 경우는 종합과세가 유리해요.

조세조약과 이중과세 방지

✈️ 유단비 해외자산 컨설턴트

비거주자여도 거주국에서도 세계 소득에 대해 세금을 내야 해요. 한국에 낸 세금은 거주국에서 외국납부세액 공제로 반영돼요. 이렇게 이중과세를 방지하는 게 조세조약이에요.

거주국	한-거주국 조약	공제 방법
프랑스	체결 O	외국납부세액공제
미국	체결 O	Foreign Tax Credit
일본	체결 O	외국세액공제
영국	체결 O	Foreign Tax Relief

재외국민 실전 신고 팁 5가지

1. 세무대리인 지정 필수

비거주자는 세무서 송달 대리인을 반드시 지정해야 함.

2. 홈택스 로그인 미리 준비

공동인증서·간편인증. 해외에서 준비 시 2~3주 걸릴 수 있음.

3. 소득 규모별 방식 검토

2천만 원 이하 → 대체로 분리과세. 초과 → 종합과세 시뮬레이션 필수.

4. 거주국 신고와 연동

프랑스·미국 등 거주국 신고 시기와 한국 신고 시기 맞물림. 서류 미리 확보.

5. 5월 이전 세무 상담

매년 3~4월 국제세무 세무사와 상담. 이번 해 최적 방식 확정.

셀리 정 재외국민 부동산 전문가

김정연씨는 오늘 상담 후 분리과세로 확정하셨어요. 임대소득 연 1,800만 원이시니 2천만 원 이하 구간에 해당하시거든요. 매년 5월, 이 지식만 정확히 알고 계셔도 세금 계산이 훨씬 명확해져요.

이 편의 핵심 정리

✓ 비거주자 임대소득 신고는 3가지 방식
✓ 대부분 재외국민은 분리과세 (2천만 원 이하) 유리
✓ 조세조약으로 이중과세 방지
✓ 매년 3~4월 세무 상담이 5월 신고를 편하게 함

다음 편 EP.07에서는 비거주자 양도소득세를 다룹니다. 재외국민이 부동산을 팔 때 절대 놓치면 안 되는 세율·특례·계산 방식을 완전 정리해드릴게요.

그리고 혹시 파리에서 한국어 배우고 싶으신 분, 또는 파리 관광 안내가 필요하신 분 계시면 편하게 연락 주세요. 재외국민 세무 상담뿐만 아니라 한국어 수업과 파리 투어도 함께 진행하고 있어요.

다음은 어디일지 기대해 주세요.

세입자 사망 시 임대인이 절대 하면 안 되는 3가지 오해 — 계약은 저절로 끝나지 않는다

머니 오백 연구소 500 — Wed, 8 Jul 2026 07:07:46 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 21 편

임차인이 갑자기 세상을 떠났다면 ️

— 계약은 저절로 끝나지 않습니다, 상속 순서부터 이해하세요

3부작 안내

임대차 계약 도중 임차인이 사망하는 경우, 임대인이 마주하는 문제는 생각보다 복잡합니다. 흔치 않지만 언제든 겪을 수 있는 상황이라 3부작으로 나누어 자세히 다룹니다.

• Vol. 21 (오늘) — 계약은 저절로 끝나지 않습니다, 상속 순서 기초

• Vol. 22 — 사실혼 배우자의 임차권, 어디까지 인정될까

• Vol. 23 — 승계 포기부터 보증금 반환까지, 실무 총정리

한 줄 요약

"임차인이 사망하면 계약이 자동으로 끝나지 않는다. 임차권은 법정 상속인에게 승계된다. 순서는 직계비속 → 직계존속 → 형제자매 → 4촌 이내 친족. 이 순서를 모르면 보증금을 엉뚱한 사람에게 돌려줄 위험이 있다."

☕ 장면 1. "세입자분이 갑자기 돌아가셨어요"

박종순 공인중개사

두 분, 오늘 정말 안타까운 사연을 들었어요. 저희 부동산 오래된 고객이신 60대 임대인분이신데요. 임대 주고 계시던 원룸 세입자분이 지난주에 갑자기 세상을 떠나셨대요. 30대 초반 남성분이었대요. ️

‍ 한정숙 세무사

아, 안타깝네요. 임대인 입장에서는 정말 당황스러우셨겠어요. 어떤 상황이셨어요?

박종순 공인중개사

며칠 뒤에 세입자분 어머니라는 분이 연락 오셨대요. "제가 아들 어머니인데, 짐 정리하고 보증금 돌려받으러 왔어요." 우리 임대인분이 "네, 그럼 어머니께 돌려드리면 되나요?" 하려는데, 옆에 있던 조카분이 "이모, 잠깐만요. 그렇게 그냥 돌려주면 큰일 나요" 말리셨대요.

유단비 금융 컨설턴트

조카분이 정말 잘하셨어요! 정말 위험한 상황이었어요. 보증금은 함부로 돌려드리시면 안 돼요. 특히 임차인이 사망하신 경우엔 정확한 상속 관계 확인 없이 지급하시면 나중에 큰 분쟁이 생길 수 있어요.

‍ 한정숙 세무사

오늘은 이런 상황이 생겼을 때 임대인이 반드시 알아야 할 기초부터 자세히 풀어드릴게요. 총 3부작으로 나눠서 진행할 텐데, 첫 번째 오늘은 "기본 개념과 상속 순서"부터 시작할게요.

❌ 자주 오해하는 것 — "임차인이 죽으면 계약은 끝난다?"

박종순 공인중개사

일단 임대인분들이 가장 많이 오해하시는 게 이거예요. "세입자가 죽었으니 계약은 저절로 끝났겠지"라고 생각하세요. 실제로는 어떻게 되나요?

‍ 한정숙 세무사

완전히 잘못된 생각이에요. 임차인이 사망해도 임대차 계약은 자동으로 끝나지 않아요. 임차인의 권리와 의무가 상속인에게 그대로 넘어가요. 이걸 "임차권 승계"라고 해요.

⚠️ 임차인 사망 후 흔한 3가지 오해

오해 ① "임차인이 사망했으니 계약도 자동 종료다"
→ 아니요. 계약은 상속인에게 승계돼서 이어져요

오해 ② "가족이 찾아왔으니 그 사람에게 돌려주면 된다"
→ 아니요. 법에서 정한 승계 순서가 있어요

오해 ③ "임대인이 계약을 마음대로 해지할 수 있다"
→ 아니요. 임차인의 사망은 임대인에게 해지권을 부여하지 않아요

유단비 금융 컨설턴트

즉 임대인 입장에서는 "누구에게 계약이 이어지는지"를 먼저 확인하셔야 해요. 그 누구가 바로 오늘 자세히 다룰 상속 순서예요.

️ 먼저 확인 — 주택인가 상가인가

‍ 한정숙 세무사

중요한 포인트 하나 짚고 갈게요. 오늘부터 3부작에서 다룰 내용은 주택 임대차에만 해당돼요. 상가·사무실 임대차는 규정이 달라요.

구분	주택 임대차	상가·사무실 임대차
적용 법률	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법 + 민법
임차인 사망 규정	별도 특별 규정 있음	별도 규정 없음, 민법 상속법 따름
사실혼 배우자 인정	예 (특별 승계권 인정)	원칙적으로 불인정
기본 승계 방식	가정공동생활 여부 우선 고려	일반 상속법에 따른 공동상속

박종순 공인중개사

그러니까 임대인분이 내가 임대 준 건물이 주택인지 상가인지부터 확실히 하셔야 하는 거네요.

‍ 한정숙 세무사

맞아요. 오피스텔이나 다가구주택의 일부처럼 애매한 경우도 있으니 잘 확인하셔야 해요. 실제 주거용으로 사용됐다면 주택임대차보호법이 적용될 수 있어요. 오늘 이야기는 주택 임대차 기준으로 진행할게요.

법정 상속인 순위 — 민법이 정한 4단계

유단비 금융 컨설턴트

임차인이 사망하면 임차권이 누구에게 넘어가는지 결정할 때 가장 먼저 확인하는 게 법정 상속인이에요. 민법은 상속인 순위를 명확히 정해두고 있어요.

순위	해당 대상	구체적 예시
1순위	직계비속	자녀, 손자녀, 증손자녀
2순위	직계존속	부모, 조부모, 외조부모
3순위	형제자매	친형제, 친자매, 이복형제 등
4순위	4촌 이내 방계혈족	삼촌, 고모, 이모, 조카, 사촌 등

‍ 한정숙 세무사

여기서 중요한 규칙이 있어요. 앞 순위 상속인이 한 명이라도 있으면 뒷 순위 상속인은 배제돼요. 예를 들어 자녀가 있으면 부모님은 상속인이 안 되고, 자녀·부모님이 없으면 형제자매가 상속인이 되는 식이에요.

상속 순위 이해 예시

예시 1. 임차인에게 자녀 2명과 부모님이 계신 경우
→ 자녀 2명이 상속인 (1순위 있으므로 부모님 배제)

예시 2. 임차인이 미혼 30대, 부모님과 형제자매만 있는 경우
→ 부모님이 상속인 (2순위, 3순위 형제자매 배제)

예시 3. 임차인이 독신 60대, 부모님 이미 돌아가심, 형제자매만 있는 경우
→ 형제자매가 상속인 (3순위)

예시 4. 임차인이 혼자, 부모·자녀·형제자매 아무도 없는 경우
→ 4촌 이내 친족 상속인 됨 (4순위)

법률상 배우자 — 특별한 지위

유단비 금융 컨설턴트

배우자는 위 4단계 순위표에는 없죠? 왜냐하면 배우자는 별도의 특별한 지위를 가지고 있거든요.

박종순 공인중개사

그럼 배우자는 항상 상속받는 건가요?

‍ 한정숙 세무사

네, 배우자는 항상 상속인이에요. 그런데 단독으로 상속받느냐, 다른 사람들과 공동으로 상속받느냐가 달라져요. 이 부분이 조금 헷갈리시죠. 정리해드릴게요.

임차인 가족 상황	배우자의 위치
배우자 + 자녀	배우자와 자녀가 공동상속 (배우자 지분 1.5, 자녀 각 1)
배우자 + 부모 (자녀 없음)	배우자와 부모가 공동상속 (배우자 지분 1.5, 부모 각 1)
배우자만 (자녀·부모 없음)	배우자가 단독상속 (형제자매 배제)
배우자 없음	위의 순위표에 따라 결정

유단비 금융 컨설턴트

여기서 특히 중요한 게 세 번째 줄이에요. 자녀도 없고 부모도 안 계신 배우자만 있는 상태에서 임차인이 사망하면, 형제자매는 상속에서 완전히 배제돼요. 배우자가 단독으로 모든 걸 상속받아요.

‍ 한정숙 세무사

이 부분을 임대인분들이 자주 헷갈리세요. "시부모님이 오시면 그분들도 상속인 아니냐"고 하시는데, 자녀가 있으면 시부모님은 상속인이 아니에요. 이 순서와 규칙을 반드시 기억해두세요.

사연자 이야기 — 그 어머니는 상속인이 맞나

박종순 공인중개사

그럼 아까 그 사연자 이야기로 돌아가볼까요? 30대 초반 남성 세입자분이 사망하시고, 어머니라는 분이 보증금 돌려받으러 오셨어요. 이분이 상속인이 맞나요?

‍ 한정숙 세무사

그건 확인해봐야 알 수 있어요. 30대 초반이시고, 배우자·자녀 유무에 따라 완전히 달라져요.

사연자 케이스 시나리오 분석

시나리오 A. 미혼 + 자녀 없음
→ 어머니(직계존속 2순위) 상속인 가능
→ 단, 아버지도 살아 계시면 부모님 공동상속

시나리오 B. 결혼했고 자녀 있음
→ 상속인은 배우자와 자녀
→ 어머니는 상속인 아님 (자녀 있으면 부모 배제)

시나리오 C. 결혼했지만 자녀 없음
→ 상속인은 배우자와 부모님 공동
→ 어머니는 배우자와 함께 상속

시나리오 D. 사실혼 관계였음
→ Vol. 22에서 자세히 다룰 완전히 다른 규정 적용

유단비 금융 컨설턴트

그러니까 임대인분이 "어머니가 오셨으니 어머니께 드리면 되겠지" 하시는 건 매우 위험해요. 만약 시나리오 B라면? 어머니는 상속인도 아닌데 보증금을 받아가버리면 나중에 진짜 상속인(배우자·자녀)이 나타나서 "저희 몫을 다시 돌려주세요" 요구하시면 임대인이 이중 부담을 지실 수도 있어요.

‍ 한정숙 세무사

그래서 임대인이 가장 먼저 확인해야 할 서류가 있어요. 바로 가족관계증명서예요.

임대인이 초기에 확인해야 할 서류

임차인 사망 시 임대인 초기 확인 서류 4종

① 사망진단서 또는 사망신고서
→ 사망 사실 확인 (가족관계증명서에도 반영됨)

② 가족관계증명서 (사망한 임차인 기준)
→ 배우자·자녀·부모 관계 확인. 가장 중요한 서류

③ 상속인의 신분증
→ 본인 확인 후 진행

④ 상속인들의 인감증명서 (필요 시)
→ 상속인이 여러 명일 때 각자 동의 확인용

박종순 공인중개사

그러면 사연자 임대인분한테 어떻게 말씀드리면 될까요?

‍ 한정숙 세무사

일단 "보증금 반환은 잠시 보류하시고, 먼저 가족관계증명서부터 받아보세요"라고 말씀드리세요. 어머니께 "실례지만 아드님의 가족관계증명서를 좀 볼 수 있을까요? 법에 따라 정확한 상속인 확인이 필요합니다" 하고 정중히 요청하시면 됩니다.

유단비 금융 컨설턴트

감정적으로 어려운 시기라 임대인분도 조심스러우실 거예요. 하지만 임대인의 법적 책임을 다하기 위해서는 반드시 확인해야 할 절차라는 걸 정중히 설명드리면 됩니다.

️ 상속인이 아예 없다면 — 국가에 귀속

유단비 금융 컨설턴트

가장 안타깝고 드문 경우인데요. 법정 상속인이 한 명도 없고, 사실혼 배우자도 없는 경우가 있어요. 이때는 어떻게 될까요?

‍ 한정숙 세무사

이 경우엔 임차권과 보증금을 포함한 모든 상속재산이 국가에 귀속돼요. 임대인은 법원의 상속재산관리인 선임 절차를 거쳐 국가에 보증금을 정리하시게 돼요.

⚠️ 상속인이 없는 경우 임대인의 대응

① 임의로 짐 정리·처분 금지
→ 무단 처분 시 재물손괴·횡령 등 형사 책임 가능

② 법원에 상속재산관리인 선임 신청
→ 관할 법원에 신청, 관리인이 절차 진행

③ 보증금·유품은 관리인이 처리
→ 임대인은 관리인 결정에 따라 반환·정리

④ 사전 변호사·법무사 상담 필수
→ 절차 복잡하므로 전문가 조력 권장

박종순 공인중개사

주의하실 게 "짐을 마음대로 치우시는 것"이에요. 임차인의 물건들이 남아 있으면 임대인이 처리하고 싶으시겠지만, 법적 절차를 거치지 않고 처분하시면 형사 처벌 대상이 될 수 있어요.

3줄 요약

① 임차인이 사망해도 계약은 자동 종료되지 않음 — 임차권은 상속인에게 승계되어 계약은 계속됨. 임대인의 일방적 해지권 없음. 주택 임대차에만 특별 규정 적용됨

② 법정 상속인 4단계 순위 — 직계비속 → 직계존속 → 형제자매 → 4촌 이내 친족. 앞 순위 있으면 뒷 순위 배제. 배우자는 항상 상속인이며 자녀·부모와 공동상속 또는 단독상속

③ 임대인의 첫 번째 액션 = 가족관계증명서 확인 — 어머니라는 이유만으로 보증금을 반환하면 이중 부담 위험. 사망진단서·가족관계증명서·상속인 신분증 3종 필수. 상속인 없으면 국가 귀속, 짐 무단 처분 금물

☕ 박종순 공인중개사

사연자 임대인분께 이 내용을 다시 정리해서 전해드려야겠어요. 먼저 가족관계증명서부터 받으시라고요.

유단비 금융 컨설턴트

그런데 이 사연에는 또 하나 확인해봐야 할 부분이 있어요. 그 세입자분이 혼자 살고 계셨는지, 아니면 누구와 함께 살고 계셨는지도 중요해요. 다음 편에서 다룰 사실혼 배우자 이슈와 연결돼요.

‍ 한정숙 세무사

맞아요. 그리고 가정공동생활이라는 개념도 중요해요. 다음 Vol. 22에서 자세히 다룰게요. 사실혼 배우자의 임차권 승계, 함께 산 법정 상속인 우선 원칙, 공동 승계까지. 오늘도 수고하셨어요.

다음 브리핑 예고 (Vol. 22)

"사실혼 배우자의 임차권, 어디까지 인정될까" — 주택임대차보호법의 특별 규정, 가정공동생활의 의미, 함께 산 법정 상속인이 최우선인 이유, 공동 승계 상황까지 자세히 풀어드립니다!

※ 본 콘텐츠는 주택임대차보호법과 민법 상속 규정을 바탕으로 일반적 사례를 정리한 교육 자료이며, 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 사례는 이해를 돕기 위한 예시이며 특정 개인이나 상황과 무관합니다. 실제 임차인 사망 사건 발생 시에는 반드시 변호사·법무사 등 공인된 법률 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

공정 시장 가액 비율 상향의 조용한 위력 — 국회 없이 세금 33% 인상 효과

머니 오백 연구소 500 — Tue, 7 Jul 2026 06:39:38 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 20 편

7월 말, 무엇이 바뀔까요?

— 다가오는 세제개편안, 4가지 카드와 대비 전략

한 줄 요약

"7월 말 발표될 세제개편안, 4가지 카드가 유력하다. 종부세율 인상·공정시장가액비율 상향·장특공제 축소·등록임대 혜택 축소. 지금 준비된 사람과 발표 후 허둥지둥하는 사람의 격차가 벌어질 시간이 시작됐다."

☕ 장면 1. "7월 말 뭐가 나올지 아세요?"

박종순 공인중개사

두 분, 요즘 손님들 오시면 첫 마디가 이거예요. "7월 말에 뭐가 나온대요? 그전에 파는 게 나을까요? 아니면 기다려야 할까요?" 답을 못 드리겠어요. 저도 모르니까요.

유단비 금융 컨설턴트

저도 대출 상담하면서 그 질문 매일 들어요. "이번 달에 사도 될까요? 다음 달까지 기다릴까요?" 그런데 사실 방향은 예측할 수 있어요. 정부가 이미 공개적으로 여러 번 방향 신호를 보냈거든요.

‍ 한정숙 세무사

맞아요. 정확한 세율은 몰라도 어떤 카드가 나올지는 상당히 명확해요. 오늘은 그 4가지 카드를 하나씩 풀어드릴게요. 발표 후에 바로 대응하실 수 있게요.

배경 — 왜 지금 세제개편안인가

유단비 금융 컨설턴트

지금 정부(현정부·여당인 민주당)가 부동산 세제 정상화를 공개적으로 여러 번 밝히고 있어요. 그 배경부터 정리해볼게요.

배경 요인	내용
현정부 정책 기조	"실거주자 보호 + 투기 목적 보유 부담 강화" 지속 발언
유동성 관리	반도체 호황으로 늘어난 유동성이 부동산 시장 유입 우려
OECD 대비 보유세	"우리나라 보유세가 대체로 낮다"는 대통령 발언 (6월)
지방선거 이후	6·3 지방선거 마무리 → 정치적 부담 덜고 개편 속도
기대수익률 조정	부동산 투자 기대수익률을 낮춰 자금 다른 곳으로 유도

‍ 한정숙 세무사

중요한 건 정치 진영과 상관없이, 정부가 부동산에서 세금을 더 걷겠다는 방향이 이미 결정됐다는 거예요. 어떻게 걷을 것인지, 그 수단이 문제일 뿐이죠.

카드 1. 종부세율 인상 — 명목세율 자체를 올리는 방법

유단비 금융 컨설턴트

가장 대중적으로 알려진 카드예요. 현재 개인 주택분 종부세율은 다주택자 기준 최고 5.0% 수준. 이걸 추가로 인상하는 방안이 논의되고 있어요.

과세 대상	현행 세율	인상 가능성
1주택자	0.5~2.7%	유지 또는 완화 방향
2주택자	0.5~2.7%	인상 검토
3주택 이상	최고 5.0%	인상 유력

‍ 한정숙 세무사

단, 세율 인상은 국회 통과가 필요해요. 야당 반대·여야 협상 과정에서 원안보다 완화될 가능성이 있어요. 그래서 종부세율만 보고 판단하시면 안 돼요. 다음 카드가 더 무서워요.

카드 2. 공정시장가액비율 상향 — 국회 없이 가능한 조용한 인상

유단비 금융 컨설턴트

이게 진짜 가장 유력한 카드예요. 왜냐하면 국회 안 거치고 시행령만으로 조정 가능해요.

박종순 공인중개사

공정시장가액비율이 뭐예요?

‍ 한정숙 세무사

종부세 계산할 때 과세표준을 정하는 비율이에요. 예를 들면 이런 구조예요.

공정시장가액비율 예시 계산

공시가격 10억 원 아파트, 종부세 대상

• 현재 공정시장가액비율 60% → 과세표준 6억 원

• 인상 후 80% → 과세표준 8억 원

→ 세율이 그대로여도 과세 기준액이 33% 증가

→ 실제 세금은 기존의 1.33배

유단비 금융 컨설턴트

문재인 정부 시절 공정시장가액비율이 95%까지 갔던 적도 있어요. 지금은 60% 수준. 여기서 80% 정도로 올릴 가능성이 크게 거론돼요. 그러면 세율 안 건드리고도 세금 33% 인상 효과가 나요.

‍ 한정숙 세무사

이게 가장 조용한 인상 방법이에요. 대중적 관심도 세율보다 훨씬 적어요. 하지만 실제 부담은 세율 인상보다 즉각적이에요. 다주택자·고가주택 보유자분들, 이거 반드시 주시하셔야 해요.

카드 3. 장특공제 축소 — 오래 보유해도 안 깎아준다

‍ 한정숙 세무사

이건 Vol. 13(장특공 폐지 심야 좌담)에서 이미 다뤘던 이슈예요. 그때 논란이었던 게 이제 구체적 방향이 나왔어요.

장기보유특별공제 개편 유력 방안

현행 (1세대 1주택)

• 보유 기간 공제: 최대 40%

• 거주 기간 공제: 최대 40%

• 합계 최대 80%

개편안 방향 (예상)

• 보유 부분 축소 (예: 40% → 20~30%)

• 거주 부분 확대 (예: 40% → 50~60%)

• 총 공제율은 유지하되 실거주자에게 유리

유단비 금융 컨설턴트

대통령이 최근 발언에서 "오래 투자했다고 왜 깎아주나"라며 투기 목적 장특공에 대한 부정적 입장을 명확히 했어요. 그러니 비거주 1주택자에게 특히 불리한 방향이에요.

박종순 공인중개사

현장에서 이 소식 듣고 본인 들어가서 살 결심하시는 분들이 늘고 있어요. 그런데 그렇게 되면 임대 시장 매물이 또 줄어드는 결과가 되죠. Vol. 9에서 이야기했던 그 시나리오예요.

‍ 한정숙 세무사

특히 은퇴 앞두신 분들이 걱정이에요. 오랫동안 서울 집을 갖고 계셨는데 지금 임대 주고 다른 데 거주 중이신 분들. 이분들은 보유 공제만 40% 받고 계셨는데, 이게 20~30%로 줄면 세 부담이 크게 늘어요.

카드 4. 등록임대주택 혜택 축소 — "충신 → 역적" 마지막 챕터

유단비 금융 컨설턴트

이것도 Vol. 15(할아버지 피해사례)에서 다뤘던 부분이에요. 등록 임대사업자분들이 과거엔 국가가 장려한 선택이었는데 이제 그 혜택마저 더 축소될 수 있어요.

혜택 항목	축소·조정 가능성
양도세 감면	축소 또는 조건 강화 가능
종부세 합산 배제	일부 축소 가능
임대소득 공제	현행 유지 or 소폭 조정
아파트 임대등록 재개	국민주택 규모 아파트 등록 재개 가능성

‍ 한정숙 세무사

등록 임대사업자분들은 이번 개편안 발표 즉시 세무사님과 상담하셔야 해요. 감면 조건이 바뀌면 사업 지속 여부 자체를 재검토해야 하거든요.

4가지 카드 종합 — 누가 얼마나 영향받나

박종순 공인중개사

이 4가지가 다 나오면 누구한테 제일 영향이 큰 건가요?

보유자 유형	영향도	주요 영향
실거주 1주택자	낮음	공정시장가액 상향 시 종부세 소폭 부담
비거주 1주택자	높음 ⚠️	장특공제 축소 직격, 실거주 요건 강화
2주택자	매우 높음	종부세율·공정시장가액 이중 부담
3주택 이상	최고 강도	4가지 모두 직접 영향, 매도 or 증여 압박
등록 임대사업자	매우 높음	세제 혜택 축소 시 사업 재검토 필요
무주택자	간접 영향	전월세 매물 감소·임대료 상승 가능

유단비 금융 컨설턴트

가장 큰 영향을 받는 건 2주택 이상 다주택자예요. 종부세율 인상 + 공정시장가액 상향으로 이중 부담이 걸려요. 그리고 비거주 1주택자도 장특공제 축소로 매도 시 큰 세금이 잡혀요.

️ 유형별 대비 전략 — 발표 전 3주 안에 할 것

‍ 한정숙 세무사

발표까지 약 3주 남았어요. 유형별로 지금 해야 할 일을 정리해드릴게요.

다주택자 (2주택 이상)

① 보유 자산 실효세율 즉시 점검 — 세무사와 시나리오별 시뮬레이션

② 매도·증여·유지 3가지 시나리오 비교 — 세후 현금흐름 기준

③ 부담부 증여 검토 — 자녀에게 미리 이전 시 세금 분산 효과

④ 매도 결정 시 서두르지 말 것 — 5월 이후 매물 급증, 급매 위험

⚠️ 비거주 1주택자 (임대 중)

① 실거주 복귀 가능성 검토 — 장특공제 거주 부분 확대 예상 시

② 임차인 계약 상황 확인 — 만기·갱신·명도 일정 파악

③ 세후 양도세 시뮬레이션 — 지금 매도 vs 5년 후 매도 비교

④ 발표 즉시 세무사 상담 예약 — 7월 말 세무사 사무실 대기 길어짐

등록 임대사업자

① 등록 유형·의무기간 확인 — 8년/10년 잔여 기간 정리

② 현재 받고 있는 세제 혜택 리스트업 — 양도세·종부세·소득세 각각

③ 조기 매각 시 페널티 계산 — 감면받은 세금 추징 여부 확인

④ 발표 후 사업 지속 여부 재검토 — 혜택 축소 정도에 따라 판단

✅ 실거주 1주택자 (가장 안전)

① 대체로 안심 가능 — 실거주자 보호 기조 유지

② 공시가격 확인 — 종부세 대상인지 여부 미리 파악

③ 갈아타기 계획 조정 — 상급지 이전 계획 있으면 시점 재검토

④ 부동산 시장 전체 흐름 모니터링 — 발표 후 매매·전세 시장 변화

무주택자

① 정책자금 사전승인 확보 — 대출 규제 강화 전에 미리

② 매수 시나리오 준비 — Vol. 10에서 다룬 4가지 무기 재확인

③ 전월세 만기 미리 확인 — 계약갱신 or 이사 결정 준비

④ 시장 조정 기회 활용 검토 — 다주택자 매도 압박으로 매물 나올 수 있음

3가지 시나리오 예측

유단비 금융 컨설턴트

이 4가지 카드가 얼마나 강하게 나올지에 따라 시장 반응이 달라져요. 3가지 시나리오를 준비해봤어요.

시나리오	개편안 강도	시장 반응 예상
A. 약함	공정시장가액만 소폭 조정	시장 안도, 매물 다시 감소
B. 중간 (유력)	공정시장가액 상향 + 장특공 조정	일부 다주택자 매도, 전세 시장 압박
C. 강함	4가지 카드 모두 동시 발동	패닉 매도 + 증여 러시 + 전세 폭등

‍ 한정숙 세무사

가장 가능성 높은 건 시나리오 B예요. 정치적 부담과 시장 안정 사이에서 중간 강도로 나올 가능성이 커요. 그런데 이것만으로도 다주택자·비거주 1주택자·등록 임대사업자에게는 상당한 압박이 될 거예요.

박종순 공인중개사

현장에서 무섭게 느끼는 건요. 어떤 시나리오든 매물이 조용해질 가능성이 있다는 거예요. 강해도 잠기고, 약해도 안심하고 잠기고. 결국 매물 잠김 → 가격 흔들림 → 전월세 압박의 순환이 반복돼요.

발표 전후 절대 피해야 할 5가지

5가지 금지 행동

① 발표 직후 감정적 결정
→ 첫날은 항상 오해와 과잉 반응. 최소 1주일 관망 후 판단

② "소문 듣고" 급매
→ 정확한 시행 시점·경과 규정 확인 전 매도 금지

③ 세무사 상담 없이 증여
→ 증여세·취득세 이중 부담 위험, 사전 시뮬레이션 필수

④ 대출 무리하게 늘려 매수
→ 규제 강화 방향에서 대출 규제 추가 강화 가능

⑤ 유튜브·SNS 정보만 믿기
→ 자극적 해석 많음, 반드시 공신력 있는 출처와 세무사 확인

유단비 금융 컨설턴트

특히 ①번 감정적 결정이 진짜 위험해요. 발표 첫날 뉴스와 유튜브가 자극적으로 해석하는데, 실제 시행령·법률안이 나오려면 최소 몇 주는 걸려요. 그동안 정확한 내용은 계속 조정돼요.

‍ 한정숙 세무사

저희 세무사 사무실도 발표 직후엔 정확한 답을 드리기 어려워요. 국세청 예규·시행령이 나와야 확정이거든요. 그러니 발표 직후 1~2주는 관망하시고, 그 사이 상담 예약만 잡아두세요.

☕ 장면 2. "발표는 시작일 뿐이에요"

박종순 공인중개사

7월 말 발표되면 저희 부동산 다시 바빠질 거예요. 손님들 급하게 오시면 저도 급하게 답할 수밖에 없거든요.

‍ 한정숙 세무사

그래서 지금이에요. 발표 전 3주가 유일하게 여유 있는 시간이에요. 이 시간에 본인 상황 정확히 정리하시고, 시나리오별 대응책 미리 세우세요.

유단비 금융 컨설턴트

발표는 끝이 아니라 시작이에요. 이후 시행령·법률안 통과 과정에서 계속 조정돼요. 패닉하지 마시고, 미리 준비하신 시나리오에 따라 침착하게 대응하세요.

3줄 요약

① 7월 말 발표될 세제개편안, 4가지 카드 유력 — 종부세율 인상, 공정시장가액비율 상향, 장특공 축소, 등록임대 혜택 조정. 특히 공정시장가액비율은 국회 없이 시행 가능해 즉시 반영

② 유형별 영향 차등 — 실거주 1주택자는 대체로 안심, 비거주 1주택자·2주택자·3주택자는 강한 압박, 등록 임대사업자는 사업 지속 여부 재검토 필요, 무주택자는 전월세 시장 간접 영향

③ 발표 전 3주가 유일한 여유 시간 — 시나리오별 시뮬레이션, 세무사 상담 예약, 자금 계획 정리. 발표 직후 감정적 결정 금지, 최소 1주일 관망 후 판단

☕ 박종순 공인중개사

발표 나오면 저희 세 사람 바로 다시 모여서 분석편으로 찾아뵐게요. 그때는 실제 발표 내용 갖고 구체적으로 풀어드릴 수 있을 거예요.

유단비 금융 컨설턴트

지금은 정보가 아니라 준비가 필요한 시기예요. 남은 3주, 본인 자산 상황 정리하시고 여유 있게 대응 준비하세요.

‍ 한정숙 세무사

7월 말, 시장이 크게 흔들릴 수 있어요. 하지만 미리 시나리오를 준비하신 분들은 오히려 기회가 될 수도 있어요. 준비된 자만이 이깁니다. 다음 편에서 실제 발표 내용으로 뵐게요.

다음 브리핑 예고

7월 말 세제개편안 실제 발표가 나오면, 즉시 분석편으로 찾아뵙겠습니다. 발표된 내용을 유형별로 자세히 풀어드리고 시행령·법률안 통과 일정까지 정리해드릴게요!

※ 본 콘텐츠는 2026년 7월 초 시점 공개된 정부·대통령실·기획재정부의 정책 발언과 언론 보도를 바탕으로 예상되는 세제개편안 방향을 정리한 것이며, 실제 발표될 세제개편안의 내용과 다를 수 있습니다. 제시된 시나리오·세율·영향도는 참고용 예측이며 확정된 미래가 아닙니다. 개별 매수·매도·증여 결정 전에는 반드시 공인된 세무 전문가·법률 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다. 본 콘텐츠는 특정 정치 진영을 지지·반대하는 목적이 아니며, 세제의 구조적 문제와 시장 대응 전략을 중립적으로 분석하기 위해 작성되었습니다.

보증금 못 돌려받을 때 — 내용 증명부터 강제 집행까지 4단계 대처 법

머니 오백 연구소 500 — Mon, 29 Jun 2026 06:53:09 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

☕ 오백팀장과 커피 한잔 49회 — 친구랑 수다 · 임대차 시리즈 5부(완결)

보증금 못 돌려받을 때 — 내용증명부터 소송까지 4단계 ☕

☕ 오늘 카페에서 있었던 일

친구 은지가 울면서 연락이 왔어요.
"집주인이 보증금을 못 돌려주겠다는데 어떻게 해야 해?"
당황했지만 차근차근 방법을 같이 찾아봤어요.

임대차 시리즈 완결 — 1~4부 ✅ | 5부: 보증금 못 받을 때 대처법 ◀ 지금 여기

오백팀장

친구 은지

보증금 못 받는 상황

1단계 — 내용증명 발송

친구 은지

"계약 만료됐는데 집주인이 '돈이 없어서 못 돌려준다'고 해. 어떻게 해야 해?"

오백팀장

"일단 내용증명부터 보내야 해. 내용증명이란 내가 이런 요구를 했다는 걸 우체국이 공식으로 기록해주는 문서야. 나중에 소송할 때 증거가 돼.

내용에는 이 세 가지를 꼭 담아.
① 계약 만료일 명시
② 보증금 반환 요청 (금액 명시)
③ 기한 내 미반환 시 법적 조치 예고

우체국 가서 '내용증명'으로 보내면 돼. 온라인 우체국에서도 가능해. 이게 집주인한테 심리적 압박을 주는 첫 단계야."

2단계 — 임차권등기명령 신청

친구 은지

"근데 나 이제 다른 집으로 이사 가야 하는데 이사 가면 대항력이 없어지는 거 아니야?"

오백팀장

"그게 바로 임차권등기명령이 필요한 이유야. 이사 가기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하면 등기부에 내 임차권이 기록되어서 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지돼.

신청 방법은 관할 법원 민사신청과에 서류 제출하거나 법원 전자소송 사이트에서도 할 수 있어. 비용은 수만원 수준이고 집주인 동의 없이도 가능해. 등기가 되고 나면 이사해도 안전해."

⚖️ 3단계 — 보증금 반환 청구 소송

친구 은지

"내용증명 보내도 집주인이 무반응이야. 이제 어떻게 해?"

오백팀장

"소송으로 가야 해. 두 가지 방법이 있어.

① 지급명령 신청 — 3,000만원 이하 소액이면 빠르고 간단해. 법원에 서면 제출하면 집주인에게 지급명령이 내려지고 이의 제기 없으면 확정판결과 같은 효력이 생겨.

② 보증금 반환 청구 소송 — 금액이 크거나 집주인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 가야 해. 법률구조공단(국번없이 132)에 전화하면 무료 법률 상담과 소송 지원을 받을 수 있어. 소득 기준을 충족하면 소송 비용도 지원받을 수 있어."

4단계 — 전세보증보험 청구 또는 강제집행

친구 은지

"소송에서 이겨도 집주인이 돈이 없으면 어떻게 해?"

오백팀장

"두 가지 방법이 있어.

① 전세보증보험이 있다면 HUG나 SGI에 보험금 청구를 해. 보증기관이 먼저 보증금을 지급하고 집주인에게 구상권을 청구해. 나는 보증금을 돌려받을 수 있어.

② 보험이 없다면 판결문으로 강제집행 신청을 해. 집주인의 부동산이나 재산에 법원을 통해 강제로 돈을 받아내는 거야. 시간이 걸리지만 재산이 있으면 결국 받을 수 있어.

이래서 처음부터 전세보증보험 가입이 핵심이에요."

단계	방법	목적	비용/기관
①	내용증명 발송	공식 요청 + 심리적 압박	우체국
②	임차권등기명령	이사 후에도 대항력 유지	관할 법원
③	보증금 반환 소송	법원 판결로 반환 강제화	법원/법률구조공단(132)
④	보험청구 or 강제집행	실제 보증금 회수	HUG/SGI 또는 법원

오백팀장 한마디

은지가 지금 임차권등기명령 신청하러 법원 갔어요.
처음엔 "어떻게 해야 할지 모르겠다"며 멘붕이었는데
단계별로 정리하니까 할 수 있는 것들이 보이더라고요.
포기하지 마세요. 방법이 있어요.
법률구조공단 132번, 꼭 기억해두세요.

보증금 문제로 힘드셨던 경험 있으신 분? 댓글로 나눠주세요!

✅ 임대차 계약 완전 정복 시리즈 완결!
1부 무효 특약 → 2부 상가 권리금 → 3부 대항력 → 4부 전세 체크리스트 → 5부 보증금 회수

#보증금못받을때 #임차권등기명령 #내용증명 #전세보증보험청구 #법률구조공단 #보증금반환소송 #전세사기대처 #세입자법적권리 #임대차분쟁해결 #머니오백팀장과커피한잔

전세 사기 당하지 않으려면 — 계약 전 반드시 확인할 5가지 체크리스트

머니 오백 연구소 500 — Fri, 26 Jun 2026 06:50:17 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

☕ 오백팀장과 커피 한잔 48회 — 오백팀장 혼자 공부 · 임대차 시리즈 4부

전세 계약 전 반드시 확인할 5가지 — 이것 모르면 보증금 날린다 ☕

☕ 오늘 혼자 공부하다 정리한 것

전세 사기 뉴스가 계속 나오는데
"도대체 미리 어떻게 확인해야 하는 거야?"
혼자 앉아서 공부하다가 계약 전에 반드시 체크해야 할 5가지를 정리했어요.

임대차 시리즈 — 1~3부 ✅ | 4부: 전세 계약 전 체크리스트 ◀ 지금 여기 | 5부: 보증금 못 받을 때

✅ 체크 1 — 등기부등본 반드시 직접 확인

계약서 쓰기 전에 대법원 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 직접 발급받아서 확인해요. 공인중개사가 보여주는 것만 믿으면 안 돼요.

확인할 항목 세 가지:
① 소유자가 계약 상대방과 일치하는지
② 근저당권 설정 여부와 금액
③ 가압류·압류·가처분 등 문제 기록 여부

보증금 + 근저당액이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 못 받을 수 있어요. 이 기준을 꼭 지켜야 해요.

✅ 체크 2 — 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

전세보증보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 대신 지급해 주는 보험이에요.

가입 조건이 있기 때문에 계약 전에 미리 확인해야 해요. 보증금이 집값의 일정 비율 이하여야 하고, 등기부에 과도한 권리관계가 없어야 해요.

보험료는 보증금의 약 0.1~0.15% 수준이에요. 전세보증보험이 가입 안 된다면 그 집은 들어가지 않는 게 안전해요. 보험 가입 여부 자체가 집의 안전성을 판단하는 기준이 돼요.

✅ 체크 3 — 집주인 신원과 실제 소유 여부 확인

계약할 때 반드시 집주인 본인과 직접 만나야 해요. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 확인해야 하고, 가능하면 집주인과 전화통화라도 해야 해요.

등기부상 소유자와 계약서상 임대인 이름이 일치하는지 확인하세요.

신탁등기가 된 집은 조심해야 해요. 신탁회사가 실제 소유자이기 때문에 집주인이 아닌 신탁회사와 계약하거나 신탁회사의 동의를 받아야 계약이 유효해요. 이걸 모르고 계약하면 보증금 보호가 안 될 수 있어요.

✅ 체크 4 — 이사 당일 전입신고 + 확정일자 동시에

앞서 3부에서 다뤘지만 너무 중요해서 한 번 더 강조해요.

이사 당일에 두 가지를 동시에 해야 해요.
① 전입신고 → 대항력 취득
② 확정일자 → 우선변제권 취득 (비용 600원)

잔금 치르기 전날 밤이나 당일 아침에 등기부등본을 한 번 더 확인하는 것도 필수예요. 잔금 직전에 근저당이 새로 설정되는 경우도 있기 때문이에요. 이게 전세 사기의 대표적인 수법 중 하나예요.

✅ 체크 5 — 계약서 특약 꼼꼼히 확인

1부에서 다뤘던 무효 특약들을 다시 떠올려보세요.

계약서에서 이런 문구가 있으면 삭제를 요청하세요.
✗ "세입자는 1년 뒤 퇴거한다"
✗ "계약갱신요구권을 포기한다"
✗ "임대인 판단대로 월세를 인상한다"
✗ "연체 시 짐을 처분할 수 있다"

반대로 세입자에게 유리한 특약은 직접 추가할 수 있어요. 예를 들어 "잔금일 전 근저당 설정 시 계약 해제 및 계약금 반환" 같은 조항을 넣으면 나를 보호할 수 있어요.

번호	체크 항목	핵심 포인트
①	등기부등본 확인	근저당+보증금이 집값 70~80% 이하
②	전세보증보험 가입 여부	가입 안 되면 위험 신호
③	집주인 신원·신탁 여부	등기부 소유자 = 계약 상대방 일치 확인
④	이사 당일 전입신고+확정일자	하루도 미루면 안 됨
⑤	계약서 특약 확인	무효 특약 삭제 + 보호 특약 추가

오백팀장 한마디

전세 사기 뉴스 볼 때마다 '남의 일'이라고 생각했는데
공부하고 보니 사전에 확인만 제대로 했어도 막을 수 있는 경우가 대부분이더라고요.
5가지 체크리스트, 계약 전에 한 번만 꼼꼼히 확인해보세요.
귀찮음이 보증금을 지켜줘요.

전세 계약할 때 가장 긴장됐던 순간이 언제였나요? 댓글로 나눠주세요!

다음 편 예고 — 5부(완결): 보증금 못 돌려받을 때 — 내용증명부터 소송까지

#전세계약체크리스트 #전세사기예방 #등기부등본확인 #전세보증보험 #확정일자 #전입신고 #전세계약주의 #보증금보호 #임대차계약 #머니오백팀장과커피한잔

주인이 바뀌어도 내 전세 계약은 유효하다 — 대항력과 확정 일자 완전 정리

머니 오백 연구소 500 — Thu, 25 Jun 2026 06:46:30 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

☕ 오백팀장과 커피 한잔 47회 — 전문가 상담 · 임대차 시리즈 3부

집주인이 바뀌어도 내 계약은 살아있다 — 대항력 완전 정리 ☕

☕ 오늘 카페에서 있었던 일

오늘 만난 분은 부동산 법률 전문가예요. ⚖️
"살고 있는 집이 갑자기 팔렸는데 새 집주인이 나가라고 하면 어떻게 해야 하나요?"
이 질문 하나로 한참을 얘기했어요.

임대차 시리즈 — 1부 ✅ | 2부 ✅ | 3부: 집주인 변경·대항력 ◀ 지금 여기 | 4부 | 5부

오백팀장

집주인 바뀔까봐 걱정

부동산 법률 전문가

임대차 분쟁 전문

하나 — 대항력이란? 집주인 바뀌어도 계속 살 수 있는 힘

오백팀장

"집주인이 집을 팔아버리면 새 집주인이 나가라고 할 수 있는 건가요?"

부동산 법률 전문가

"대항력이 있으면 새 집주인도 기존 계약을 이어받아야 해요. 대항력이란 세입자가 제3자(새 집주인 포함)에게 자신의 임차 권리를 주장할 수 있는 힘이에요.

대항력을 갖추는 조건은 두 가지예요.
① 해당 주택에 실제 이사(입주)
② 전입신고 완료

이 두 가지를 갖추면 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 집주인이 바뀌어도 남은 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있어요."

둘 — 확정일자, 왜 꼭 받아야 하나?

오백팀장

"전입신고만 하면 되는 거 아닌가요? 확정일자는 왜 받는 거예요?"

부동산 법률 전문가

"대항력은 '나가지 않아도 된다'는 권리고 확정일자는 '경매가 되더라도 보증금을 돌려받는다'는 권리예요. 역할이 달라요.

확정일자를 받아야 우선변제권이 생겨요. 집이 경매로 넘어갔을 때 확정일자 날짜 순으로 보증금을 돌려받을 수 있어요.

확정일자는 주민센터나 등기소에서 계약서에 도장 한 번 찍으면 끝이에요. 비용도 600원이에요. 이걸 안 받으면 경매 시 보증금을 아예 못 받을 수 있어요."

⚠️ 셋 — 집주인이 바뀌면 새 집주인이 계약을 승계한다

오백팀장

"집주인이 팔고 나면 새 집주인이랑 다시 계약해야 하나요? 아니면 기존 계약이 그대로 유지되나요?"

부동산 법률 전문가

"대항력이 있다면 기존 계약이 그대로 이어져요. 새 집주인은 기존 임대차 계약을 모두 승계해야 해요. 보증금 반환 의무도 그대로 넘어와요.

그래서 집을 살 때도 등기부등본으로 세입자 현황을 꼭 확인해야 해요. 세입자 입장에선 집주인이 누구로 바뀌어도 내 계약은 유효하고, 보증금도 새 집주인에게 청구할 수 있어요.

단, 대항력 취득 전에 이미 근저당이 설정돼 있었다면 경매 시 근저당권자가 먼저 가져가기 때문에 보증금을 못 받을 수도 있어요. 그래서 계약 전에 등기부 확인이 필수예요."

넷 — 경매로 넘어갔을 때 세입자는 어떻게 되나?

오백팀장

"집이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있나요?"

부동산 법률 전문가

"두 가지 경우로 나뉘어요.

소액임차인이라면 — 최우선변제권이 있어요. 지역별 기준 금액 이하의 보증금이라면 경매 배당에서 최우선으로 돌려받을 수 있어요.

확정일자를 받은 경우 — 우선변제권이 있어요. 확정일자 순서대로 배당을 받아요. 근저당보다 확정일자가 먼저면 먼저 받고, 나중이면 근저당권자 뒤에 받아요.

그래서 계약 당일 전입신고 + 확정일자를 동시에 받는 게 핵심이에요. 단 하루만 늦어도 순위가 밀려요."

해야 할 일	언제	효과
이사 + 전입신고	이사 당일	대항력 취득
확정일자	이사 당일 (600원)	우선변제권 취득
등기부등본 확인	계약 전	근저당·가압류 확인

오백팀장 한마디

"600원짜리 확정일자 하나가 보증금 전체를 지킨다."
오늘 전문가 말씀 중 이 한마디가 제일 남았어요.
이사 당일에 전입신고 + 확정일자 두 가지 반드시 챙기세요.
귀찮아서 며칠 미루다가 순위가 밀릴 수 있어요.

전입신고 + 확정일자, 이사 당일에 챙기셨나요? 댓글로 알려주세요!

다음 편 예고 — 4부: 전세 계약 전 반드시 확인할 5가지

#대항력 #전입신고확정일자 #집주인변경 #임대차승계 #우선변제권 #소액임차인 #경매세입자 #전세보증금보호 #주택임대차 #머니오백팀장과커피한잔

상가 권리금, 집주인이 방해하면 손해배상 청구할 수 있다

머니 오백 연구소 500 — Wed, 24 Jun 2026 06:42:18 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

☕ 오백팀장과 커피 한잔 46회 — 여럿이서 왁자지껄 · 임대차 시리즈 2부

상가 권리금, 집주인이 방해하면 손해배상 받을 수 있다 ☕

☕ 오늘 카페에서 있었던 일

오늘은 자영업자들이 모였어요.
"나 계약 끝나는데 권리금 못 받을 것 같아."
"권리금이 원래 보호 안 되는 거 아니야?"
다들 잘 모르고 있었어요.

임대차 시리즈 — 1부: 무효 특약 4가지 ✅ | 2부: 상가 권리금 ◀ 지금 여기 | 3부~5부 계속

오백팀장

상가 세입자 민준

카페 운영 5년

친구 수아

법률 좀 앎

하나 — 권리금이 뭐야?

민준

"나 5년 동안 장사하면서 단골도 쌓고 인테리어도 해놨는데 계약 끝나면 이게 다 날아가는 거야?"

친구 수아

"그게 바로 권리금이야. 크게 세 가지로 나뉘어.

① 시설권리금 — 인테리어·집기·설비 등 내가 직접 투자한 것
② 영업권리금 — 단골손님·매출·브랜드 가치
③ 바닥권리금 — 입지 자체의 가치 (유동인구, 목 좋은 자리)

이걸 다음 세입자한테 받고 나가는 게 권리금 회수야. 2015년부터 상가건물임대차보호법이 이걸 법으로 보호하기 시작했어."

️ 둘 — 집주인이 권리금 방해하면 손해배상

민준

"근데 집주인이 '내가 직접 쓸 거야'라면서 내가 데려온 새 세입자를 거부하면 어떻게 해? 그럼 나는 권리금을 그냥 날리는 거야?"

친구 수아

"아니! 그게 바로 법이 막아놓은 부분이야. 집주인은 정당한 이유 없이 새 세입자를 거부하거나 권리금 협상을 방해할 수 없어.

집주인이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 청구가 가능해. 권리금 상당액을 집주인한테 청구할 수 있어.

단, 집주인이 거부할 수 있는 정당한 사유도 있어. 새 세입자가 월세 낼 능력이 없다거나 건물을 대규모로 철거·재건축한다거나 하는 경우는 예외야."

셋 — "권리금은 인정 안 된다" 특약, 효력 있어?

오백팀장

"계약서에 '본 상가는 권리금을 인정하지 않는다'는 특약이 있으면 어떻게 되는 거야?"

친구 수아

"이것도 임차인에게 불리한 특약이라 원칙적으로 무효야. 법이 보호하는 권리금 회수 기회를 계약서 한 줄로 없앨 수는 없어.

다만 현실에서는 이 부분이 아직 판례가 쌓이는 중이라 분쟁이 생기면 법률 전문가 도움이 필요해. 계약하기 전에 이런 특약이 있다면 반드시 문제 제기를 하고 삭제 요청을 해야 해."

⏰ 넷 — 상가 계약갱신요구권은 10년!

민준

"주택은 계약갱신요구권이 한 번이잖아. 상가는 어떻게 돼?"

친구 수아

"상가는 훨씬 길어. 최대 10년까지 갱신 요구가 가능해. 2년 계약을 반복해서 총 10년까지 세입자가 계속 영업할 수 있는 권리가 있어.

물론 집주인이 거부할 수 있는 경우도 있어. 3기(3번) 월세 연체, 건물 심각한 훼손, 집주인이나 직계가족이 직접 사용하는 경우 등이야. 그 외에는 집주인이 마음대로 내보낼 수 없어."

구분	상가 임차인 권리
계약갱신요구권	최대 10년 보장
권리금 보호	집주인 방해 시 손해배상 청구 가능
'권리금 불인정' 특약	원칙적으로 무효
임대료 인상 상한	연 5% 이내

오백팀장 한마디

민준이 얘기 듣고 다들 놀랐어요.
"권리금은 그냥 관행이지 법으로 보호 안 된다"고 생각했던 거예요.
2015년부터 법이 바뀌었어요. 권리금은 법적으로 보호받는 자산이에요.
상가 계약하는 분들, 꼭 알아두세요.

권리금 관련해서 억울한 경험 있으신 분? 댓글로 나눠주세요!

다음 편 예고 — 3부: 집주인 바뀌어도 내 계약은 살아있다

#상가권리금 #상가임대차보호법 #권리금회수 #계약갱신요구권10년 #상가세입자 #권리금손해배상 #자영업자권리 #임대차분쟁 #상가계약 #머니오백팀장과커피한잔

계약서에 서명해도 무효인 임대차 특약 4가지 — 세입자가 꼭 알아야 할 법적

머니 오백 연구소 500 — Tue, 23 Jun 2026 06:38:48 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

☕ 오백팀장과 커피 한잔 45회 — 친구랑 수다 · 임대차 시리즈 1부

계약서에 써있어도 무효! — 효력 없는 임대차 특약 4가지 ☕

☕ 오늘 카페에서 있었던 일

친구 지영이가 계약서를 들고 왔어요.
"이거 봐봐. 1년 뒤에 무조건 나가야 한다는데 사인해야 하는 거야?"
계약서에 이상한 조항들이 한가득이었어요.
근데 알고 보니 사인해도 법적으로 효력이 없는 조항들이더라고요.

임대차 계약 완전 정복 시리즈 — 1부: 효력 없는 특약 4가지 ◀ 지금 여기
2부: 상가 권리금 | 3부: 집주인 바뀌어도 내 계약 유효 | 4부: 전세 체크리스트 | 5부: 보증금 못 받을 때

오백팀장

계약서 꼼꼼히 봄

친구 지영

이상한 계약서 들고 옴

❌ 특약 1 — "세입자는 1년 뒤 퇴거한다"

친구 지영

"계약서에 '1년 후 무조건 나가야 한다'고 써있어. 이거 사인하면 진짜 1년 뒤에 나가야 해?"

오백팀장

"사인해도 효력 없어. 걱정 마. 주택임대차보호법은 임차인에게 최소 2년의 거주권을 보장해. 설령 계약서에 1년이라고 써있어도, 세입자가 원하면 2년까지 거주할 수 있어. 이건 법이 세입자를 보호하는 조항이라 당사자가 합의해도 세입자에게 불리하면 무효야. 오히려 집주인이 이런 조항을 내걸면 나중에 법적 분쟁에서 집주인이 불리해질 수 있어."

❌ 특약 2 — "세입자는 계약갱신요구권을 포기한다"

친구 지영

"또 이런 조항도 있어. '본 계약에서 계약갱신요구권을 포기함.' 이게 뭐야?"

오백팀장

"이것도 무효야. 계약갱신요구권이 뭐냐면 세입자가 2년 계약이 끝날 때 '한 번 더 살겠다'고 요청할 수 있는 권리야. 한 번은 무조건 쓸 수 있어서 최대 4년 거주가 가능해. 이걸 미리 포기한다는 조항을 써놔도 법적으로 효력이 없어. 세입자에게 불리한 약정은 법보다 우선할 수 없거든. 그냥 없는 조항으로 보면 돼."

❌ 특약 3 — "월세는 임대인 판단대로 올린다"

친구 지영

"'보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 임대인 판단대로 올리며 임차인은 이의를 제기할 수 없다'고도 써있어. 이건 어때?"

오백팀장

"이것도 무효야. 두 가지 이유에서. 첫째, 임대료 인상은 법으로 상한선이 정해져 있어. 1년에 최대 5%까지만 올릴 수 있고 그 이상은 세입자가 동의하지 않으면 안 돼. 둘째, 세입자는 언제나 인상에 이의를 제기할 수 있어. '이의 제기 못 한다'는 조항 자체가 무효야. 집주인 마음대로 올린다는 건 법에 정면으로 위배돼."

❌ 특약 4 — "월세 연체 시 집주인이 짐을 처분할 수 있다"

친구 지영

"가장 무서운 조항이 있어. '월세를 2개월 이상 연체 시 집주인은 세입자 짐을 임의로 처분할 수 있다.' 이거 진짜 효력 있는 거야?"

오백팀장

"이건 당연히 무효고 오히려 집주인이 형사처벌 받을 수 있어. 월세를 연체하더라도 집주인이 할 수 있는 건 딱 정해져 있어.

① 내용증명으로 계약해지 통보
② 명도소송 제기
③ 법원 판결 후 강제집행

이 절차를 거치지 않고 무단으로 집에 들어가거나 짐을 처분하는 건 주거침입죄 + 재물손괴죄야. 사인한 조항이어도 불법은 불법이야."

번호	무효 특약 내용	실제 법적 권리
①	세입자는 1년 뒤 퇴거한다	최소 2년 거주 보장
②	계약갱신요구권 포기	1회 행사 권리 유효 (최대 4년)
③	임대인 판단대로 월세 인상	연 5% 상한, 이의 제기 가능
④	월세 연체 시 짐 처분 가능	소송·강제집행 절차 필수, 무단처분 불법

오백팀장 한마디

지영이 계약서를 같이 보면서 정말 놀랐어요.
"서명하면 다 효력이 있다"는 건 착각이에요.
법이 세입자를 보호하기 위해 만든 규정은 계약서로 뒤집을 수 없어요.
이상한 특약이 있어도 무조건 불리한 게 아니에요.
알고 있으면 당하지 않아요.

계약서에서 이런 이상한 조항 본 적 있으세요? 댓글로 알려주세요!

다음 편 예고 — 2부: 상가 권리금, 집주인이 방해하면 손해배상 받을 수 있다

#임대차특약무효 #주택임대차보호법 #계약갱신요구권 #월세인상상한 #전세계약 #임차인권리 #계약서특약 #세입자보호 #부동산법률 #머니오백팀장과커피한잔

세입자가 갱신 거절 통보 받았을 때, 바로 확인할 체크리스트 8가지

머니 오백 연구소 500 — Mon, 22 Jun 2026 06:34:17 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 22 편

세입자가 ‘갱신 거절’ 통보를 받았을 때
꼭 확인할 체크리스트 8가지

— “나가달라”는 연락을 받았을 때, 바로 짐 싸기 전에 할 일들

☕ 도입

“계약 연장은 안 될 것 같아요.”
“이번에는 갱신 안 하고 나가 주셔야 합니다.”

이런 연락을 받으면 심장이 먼저 쿵 내려앉습니다.

하지만 바로 짐부터 싸기 전에,
“이 거절이 정당한지”를 확인하는 절차가 필요합니다.

Vol. 21에서 “임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 5가지”를 봤다면,
Vol. 22에서는 세입자 입장에서 하나씩 체크해 볼 리스트를 정리해봅니다.

한눈에 보는 체크리스트

1️⃣ 갱신청구권 행사 가능한지 확인하기
2️⃣ 임대인의 거절 사유가 법에서 인정하는 사유인지 확인하기
3️⃣ “실거주” 주장일 때, 구체 계획·대상자 확인하기
4️⃣ 임대료 연체·의무위반 이력이 있는지 스스로 점검하기
5️⃣ 재건축·철거 계획이 실제로 있는지 확인하기
6️⃣ 전대(재임대)를 한 적이 있다면, 동의 여부 다시 점검하기
7️⃣ 문자·통화·내용증명 등 기록을 꼼꼼히 남겨두기
8️⃣ 필요하면 지자체 상담·법률 상담 연계하기

① 나는 갱신청구권을 행사할 수 있는 상태인가?

첫 번째 체크는 “내가 갱신청구권 대상인지”입니다.
• 이미 한 번 갱신해 총 4년(또는 그 이상)을 거주했는지
• 최초 계약·갱신 시점이 언제인지
• 상가가 아닌, 주택임대차보호법 대상 주택인지
등을 먼저 확인해야 합니다.

갱신청구권을 이미 다 쓴 상태라면,
더 이상 강제 연장은 어려울 수 있습니다.
반대로, 아직 첫 갱신도 안 했다면,
“나에게 갱신청구권이 있다”는 점을 명확히 표시하고,
갱신 의사 표시를 서면·문자 등으로 남겨두는 것이 중요합니다.

② 임대인이 말하는 ‘거절 사유’가 법에서 정한 사유인지? ⚖️

Vol. 21에서 본 것처럼,
임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에서 정한 몇 가지뿐입니다.

• 임대인·직계존·비속의 실거주
• 임차인의 임대료 연체·의무위반
• 주택 멸실·중대한 파손
• 전부 또는 대부분의 철거·재건축
• 무단 전대 등

“그냥 느낌이 안 좋아서요”, “다른 사람 주고 싶어서요” 같은 사유는
단순히 임대인이 원한다고 해서 자동으로 정당화되는 건 아닙니다.

꼭 해야 할 질문은 하나입니다.
“지금 말하는 이유가, 법에서 정한 거절 사유 중 하나인가?”

③ ‘실거주’ 이유라면, 누가 언제 들어오는지 확인하기

임대인이 “아들이 들어온다”, “부모님이 사신다” 등
실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우가 많습니다.

이때 세입자가 확인할 부분은 다음과 같습니다.

• 실제로 누가 들어온다는 것인지(본인, 부모, 자녀 등)
• 예상 입주 시기와 계획은 어떻게 되는지
• 이전에도 “실거주”를 이유로 여러 번 세입자를 돌려보낸 이력은 없는지

나중에 허위 실거주가 드러나면,
손해배상 등으로 이어질 수 있기 때문에,
대화 내용을 문자·카톡 등으로 남겨둬도 좋습니다.

④ 내 임대료 연체·의무위반은 없었는지 스스로 점검하기

갱신 거절 통보를 받았을 때,
내 쪽에서 임대료 연체나 큰 의무위반이 있었는지도 같이 점검해봐야 합니다.

• 여러 달에 걸친 반복적인 연체가 있었는지
• 임대인의 동의 없이 용도 변경, 구조 변경 등을 했는지

이런 부분은 나중에 분쟁이 되면
임대인이 갱신 거절 사유로 주장할 수 있는 부분입니다.
애매하다면, 서로 주고받은 계좌이체 내역·문자 등을 정리해 두는 것이 좋습니다.

⑤ 철거·재건축이라면, 실제로 계획이 있는지 확인하기 ️

임대인이 “곧 재건축 예정이라서요”라고 말할 때,
정말로 재건축인지, 단순 리모델링인지 애매한 경우가 많습니다.

가능하다면,
• 재건축 관련 공문·안내문이 있는지
• 조합 설립, 허가 신청 등 구체적인 진행 단계가 있는지
를 확인해 보는 것이 좋습니다.

단순 도배·수리 수준이라면,
재건축을 이유로 갱신을 거절하는 것은 다툼의 여지가 있을 수 있습니다.

⑥ 전대(재임대)한 적이 있다면, 동의 여부를 다시 확인하기

룸메이트를 들이거나, 일부 공간을 다른 사람에게 빌려준 적이 있다면,
그게 임대인의 동의 아래 이루어진 것인지 다시 한 번 확인해야 합니다.

• 구두로라도 허락을 받았는지
• 문자·카톡 등으로 동의 흔적이 남아 있는지

임대인 동의 없는 전대는
갱신 거절 사유로 사용될 수 있는 부분이라,
허락을 받았다면 그 증거를 확보해 두는 것이 좋습니다.

⑦ 통보·대화 내용은 반드시 기록으로 남기기

전화로만 통화하고 끝내지 말고,
문자·카톡·이메일·내용증명 등으로
서로의 입장을 남겨두는 것이 중요합니다.

• 임대인이 어떤 사유로 갱신을 거절하는지
• 세입자가 언제 갱신 의사를 표시했는지

나중에 분쟁이 생겼을 때,
“누가, 언제, 무슨 말을 했는지”가 기록으로 남아 있느냐가
아주 큰 차이를 만듭니다.

⑧ 혼자 판단이 어렵다면, 상담 창구 이용하기

갱신 거절은 거주지·보증금·생활과 직결되는 문제입니다.
혼자서 모든 걸 판단하기에는 부담이 클 수 있습니다.

• 지자체 전월세 상담 센터
• 대한법률구조공단, 변호사 상담
• 공인중개사·세무사 등 전문가 의견

을 통해, 내 상황이 법적으로 어떻게 보이는지
한 번쯤 점검해 보는 것도 큰 도움이 됩니다.

️ 체크리스트 요약 표

항목	내용
갱신청구권 여부	내가 아직 갱신청구권을 쓸 수 있는지부터 확인
거절 사유 검토	법에서 정한 거절 사유에 해당하는지 확인
실거주·재건축	구체 계획·입주 대상·진행 단계 확인
내 의무 이행	연체·전대 등 내 쪽 리스크도 점검
기록·상담	문자·내용증명·상담 기록을 남겨 두기

☕ Vol. 22 한 줄 정리

“나가달라”는 말 한마디에
내 권리까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

갱신 거절 통보를 받았다면,
법에서 허용하는 사유인지, 내가 놓친 부분은 없는지를
차분히 체크해 보는 것부터 시작해 보세요.

※ 실제 분쟁 상황에서는, 구체적인 사실관계와 최신 법령·판례에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
구체적인 사건이 있다면, 변호사·공인중개사 등 전문가와 별도로 상담하시는 것이 안전합니다.

임대인은 언제 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까? 5가지 합법 사유 정리

머니 오백 연구소 500 — Sat, 20 Jun 2026 06:21:48 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 21 편

임대인은 언제 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까? ⚖️

— “나가달라”는 말이 언제 정당한지, 다섯 가지 사유로 정리해 보기

☕ 도입

“계약갱신청구권은 세입자의 권리라면서요?”
“그런데 왜 집주인이 갱신을 거절하나요?”

현장에서 가장 많이 나오는 질문입니다.

계약갱신청구권은 기본적으로 임차인을 보호하는 장치지만,
법에서도 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 사유를 몇 가지 두고 있습니다.

오늘 Vol. 21에서는, 대표적인 다섯 가지 사유를
이해하기 쉬운 말과 예시로 정리해 보겠습니다.

한눈에 보는 거절 사유 5가지

1️⃣ 임대인·직계존속·직계비속의 실거주
2️⃣ 임차인의 임대료 연체 및 의무 위반
3️⃣ 주택의 멸실 또는 임차인의 고의·중과실로 인한 중대한 파손
4️⃣ 건물의 전부 또는 대부분 철거·재건축 계획
5️⃣ 임대인 동의 없이 전대(재임대)한 경우

⚠️ 중요 — 실제로는 개별 사안에 따라 해석이 달라질 수 있고,
구체적인 사실관계에 따라 판결이나 행정해석이 달라질 수 있습니다.
이 글은 “전체 구조를 이해”하는 데 초점을 둔 정리입니다.

① 임대인 또는 직계존속·비속의 실거주

가장 많이 등장하는 사유입니다.
임대인이 “이 집에 직접 들어와서 살겠다”거나,
부모님·자녀 등 직계존속·직계비속이 실제 거주할 계획이 있는 경우,
일정 요건을 충족하면 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

포인트
• “실거주”는 말뿐이 아니라 실제로 거주할 의사와 계획이 있어야 합니다.
• 허위 실거주(전세사기처럼 보여주기용)는 나중에 분쟁·손해배상 문제로 이어질 수 있습니다.
• 임차인 입장에선, 갱신 거절 통보 시 실거주 사유·대상자·시기를 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

② 임차인의 임대료 연체 및 의무 위반

임차인이 월세를 자주 연체하거나,
계약에서 정한 중요한 의무를 반복적으로 위반한 경우,
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 됩니다.

예를 들어,
• 월세를 여러 차례 연체하여 지속적인 채무불이행 상태를 만든 경우
• 임대인의 동의를 무시하고 구조 변경, 용도 변경을 하는 경우
등은 “임차인의 의무 위반”으로 문제가 될 수 있습니다.

임차인 입장에서는 “조금 늦게 내도 괜찮겠지”라는 생각이
나중에 갱신 거절의 근거가 될 수 있다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

③ 주택의 멸실 또는 고의·중과실에 의한 중대한 파손

집이 더 이상 거주할 수 없는 상태로 멸실</b되거나,
임차인의 고의·중과실로 인해 중대한 파손</b이 발생한 경우,
기존 계약을 그대로 유지하기 어렵기 때문에 갱신 거절 사유가 됩니다.

예를 들어,
• 화재 등으로 집이 크게 파손되어 더 이상 정상적인 거주가 불가능한 경우
• 임차인의 심한 부주의로 구조 자체에 손상을 준 경우

등은 기존 계약을 그대로 연장하는 것이 현실적으로 불가능할 수 있습니다.

④ 건물 전부 또는 대부분의 철거·재건축 ️

건물을 전부 또는 대부분 철거·재건축</b할 계획이 있는 경우,
임차인은 계속 머물 수 없기 때문에,
임대인은 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

여기서 중요한 건,
• 단순 리모델링 수준인지,
• 실제로 골조를 포함해 대부분을 철거하는 재건축</b인지,
그리고 계획·허가 여부 등이 함께 고려된다는 점입니다.

임차인 입장에서는, 갱신 시점에
“재건축 예정인지, 구체적인 일정이 있는지”를
미리 확인해 보는 것도 한 가지 방법입니다.

⑤ 임대인 동의 없는 전대(재임대)

임차인이 임대인의 동의 없이
주택 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대(재임대)한 경우,
임대인은 이를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

흔히 말하는 “재계약 없이 방을 다른 사람에게 넘기는 행위”가 여기에 해당될 수 있습니다.

임차인 입장에서는,
• 룸메이트를 들이거나
• 방 일부를 다른 사람에게 빌려주는 형태의 전대를 계획한다면,
반드시 사전에 임대인과 상의하고, 가능하다면 계약서에 동의 내용을 남기는 것이 좋습니다.

️ 한 장으로 보는 정리표

거절 사유	핵심 내용
실거주	임대인 또는 직계존속·비속이 실제로 거주할 계획
임차인 의무 위반	임대료 연체, 계약상 중요한 의무 반복 위반 등
멸실·중대한 파손	주택 자체가 사용 불가능해지거나, 고의·중과실로 크게 파손된 경우
철거·재건축	건물 전부 또는 대부분을 철거·재건축하는 계획이 있는 경우
무단 전대	임대인 동의 없이 주택 전부·일부를 제3자에게 전대한 경우

☕ Vol. 21 한 줄 정리

계약갱신청구권은 “무조건 연장”이 아니라,
법이 정한 몇 가지 예외를 전제로 한 권리입니다.

임차인은 “어떤 경우에 거절될 수 있는지”를 알고 있어야 하고,
임대인은 “그 사유를 남용하지 않도록” 신중해야 합니다.

전세보증보험·전세대출·임대인 변경… 계약서에 이 한 줄만 있었어도

머니 오백 연구소 500 — Fri, 19 Jun 2026 07:02:39 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 20 편

전월세 계약, 특약 8개로 지키는 내 보증금

— 임차인이 꼭 넣고 싶은 5가지 + 임대인이 챙기면 좋은 3가지 특약

한 줄 요약

“전월세 계약서에서 특약은 상대를 의심하는 문장이 아니라, 내 보증금과 집을 지키는 보험입니다.
임차인은 대항력·우선변제·전세대출·보증보험·임대인 변경 통지, 임대인은 반려동물·부주의 사용·집 보여주기 특약으로 분쟁을 미리 줄일 수 있습니다.”

☕ 장면 1. “특약 많이 쓰면, 상대가 싫어하지 않을까요?”

⚖️ 이창호 변호사

소송을 하다 보면 이런 말을 정말 자주 듣습니다. “그때 특약 한 줄만 썼으면…” 임차인도, 임대인도 마찬가지예요. 특히 전세사기 이후에는, 특약이 있느냐 없느냐가 수천만 원·수억 원 차이가 나는 경우가 많습니다.

유단비 금융 컨설턴트

오늘은 임차인 입장에서 반드시 고려해야 할 특약 5개, 임대인 입장에서 알아두면 좋은 특약 3개, 이렇게 총 8개를 정리했습니다. 실제 사례에서 바로 가져온 문구라, 거의 그대로 적어도 되는 수준으로 보여드릴게요.

‍ 한정숙 세무사

특약은 많이 쓰는 것보다, 꼭 필요한 걸 정확하게 쓰는 것이 중요해요. 오늘 Vol. 20 편에서는 그 “필수 리스트”를 하나씩 짚어보겠습니다.

[임차인 편] 꼭 넣고 싶은 특약 5가지

① 대항력·우선변제권 지키는 특약

⚖️ 이창호 변호사

가장 먼저 챙겨야 할 특약입니다. 계약할 때는 깨끗한 등기부였는데, 잔금 치르기 전에 집주인이 몰래 근저당을 잡는 경우가 실제로 많아요. 이 한 줄이 있느냐 없느냐에 따라, 임차인이 보증금을 전액 잃을 수도 있습니다.

특약 예시 — 대항력·우선변제권

「임대인은 계약 시 등기부등본상의 권리관계를 잔금일의 다음날 오전까지 유지하기로 한다.
이를 위반하여 근저당권, 가압류, 압류 등 새로운 권리가 설정될 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인으로부터 수령한 보증금 전액을 즉시 반환한다. 이와 관련한 손해는 임대인이 부담한다.」

▷ 포인트 1 — “잔금일의 다음날”이라고 명시하는 이유
전입신고·확정일자를 받은 다음날 0시부터 대항력·우선변제권이 생기기 때문에, 그 시점까지 등기부 권리관계를 그대로 유지하게 만드는 장치입니다.

▷ 포인트 2 — “계약 해제 + 보증금 전액 반환”까지 세트로 넣기
단순히 “유지한다”라고만 쓰면, 위반 시 어떻게 할지 다툼이 생깁니다. “해제 + 전액 반환 + 손해 임대인 부담”까지 명확히 적어야 분쟁 여지가 줄어듭니다.

② 전세자금대출 실행을 전제로 하는 특약

유단비 금융 컨설턴트

요즘 전세는 “전세자금대출 없이는 들어가기 힘든 구조”죠. 그런데 특약이 없으면, 나중에 대출이 안 나와도 임차인 책임이 됩니다. 실제로 계약금 5천만 원을 통째로 날린 사례도 있어요.

특약 예시 — 전세자금대출

「본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 한다. 임대인은 임차인의 전세자금대출을 위하여 필요한 서류 제공 등 절차에 적극 협조한다.
임차인의 전세자금대출이 불가한 경우, 쌍방은 본 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 임차인이 지급한 계약금·중도금을 지체 없이 전액 반환한다.」

▷ 포인트 — “대출 실패 = 임차인 개인사정”으로 보지 않게 만드는 문장
이 특약이 없으면, 임대인은 “대출은 네 사정”이라고 주장하면서 계약금을 돌려주지 않을 수 있습니다. 특약이 있으면 원상회복이 가능해집니다.

③ 전세보증보험 가입을 전제로 하는 특약

⚖️ 이창호 변호사

전세보증보험은 이제 거의 필수가 됐습니다. 특히 빌라·다가구·다중주택은 보증보험이 안 되면 아예 들어가지 말라고 권할 정도예요. 그래서 “보증보험 가입 불가 시 계약 처리”를 미리 적어두는 게 중요합니다.

특약 예시 — 전세보증보험

「임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위한 절차에 적극 협조한다. 임대인의 문제 또는 임차목적물의 하자 등 임대인 측 사유로 전세보증보험 가입이 불승인될 경우, 본 임대차계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인이 지급한 계약금·중도금·잔금을 즉시 전액 반환한다.
(※ 상황에 따라 ‘전액 반환이 어렵다면 일정 비율 감액’ 등으로 조정 가능)」

▷ 현실 팁
• 아파트·오피스텔은 보증보험 가입이 비교적 쉽지만,
• 빌라·다가구는 공시가격 120% 요건 때문에 보증한도 부족으로 거절되는 경우가 많습니다.

이런 경우 “계약 전 보증보험 가능 여부를 먼저 확인하고, 안 되면 계약 구조를 조정하거나 아예 다른 매물을 찾는 것”이 안전합니다.

④ 임대인의 세금·대출 체납 사실 고지 특약

⚖️ 이창호 변호사

임대인의 국세·지방세 체납, 이자 연체는 전세사기와 연결되기 쉬운 민감한 정보입니다. 법·제도 개선 논의가 진행 중이지만, 현 시점에서는 특약으로라도 고지 의무를 만들어 두는 것이 그나마 안전장치입니다.

특약 예시 — 임대인 체납 고지

「임대인은 국세·지방세 및 대출 이자 등의 체납 사실이 있을 경우 이를 임차인에게 고지한다. 계약 체결 후 잔금 지급일 이전에 임대인의 세금·이자 체납이 확인될 경우, 임대인은 잔금일 이전까지 체납 전액을 상환한다.
체납 해소가 되지 않을 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 임차인이 지급한 금원을 즉시 반환한다.」

▷ 포인트 — “알 권리 + 선택권” 확보
세금 체납은 개인 정보이지만, 임차인의 보증금 회수와 직결되는 정보이기도 합니다. 이 특약은 “체납 사실이 확인되면 계약을 유지할지 말지 선택할 권리”를 임차인에게 줍니다.

⑤ 임대인 변경 시 사전 고지·동의 특약

⚖️ 이창호 변호사

전세사기에서 자주 나오는 패턴입니다. 멀쩡한 집주인이 있다가, 어느 순간 재산도 없는 사람에게 집을 넘기고 사라지는 경우죠. 임차인이 나갈 때는 새 집주인이 “보증금 줄 돈이 없는 상태”가 되어 버립니다.

특약 예시 — 임대인 변경 사전 고지

「임대인은 임차목적물의 매매 등으로 임대인 지위가 제3자에게 승계되는 경우, 사전에 임차인에게 고지한다.
임차인은 새로운 임대인의 자력·신용상태 등을 확인한 후, 임대인 변경에 동의하지 않을 수 있으며, 이 경우 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.」

▷ 실제 사례 요약
집주인이 임차인에게 알리지 않고 집을 팔고 나갔고, 새 집주인은 자력이 없어서 경매를 해도 보증금이 거의 나오지 않는 상황이 있었습니다. 임차인은 2년 전에 집을 판 기존 집주인을 상대로 소송을 제기해 이중 보증금 반환 판결을 받아낸 사례도 있습니다.

이런 분쟁을 줄이려면, 계약 단계에서 “임대인 변경시 사전 고지 + 임차인의 동의 권한”을 특약으로 만들어 두는 것이 안전합니다.

[임대인 편] 집을 지키는 특약 3가지

① 반려동물 관련 특약

박종순 공인중개사

반려동물 문제는 감정이 많이 섞입니다. 임대인 입장에서는 소음·냄새·도배 훼손이 걱정이고, 임차인 입장에서는 “집 없으면 반려동물도 못 키우냐”라는 서운함이 있어요. 그래서 특약으로 “키우지 말라 vs 허용하되 훼손 시 비용 부담”을 미리 정해두는 게 좋습니다.

특약 예시 — 반려동물

「임차인은 임대인의 동의 없이 주택 내에서 반려동물을 기르지 않기로 한다.
다만 임대인의 사전 동의를 얻어 반려동물을 기르는 경우, 반려동물로 인한 바닥·도배·몰딩 등 손해 발생 시 그 수리·원상회복 비용은 전액 임차인이 부담한다.」

② 못질·스티커 등 ‘부주의 사용’ 관련 특약

박종순 공인중개사

집을 내놓으면 “못질 좀 해도 되나요? 스티커 붙여도 되나요?”라는 질문이 꼭 나옵니다. 문제는, 나갈 때 “어디까지 수리·도배를 누가 부담할 것인가”가 애매하면 분쟁이 생긴다는 점이에요. 특약은 “어떤 훼손이 생기면 어느 범위까지, 누가 비용을 낼 것인지”를 정해두는 역할을 합니다.

특약 예시 — 부주의한 사용·원상회복

「임차인의 못질, 스티커 부착 등 부주의한 사용으로 인한 벽지·도장·몰딩 손상 발생 시, 해당 부분의 원상회복(도배·수리) 비용은 임차인이 부담한다.
대규모 훼손으로 인해 부분 수리가 불가능한 경우, 해당 공간(거실·방 하나 등)의 전체 도배·수리 비용을 임차인이 부담할 수 있다.」

③ 퇴거 전 ‘집 보여주기’ 협조 특약

박종순 공인중개사

최근 가장 문의가 많은 쟁점입니다. “임차인이 나가기 전에 새 임차인에게 집을 보여줄 의무가 있나?” 법적으로는 무조건 보여줘야 할 의무는 없지만, 임대인 입장에선 집을 못 보여주면 공실·보증금 반환에 문제가 생깁니다. 그래서 “합리적 범위의 협조”를 특약으로 만드는 방식이 많이 쓰입니다.

특약 예시 — 집 보여주기 협조

「임대차계약이 만료 또는 종료되는 경우, 임차인은 퇴거 2개월 전부터 새 임차인 또는 매수인을 구하기 위한 집 보기 요청에 협조한다.
임대인 또는 임대인이 지정한 공인중개사가 사전에 연락한 경우, 주 2회 이내의 합리적인 시간대에 임차목적물을 보여줄 수 있도록 협조하며, 정당한 사유 없이 3회 이상 연속 거부할 경우, 이로 인한 임대인의 손해(공실기간 등)에 대해 임차인이 배상할 수 있다.」

3줄 요약

① 임차인에게 필수인 다섯 줄 — 대항력·우선변제권, 전세자금대출, 전세보증보험, 임대인 체납 고지, 임대인 변경 사전 통지는 보증금을 지키는 최소 안전장치입니다.

② 임대인이 챙길 세 줄 — 반려동물, 부주의 사용(못질·스티커), 집 보여주기 협조를 특약으로 정리해 두면, 나중에 감정 싸움으로 번질 일을 미리 줄일 수 있습니다.

③ 특약은 “신뢰를 깎는 문장”이 아니라 “역할과 책임을 명확히 하는 문장”입니다. 계약서에 한 줄 더 쓰는 수고가, 나중에 소송 한 번을 줄여 줍니다.

⚖️ 이창호 변호사

전월세 계약은 “좋은 사람과 하니까 괜찮겠지”로 시작해서, 분쟁이 생기면 결국 종이에 적힌 문장으로 끝납니다. 그 종이에 특약이 있느냐 없느냐가, 당신 편에 서 줄 증인이 있는지 없는지의 차이입니다.

※ 본 글은 2026년 기준 전월세 제도 및 판례를 바탕으로 정리한 일반 정보이며, 개별 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 계약 체결 전에는 공인중개사·변호사·세무사 등 전문가와 별도의 상담을 받으시길 권합니다.

임대 사업 초보자의 5가지 함정 — 세전 100만 원이 실수령 50만 원

머니 오백 연구소 500 — Thu, 18 Jun 2026 06:49:22 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 11 편

월세 100만 원, 어떻게 만들까요?

— 다가구·빌라·오피스텔 수익률의 진실

한 줄 요약

"월세 100만 원의 비밀은 분자(월세)가 아니라 분모(매입가)에 있다. 서울 4.5~5.5%, 수도권 6~7%, 지방 8~12%. 경매·공매·NPL로 매입가를 낮추는 게 핵심. 단, 30실 다가구 대전 사례는 환상이 아니라 전문가의 영역이다."

☕ 장면 1. "월세로 100만 원만 만들고 싶어요"

박종순 공인중개사

요즘 손님들 중에 "임대 수익으로 월 100만 원 만들고 싶다"는 분들이 정말 많아요. 직장 다니시면서 부수입 만드시려는 분, 은퇴 앞두신 분, 자녀 학자금 만드시려는 분... 사연도 다양해요.

유단비 금융 컨설턴트

유튜브에서 "대전 30실 다가구 15억 낙찰, 월 1,000만 원 수익" 같은 사례 보시고 오시는 분들도 많아요. 그런데 그게 일반인이 따라 할 수 있는 일인지는 별개 문제예요.

‍ 한정숙 세무사

오늘은 월세 100만 원의 현실적 메커니즘을 풀어드릴게요. 환상과 현실을 구분하는 게 가장 중요해요.

임대 수익률의 진짜 공식 — 분자가 아닌 분모

유단비 금융 컨설턴트

임대 수익률은 간단한 공식이에요. 연 월세 ÷ 매입가예요. 그런데 사람들이 "월세 얼마 받을까"만 보고, "얼마에 살 것인가"는 잘 안 봐요.

임대 수익률 공식

연 임대 수익률 = (월세 × 12) ÷ 매입가 × 100

예시 1. 매입 2억, 월세 80만 원

→ (80 × 12) ÷ 20,000 = 연 4.8%

예시 2. 매입 1.5억 (경매), 월세 80만 원

→ (80 × 12) ÷ 15,000 = 연 6.4% ⬆️

예시 3. 매입 1억 (경매·공매 활용), 월세 80만 원

→ (80 × 12) ÷ 10,000 = 연 9.6% ⬆️⬆️

‍ 한정숙 세무사

월세는 시장에 의해 결정되니까 사실상 고정값이에요. 그런데 매입가는 본인이 조절 가능한 변수예요. 그래서 진짜 핵심은 "얼마에 살 것인가"입니다.

️ 지역별 임대 수익률 현실

박종순 공인중개사

지역마다 수익률 차이가 정말 커요. 서울이 좋아 보이지만 매입가가 워낙 비싸서 수익률은 오히려 낮아요. 정리해보면 이래요.

지역	평균 수익률	특징
서울 강남권	연 3~4%	매입가 비싸 수익률 낮음, 시세 차익 기대
서울 강북·외곽	연 4.5~5.5%	안정적 임차 수요, 공실 위험 낮음
수도권 (경기·인천)	연 6~7%	매입가 합리적, 신축 빌라 풍부
광역시 (부산·대구·대전)	연 7~9%	매입가 저렴, 대학가 수요 견조
지방 중소도시	연 8~12% ⭐	수익률 최고, 공실 위험·관리 부담

유단비 금융 컨설턴트

중요한 건 수익률만 보면 안 된다는 거예요. 수익률 12%라도 공실이 절반이면 실제 수익은 6%죠. 그리고 지방은 거리·관리 부담이 큰 비용으로 작용해요.

‍ 한정숙 세무사

초보자에게 가장 현실적인 권장 지역은 수도권 (경기·인천)이에요. 수익률도 적당하고, 공실 위험도 낮고, 관리도 가능한 거리예요.

임대 부동산 유형별 비교

박종순 공인중개사

임대 수익 만드는 부동산 유형이 여러 가지가 있어요. 각각 특성이 다른데, 본인 상황에 맞는 걸 골라야 해요.

유형	초기 자금	수익률	관리 부담
소형 아파트	3~5억	연 3~4%	낮음
빌라	1~2억	연 5~7%	중간
오피스텔	1.5~3억	연 4~6%	낮음 (관리실)
다가구 주택	10~30억	연 6~10% ⭐	높음 (직접 관리)
상가	3~10억	연 4~8%	공실 위험 큼

유단비 금융 컨설턴트

초보자에게 가장 추천드리는 건 빌라 또는 오피스텔이에요. 빌라는 수익률은 좋지만 시세 차익이 약하고, 오피스텔은 수익률은 보통이지만 관리가 편해요. 본인 성향에 맞게 고르세요.

‍ 한정숙 세무사

다가구 주택은 초보자에게 권하지 않아요. 자금 규모도 크고, 관리도 어렵고, 세무 처리도 복잡해요. 임대사업 경험 충분히 쌓은 후 도전하시는 게 좋아요.

️ 대전 30실 다가구 사례 — 환상인가 현실인가

박종순 공인중개사

유튜브에서 자주 나오는 사례가 있어요. "대전 30실 다가구 15억 낙찰, 월 1,000만 원 수익" 이런 거요. 진짜 이런 일이 가능한 건가요?

유단비 금융 컨설턴트

실제로 가능한 경우도 있어요. 단, 그건 "보통 사람의 영역"이 아니에요. 수치로 분석해보면 명확해요.

조건	실제 수치
매입가 (낙찰가)	15억 (감정가 20억의 75%)
실 가용 자금	자기자본 5~7억 + 대출 8~10억
월 임대 수익	실가동 시 월 800~1,000만 원
월 비용 합계	대출이자 + 관리비 + 공실 + 보수 등 약 400~500만 원
실제 순수익	월 400~600만 원 (연 12% 수익률)

‍ 한정숙 세무사

수치만 보면 "연 12% 수익률"이에요. 정말 좋아 보이죠. 그런데 이걸 만들기 위해서 들어가는 노력이 어마어마해요.

30실 다가구 운영의 숨은 부담

① 30명의 임차인 관리 — 매달 30번 월세 확인, 30명의 민원 응대

② 명도·퇴거 처리 — 보증금 반환·갈등 대응 평균 연 5~6회

③ 정기 유지보수 — 보일러·누수·도배·옥상 방수 등 연 2~3천만 원

④ 공실 리스크 — 한 달 비면 한 호당 30~50만 원 손실

⑤ 세무 부담 — 부가가치세·종합소득세·재산세 복잡

⑥ 법적 리스크 — 임대차보호법 갈등, 소송 가능성

유단비 금융 컨설턴트

그래서 이건 "풀타임 직업"이라고 생각하셔야 해요. 직장인이 부업으로 운영하려면 거의 불가능하고, 대부분 관리회사 위탁을 쓰는데 그러면 수익률이 또 떨어져요.

분모(매입가) 낮추는 4가지 방법

유단비 금융 컨설턴트

결국 임대 수익률을 올리려면 매입가를 낮추는 게 가장 빠른 길이에요. 시세대로 사는 사람은 평범한 수익률밖에 못 얻어요. 매입가 낮추는 방법이 네 가지 있어요.

방법	개요	시세 대비	난이도
법원 경매	채무 미상환 부동산 강제 매각	70~90%	중상 (권리분석 필수)
공매	세금 체납·국가기관 매각	75~90%	중 (온비드 활용)
NPL	부실채권 매입 후 부동산 확보	60~80%	고급 (전문 영역)
급매물	소유자 사정으로 급하게 처분	85~95%	낮음 (정보망 필요)

‍ 한정숙 세무사

초보자에게는 "급매물"과 "공매"가 가장 접근하기 좋아요. 경매는 권리분석을 잘못하면 손해 볼 수 있고, NPL은 거의 전문가의 영역이에요. 처음에는 급매 → 공매 → 경매 → NPL 순서로 단계적으로 배우세요.

월 100만 원 만드는 현실 모델 3가지

유단비 금융 컨설턴트

자, 그래서 실제로 월 100만 원 만들려면 어떻게 해야 할까요? 본인 자금 규모와 라이프스타일에 맞는 세 가지 모델을 보여드릴게요.

모델 A — 빌라 1채로 시작 (자금 1.5~2억)

전략 — 수도권 빌라 1채 매입, 보증금 + 월세 구조

예상 구성

• 매입가: 1.8억 (수도권 신축급)

• 임대 보증금: 5,000만 원

• 월세: 약 70만 원

• 실 투자금: 약 1.3억

월 100만 원 달성 방법 — 1.5채 정도 필요. 현실적으로는 빌라 2채 또는 빌라+오피스텔 조합

모델 B — 오피스텔 2채 (자금 3~4억)

전략 — 대학가·역세권 오피스텔 2채, 안정적 임대 수익

예상 구성

• 오피스텔 2채: 각 1.5~2억 (총 3~4억)

• 보증금: 각 1,000~2,000만 원

• 월세: 각 50~60만 원

• 총 월세: 약 100~120만 원 ⭐

장점 — 관리회사 운영, 부담 적음. 단점 — 시세 차익 약함

모델 C — 빌라 경매 매입 (자금 2~3억)

전략 — 경매로 시세 70~80% 가격에 빌라 매입, 수익률 극대화

예상 구성

• 경매 낙찰: 1.5억 (감정가 2억)

• 명도·수리비: 약 1,000만 원

• 보증금: 5,000만 원

• 월세: 약 80만 원

• 실 투자금: 약 1.1억

월 100만 원 달성 — 비슷한 매물 1.5채 또는 약간 더 큰 매물 1채

박종순 공인중개사

현실적으로 모델 B (오피스텔 2채)가 가장 안정적이고 권할 만해요. 초보자에게 부담이 적고, 관리도 편하고, 임차인 안정적이에요. 단 자금이 3~4억 필요한 게 진입 장벽이에요.

유단비 금융 컨설턴트

자금이 부족하시면 모델 A부터 시작해서 한 채씩 늘려가는 방법도 있어요. 처음부터 큰 그림 그리지 마시고, 한 채 사서 운영해보고, 잘되면 두 번째 사고... 이렇게 단계적으로 가세요.

임대 수익 — 세전과 세후의 차이

‍ 한정숙 세무사

중요한 게 또 하나 있어요. 위에서 본 수익률은 다 세전 수익이에요. 실제 손에 쥐는 돈은 세금·비용 제외하면 훨씬 적어요.

차감 항목	월세 100만 원 기준 차감액
종합소득세 + 지방소득세	소득 구간에 따라 약 10~20만 원
재산세·종부세	월 환산 약 5~15만 원
건강보험료 (지역가입자 전환 시)	월 5~10만 원 추가
관리비·유지보수	월 평균 10~15만 원
공실 비용 (연간 분산)	월 평균 5~10만 원
실 수령액	월 50~65만 원 (세전 100만 원 → 실수령)

유단비 금융 컨설턴트

충격이시죠? 월세 100만 원 받으면 실수령은 절반 정도예요. 그래서 진짜 "실 손에 쥐는 100만 원"을 만들려면 월세 150~180만 원은 받아야 해요. 그만큼 매입가 큰 부동산이 필요한 거예요.

‍ 한정숙 세무사

특히 건강보험료 지역가입자 전환이 큰 부담이에요. 직장인이 임대소득 신고하면 부양가족 자격 잃거나 추가 보험료 부과될 수 있어요. 이거 사전에 꼭 확인하셔야 해요.

⚠️ 임대 사업 초보자의 5가지 함정

‍ 한정숙 세무사

마지막으로 임대 시작하시는 분들이 자주 빠지는 함정을 정리해드릴게요.

임대 사업 5대 함정

① 수익률만 보고 지방으로 멀리 감
→ 관리 거리 비용·시간 무시. 월 1~2번 방문에 KTX·자가용 부담

② 신축 빌라 분양에 혹함
→ 분양가가 시세보다 높아 매도·임대 모두 불리. 전세사기 표적

③ 대출 끌어다 무리한 매입
→ 공실 발생 시 이자 부담 못 견딤. 자금 50% 이상은 자기자본으로

④ 세입자 관리 안일하게
→ 보증금 회수·임대료 연체·시설 파손 등 분쟁. 계약서·특약 꼼꼼히

⑤ 세금·건보료 미리 계산 안 함
→ 연말에 세금 폭탄. 신고 시 건보료 추가 부담. 반드시 사전 시뮬레이션

유단비 금융 컨설턴트

특히 ③번 무리한 대출이 가장 위험해요. 공실 한두 달이면 이자 못 내고, 그 상태가 길어지면 경매로 넘어가요. 본인이 압류 대상이 되는 거죠. 임대사업은 안전 마진이 필수예요.

박종순 공인중개사

현장에서 정말 자주 보는 안타까운 케이스예요. "수익률 좋다"는 말만 듣고 무리해서 사신 분이 1~2년 안에 경매로 잃으시는 경우가 많아요. 시작이 가장 중요해요.

3줄 요약

① 수익률은 분자가 아닌 분모 — 월세는 시장 결정, 매입가는 본인 선택. 서울 4.5~5.5%, 수도권 6~7%, 지방 8~12%. 경매·공매·NPL로 매입가 낮춰야 수익률 ↑

② 초보자 최적 모델 — 오피스텔 2채 — 자금 3~4억으로 월세 100~120만 원 달성 가능. 관리회사 위탁으로 부담 적음. 단 시세 차익은 약함

③ 세전 vs 세후 큰 차이 — 월세 100만 원 실 수령은 50~65만 원. 종소세·재산세·건보료·유지보수·공실까지 모두 계산. 5대 함정 (지방 원거리·신축 빌라 분양·무리한 대출·세입자 관리·세금 계산 부재) 피하기

☕ 박종순 공인중개사

임대 사업은 마라톤이에요. 단거리 달리기처럼 시작하시면 1~2년 안에 지치세요. 한 채부터 차근차근 시작하시고, 경험 쌓이면 점차 늘려가세요.

유단비 금융 컨설턴트

유튜브에서 보는 "30실 다가구 월 1,000만 원" 같은 사례는 환상이 아니지만 일반인의 영역도 아니에요. 본인 자금·시간·관리 능력 정직하게 점검하시고 시작하세요.

‍ 한정숙 세무사

이번 5편 시리즈(Vol. 7~11)가 모두 마무리됐어요. 매물 잠김, 서울 시장 분석, 전월세 경고등, 무주택자 1억 전략, 월세 100만 원 만들기까지. 다음 편부터는 새로운 부동산 이슈로 찾아뵐게요.

다음 브리핑 예고

한정숙·박종순·유단비 3인방이 가장 뜨거운 부동산·세금·대출 이슈를 카페에서 풀어드립니다. 궁금하신 주제가 있으면 댓글로 남겨주세요!

※ 본 콘텐츠는 2026년 기준 부동산 시장 동향과 임대 사업 일반 정보를 바탕으로 정리한 교육 자료이며, 특정 부동산·지역에 대한 투자 권유가 아닙니다. 제시된 수익률·금액은 평균치이며 개별 매물·시기·지역에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 실제 매수 결정·임대 사업 시작 전에는 반드시 공인된 부동산·세무·법률 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

1억 가진 무 주택자가 절대 하지 말아야 할 5가지 실수

머니 오백 연구소 500 — Wed, 17 Jun 2026 06:34:41 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 10 편

1억으로 뭘 할까요?

— 무주택자가 꼭 알아야 할 4가지 길

한 줄 요약

"무주택자 1억, 가장 비싼 시드이자 가장 위험한 시드. 정답은 없지만 전세 X 매수 ○, 분양 X 경매 ○, 중심 X 경계 ○ — 무주택자만 가질 수 있는 4가지 무기를 알아야 한다."

☕ 장면 1. "결혼 앞두고 모은 1억, 어떻게 써야 하나요?"

박종순 공인중개사

어제 부동산에 32세 남성분이 오셨어요. 결혼 6개월 앞두셨고, 본인 7천, 예비 신부 3천 해서 1억 모으셨대요. 처음엔 신혼집 전세 알아보러 오셨는데, 듣다 보니 너무 혼란스러워하셨어요. "이걸 전세로 가요? 매수로 가요? 어디로 가요?"

유단비 금융 컨설턴트

이런 분들 정말 많아요. 1억은 적은 돈이 아니지만, 서울 부동산 시장에서는 아주 작은 돈이에요. 그래서 더 신중하게 굴려야 해요.

‍ 한정숙 세무사

오늘은 그분께 드린 조언을 정리해서 풀어드릴게요. 무주택자만 가질 수 있는 4가지 무기가 있어요. 이거 모르고 시장 들어가시면 평생 후회하실 수 있어요.

먼저 알아야 할 것 — 1억의 진짜 무게

유단비 금융 컨설턴트

우선 1억으로 살 수 있는 게 뭔지 현실 점검부터 해볼게요. 지금 시점 기준으로요.

지역	1억 자기자금으로 가능한 것
강남 3구	사실상 불가능 (전세도 어려움)
마용성·노도강 등 강북 주요	소형 매매 어려움, 전세도 빠듯
서울 외곽 (강서·강동·양천 외곽)	대출 활용 시 소형 매수 가능
서울 경계권 (하남·구리·광명 등)	정책자금 활용 시 4억 내외 매수 가능 ⭐
수도권 (경기 남부·인천)	선택 폭 넓음, 환경·교통 검토 필요

박종순 공인중개사

현장에서 보면 1억으로 강남 진입은 진짜 불가능해요. 그런데 서울 경계권으로 시야를 넓히면 길이 열려요. 이걸 모르시는 분이 많아요.

‍ 한정숙 세무사

중요한 건 1억을 어떻게 굴리느냐예요. 무주택자분만 가질 수 있는 무기를 활용하면 같은 1억으로 4~6억까지 자산을 만들 수 있어요.

️ 무기 1. 정책자금 — 무주택자만의 황금 카드

유단비 금융 컨설턴트

가장 먼저 활용해야 할 게 정책자금 대출이에요. 무주택자가 아니면 못 받는, 가장 큰 혜택이에요.

정책자금	한도	조건
생애최초 주택구입자금	최대 LTV 80%	생애 한 번도 주택 미보유
디딤돌 대출	최대 4억 (신혼·생애최초)	소득 조건, 주택가 6억 이하
신혼희망타운	전용 모기지 활용	결혼 7년 이내·예비 신혼
청년 대출 우대	금리 우대 0.1~0.5%p	만 19~39세
보금자리론	최대 3.6억	소득·집값 조건, 고정금리 장점

1억으로 가능한 시나리오 예시

주택가 5억 매수 시

• 자기자금 1억 (보유 자금 그대로)

• 정책자금 4억 (생애최초 LTV 80% 활용)

• 총 5억 주택 매수 가능

주택가 6억 매수 시

• 자기자금 1.5억 (가족 차용·증여 일부)

• 정책자금 4.5억

• 총 6억 주택 매수 가능

‍ 한정숙 세무사

단, 가족 차용·증여 활용 시 자금조달계획서를 정확히 작성하셔야 해요. Vol. 14에서 다룬 6대 리스크 그대로 적용돼요. 자금 흐름이 명확해야 합니다.

유단비 금융 컨설턴트

정책자금의 가장 큰 매력은 고정금리예요. 시중 주담대는 변동금리가 많은데, 정책자금은 30년 고정금리도 가능해요. 향후 금리 오르면 더 큰 이점이 됩니다.

️ 무기 2. 서울 경계권 — 시야를 살짝만 옮기면

박종순 공인중개사

서울에서 안 되면 어디로 가야 하나? 많이들 막막해하시잖아요. 사실 서울 경계권에 답이 있어요. 서울 안 들어가도 서울 못지 않은 인프라가 있는 지역들이요.

지역	서울 인접	특징
하남	강동구 옆	5호선 연장, 신도시 인프라, 학군 양호
구리	광진구·중랑구 옆	8호선 별내선 개통, 한강 인접
광명	금천구·구로구 옆	KTX·재개발 호재, 강남 접근성 양호
의왕	금천구 아래	월곶~판교선 호재, 가성비 좋음
남양주 (다산·별내)	강북 동부 옆	신도시 인프라, GTX-B 예정
고양 (덕양·일산동구)	은평구 위	GTX-A 개통, 강북 직결

유단비 금융 컨설턴트

서울 경계권의 장점은 "서울로 다시 들어갈 수 있는 발판"이 된다는 점이에요. 한번 외곽으로 멀리 가시면 다시 돌아오기 어렵지만, 경계권은 서울 가격 상승 효과를 함께 받아요.

‍ 한정숙 세무사

단, 경계권도 교통과 학군이 양호한 곳으로 추려야 해요. 같은 하남이라도 5호선 역세권이냐, 외곽이냐에 따라 가치가 천양지차예요. "역세권 + 신축 인근 + 학군" 삼박자가 핵심입니다.

️ 무기 3. 분양 X 경매 O — 시세보다 싸게 사는 법

박종순 공인중개사

신혼부부분들이 빌라 알아보실 때 "신축 빌라 분양"으로 가시는 경우가 많아요. 그런데 사실 분양가가 시세보다 비싼 경우가 많아요. 같은 빌라라도 경매로 사면 20~30% 싸게 살 수 있어요.

구분	신축 빌라 분양	빌라 경매
가격	분양가 (시세보다 비쌀 수 있음)	감정가의 70~90%
시세 파악	어려움 (신축이라 비교 데이터 적음)	감정평가서 + 유사 매매 데이터
권리관계	분양 회사 신뢰도 변수	사전 공시, 분석 가능
대출 가능성	제한적 (신축은 감정가 미형성)	감정가 기준 활용 가능
전세사기 위험	높음 ⚠️	상대적으로 낮음

유단비 금융 컨설턴트

빌라 경매는 "권리분석"이 핵심이에요. 임차인이 있는지, 근저당이 어떻게 잡혔는지, 명도가 가능한지... 처음부터 혼자 하시면 안 됩니다. 경매 전문가나 변호사와 함께하세요.

빌라 경매 입찰 전 체크리스트

① 등기부등본 — 근저당·가압류·압류 등 권리관계

② 임차인 현황 — 대항력 있는 임차인 존재 여부

③ 명도 가능성 — 인도명령 또는 명도소송 필요 여부

④ 현장 답사 — 실제 건물 상태, 주변 환경

⑤ 유사 매매 시세 — 감정가 적정성 검증

⑥ 추가 비용 — 취득세, 명도비, 수리비 합산

️ 무기 4. 서울 양쪽 끝 10평대 초반 아파트

‍ 한정숙 세무사

마지막 옵션이 가장 의외일 거예요. 무주택자가 서울 양쪽 끝(강서·강동)의 10평대 초반 소형 아파트를 노리는 방법이에요. 1억 + 정책자금이면 도전 가능합니다.

소형 아파트 장점	구체적 내용
매수 가능 가격대	서울 외곽 10평대 초반 4억대 초반 매물 존재
상승 여력	"서울 안" 프리미엄, 1인 가구 수요 견조
생활 인프라	서울 지하철 직결, 학교·병원·관공서 우수
갈아타기 발판	서울 자산으로 상승분 누리며 더 좋은 곳으로 점프
관리비 부담 적음	소형이라 매월 고정비 부담 작음

박종순 공인중개사

신혼부부에게는 좀 좁을 수 있어요. 그래서 "신혼은 좁게, 자녀 생기면 갈아타기" 전략으로 가는 거예요. 서울 안에 발 한쪽 들어놓는 게 중요해요.

유단비 금융 컨설턴트

단, 너무 오래된 소형은 피하셔야 해요. 리모델링 가능성 있는 30년 이내, 가능하면 20년 이내 아파트가 좋아요. 30년 넘으면 노후도가 가격을 압박해요.

1억으로 절대 하지 말아야 할 것들

‍ 한정숙 세무사

중요한 건 "무엇을 해야 하는가"만큼 "무엇을 하면 안 되는가"예요. 1억 가지신 분들이 자주 하시는 실수를 정리해드릴게요.

1억으로 절대 피해야 할 5가지 선택

① 무리한 전세 진입
→ 보증금 마련 위해 신용대출까지 동원, 갈아타기 못 함. 정책자금 활용한 매수보다 부담 큼

② 신축 빌라 분양 받기
→ 분양가 시세 검증 어려움, 매도 시 잘 안 팔림. 전세사기 표적 매물 다수

③ 서울에서 너무 멀리 이탈
→ 출퇴근 부담 + 자녀 학군 불리 + 다시 못 돌아옴. 경계권으로 살짝만 이동

④ 갭투자 (전세 끼고 사기)
→ 무주택자 자격 잃고 정책자금 못 씀. 다음 갈아타기 어려워짐

⑤ 부모님 무리한 차입
→ 자금조달계획서 소명 문제. 증여세 가산세 폭탄 가능

박종순 공인중개사

특히 ②번 신축 빌라 분양이 무서워요. 분양가가 시세보다 30~40% 높은 경우가 많거든요. 입주하고 몇 년 지나면 시세가 분양가 아래로 내려가서 손해보는 분들 많아요.

32세 예비 부부에게 드린 최종 결론

박종순 공인중개사

그래서 그 부부분께 결국 어떤 조언 드렸나요?

유단비 금융 컨설턴트

결혼 6개월 전이고, 두 분 다 직장 안정적이시고, 자녀 계획은 2~3년 후. 이 조건에 맞춰 두 가지 옵션을 드렸어요.

옵션	전략	예상 효과
옵션 A 경계권 진입	하남·구리 5억대 신축 매수 (정책자금 4억 + 자기자금 1억)	신축 환경 + 학군 + 갈아타기 발판
옵션 B 서울 끝 매수	강서·강동 10평대 초반 4억대 (정책자금 3억 + 자기자금 1억)	서울 진입 + 작은 평수 + 부담 적음

‍ 한정숙 세무사

두 옵션 다 "무주택 자격 + 정책자금 + 매수" 조합이에요. 전세로 가시면 매물 부족과 사기 위험이 크고, 무주택 자격을 활용하지 못한 채 시간만 흘러요. 반면 매수하시면 정책자금 혜택 + 자산 상승 효과를 함께 누리실 수 있어요.

유단비 금융 컨설턴트

단, 본인 소득 대비 무리하지 않는 범위가 중요해요. 월 상환액이 부부 월 소득의 30~35% 이하가 안전선이에요. 그 이상은 생활 압박이 와요.

3줄 요약

① 무주택자만의 4가지 무기 — 정책자금(LTV 80%·디딤돌·생애최초), 서울 경계권(하남·구리·광명), 빌라 경매(시세 70~90%), 서울 양쪽 끝 소형 아파트

② 1억 + 정책자금으로 4~5억 매수 가능 — 전세 무리한 진입보다 매수가 유리, 무주택 자격은 한 번뿐인 황금 카드

③ 절대 피할 5가지 — 무리한 전세, 신축 빌라 분양, 서울 멀리 이탈, 갭투자, 부모님 무리한 차입. 월 상환액은 부부 소득 30~35% 이내

☕ 박종순 공인중개사

그 부부분, 오늘 다시 오시기로 했어요. 두 옵션 두고 가족과 상의하셨대요. 어떤 선택을 하시든 응원합니다.

유단비 금융 컨설턴트

무주택자분들, 혼자 결정하지 마세요. 부동산·금융·세무 전문가 도움 받으시고, 가족과도 상의하세요. 1억은 인생에서 큰 시드예요.

‍ 한정숙 세무사

다음 편에서는 월세 100만 원 만드는 법을 다뤄볼게요. 임대 수익 모델에 관심 있으신 분들 기대해주세요.

다음 브리핑 예고

한정숙·박종순·유단비 3인방이 가장 뜨거운 부동산·세금·대출 이슈를 카페에서 풀어드립니다. 궁금하신 주제가 있으면 댓글로 남겨주세요!

※ 본 콘텐츠는 2026년 기준 부동산 시장 동향과 공개된 정책자금 정보를 바탕으로 정리한 일반적 교육 자료입니다. 정책자금 한도·조건·세부 규정은 시기에 따라 변동될 수 있으며, 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 실제 매수 결정·대출 신청 전에는 반드시 공인된 금융·부동산·세무 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다.

임대료 상한제 · 전세 대출 보증 제한 — OECD가 검증한 부작용 5가지

머니 오백 연구소 500 — Tue, 16 Jun 2026 06:38:25 +0900

머니 오백 연구소 팀장입니다.

노후 준비를 위해 월 500만원 현금흐름을 목표로 부동산과 경제를 연구하고 있습니다.

실제 부동산과 주식에 투자하면서 데이터를 분석하고 공부한 내용을 공유합니다.

투자자 관점에서 실전에 도움이 되는 분석을 전해드립니다.

부동산 이슈 브리핑 — Vol. 9 편

한번 나가면 못 돌아옵니다

— 전월세 시장의 경고등, 사라지는 매물과 치솟는 월세

한 줄 요약

"전세 매물 실종, 월세는 폭등. 전세대출 보증 제한 검토에 임대료 상한제 논의까지 겹치며 '한번 나가면 못 돌아온다'는 공포가 현실이 됐다. 부작용은 가장 약한 사람들에게 가장 먼저 닿는다."

☕ 장면 1. "3천 세대 단지에 전세 매물 한 개"

박종순 공인중개사

두 분, 오늘 제가 진짜 충격받은 일이 있어요. 영등포구 한 단지인데요. 3천 세대 가까이 되는 대단지예요. 평소 같으면 전세 매물이 최소 10~15개는 떠 있어야 정상이거든요. 근데 오늘 검색해보니까... 딱 한 개예요. 단 한 개.

유단비 금융 컨설턴트

3천 세대 단지에 전세 매물 하나... 이거 진짜 심각해요. 그 한 개도 정상 매물인지 의심스럽다고 하셨죠?

박종순 공인중개사

맞아요. 가격을 보니까 이상하게 싸요. 사기일 수도, 하자 매물일 수도, 아무튼 정상은 아니에요. 실질적으로 전세 매물이 0개라고 봐야 해요.

‍ 한정숙 세무사

한 단지가 그러면 다른 단지도 비슷할 거예요. 서울 곳곳에서 같은 일이 벌어지고 있어요. 그래서 사람들이 어떻게 움직이고 있는지 두 분이 들으시면 마음이 무거우실 거예요.

사라지는 전세, 어디로 갔나

유단비 금융 컨설턴트

전세 매물이 그냥 사라진 게 아니에요. 이유가 명확해요. 정리하면 이래요.

원인	메커니즘
① 보유세 부담	공시가격 인상으로 종부세 폭증, 전세로는 세금 못 냄 → 월세 전환
② 임대사업자 자동 말소	10년 의무임대 끝난 매물 일부는 매각, 일부는 월세로 전환
③ 전세사기 트라우마	집주인·세입자 모두 전세 기피, 보증금 낮추고 월세 받는 구조 선호
④ 장특공 정책 영향	거주 공제만 인정 방향성 → 집주인이 직접 거주, 전세 회수
⑤ 신축 공급 부족	3~4년 전부터 인허가 줄어 신축 입주 물량 감소

‍ 한정숙 세무사

결국 모든 원인이 한 방향으로 움직이고 있어요. 전세가 줄어드는 쪽으로요. 정책 의도와 정반대 결과인 거죠. 매물 공급을 늘리려는 정책이 오히려 매물을 잠그게 된 거예요.

전세대출 보증 제한 — 무주택자에게 마지막 직격탄

유단비 금융 컨설턴트

여기서 더 무서운 게 있어요. 정부가 "전세대출 보증 제한"을 검토 중이에요. 이게 시행되면 무주택자한테는 정말 큰 일이에요.

박종순 공인중개사

전세대출 보증이 뭐예요?

유단비 금융 컨설턴트

전세 들어갈 때 보증금 마련하려고 받는 대출이 전세자금대출이에요. 이거 받을 때 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(HF)가 보증을 서줘요. 그 보증이 있으니까 은행이 대출을 해주는 거고요. 그런데 그 보증 제한을 검토한다는 건...

전세대출 보증 제한이 가져올 연쇄 효과

① 전세대출 자체가 어려워짐 — 은행이 보증 없이 못 빌려줌

② 무주택자, 전세 못 들어감 — 보증금 못 마련하니 전세 단념

③ 월세 시장으로 강제 이동 — 선택지 없어서 월세로 떠밀림

④ 월세 수요 폭증 → 월세 추가 상승 — 가뜩이나 부족한 월세 시장 직격

⑤ 가처분소득 감소 → 내수 악순환 — 월세 비용 늘어 소비 위축

‍ 한정숙 세무사

이미 1주택자는 전세대출 한도가 3억 → 2억으로 줄었어요. 곧 1억까지 줄어들 수도 있고요. 이게 정말 무서운 게 전세를 못 구하면 갈 곳이 월세밖에 없는데, 월세조차 매물이 없다는 거예요.

⚖️ 임대료 상한제 — 좋은 의도, 위험한 결과

‍ 한정숙 세무사

최근 임대료 상한제 도입 가능성이 거론되고 있어요. "월세를 일정 수준 이상 받지 못하게 하자"는 거죠. 의도는 좋아요. 무주택자 부담을 줄이자는 거니까요.

유단비 금융 컨설턴트

그런데 OECD 주요 도시들 사례를 보면 거의 모든 곳에서 역효과가 났어요. 런던, 뉴욕, 파리, 베를린... 임대료 통제했던 도시는 다 비슷한 부작용이 있어요.

기대 효과	현실 부작용	피해 대상
월세 안정	암시장 형성, 음성 거래	신규 세입자
세입자 보호	기존 세입자만 혜택, 신규는 더 어려움	사회 초년생·신혼부부
주거 안정성	유지보수 부재로 슬럼화	저소득층
시장 정상화	집주인이 매물 회수 (전월세→매도)	임차인 전반

박종순 공인중개사

현장에서 보면 정말 무서운 시나리오가 그려져요. 사회 초년생 한 명이 월세 100만 원도 못 구해서 방을 셋이서 쪼개 쓰는 모습이요. 미국 시트콤에서 보던 풍경이 한국에 펼쳐질 수 있어요.

‍ 한정숙 세무사

맞아요. 영국 런던에는 강에 배 띄우고 거주하는 "보트 피플"이 있어요. 영국이 임대료 통제 정책 부작용으로 만들어진 풍경이에요. 한국도 그런 모습이 펼쳐지지 말라는 법이 없어요.

1,500원 환율 — 전월세 시장에 미치는 파장

유단비 금융 컨설턴트

또 하나 살펴봐야 할 변수가 환율이에요. 원달러 환율이 1,500원을 돌파했어요. 거의 15~17년 만이에요. 이게 부동산과 무슨 상관이냐 하시겠지만, 사실 깊은 관련이 있어요.

고환율 영향	전월세 시장 파장
금리 인하 어려움	환율 방어 위해 금리 유지 또는 인상 → 대출이자 부담 지속
물가 상승 압박	수입물가 ↑ → 생활비 ↑ → 월세 추가 부담 능력 ↓
자금 해외 유출	수출 이익이 국내 안 돌아옴 → 부동산 시장 자금 부족
집주인 매각 압박	대출이자 부담 ↑ → 일부 집주인 매도 결심 → 매물 출현 가능성

‍ 한정숙 세무사

환율 1,500원이 뉴노멀이 되면, 금리도 쉽게 못 내려요. 그러면 전월세 시장 부담은 계속 무거운 상태로 유지되는 거예요. 단기간에 풀리지 않을 거란 신호죠.

"한번 나가면 못 돌아온다" — 새로 생긴 공포

박종순 공인중개사

현장에서 정말 자주 듣는 말이 있어요. 손님들이 이렇게 말씀하세요. "서울 한번 벗어나면 다시 못 들어올 것 같아요." 동물적인 감각이라고 해야 할까요? 예전엔 잠깐 경기로 나갔다가 돌아오는 분들이 많았는데, 지금은 다들 "한번 나가면 끝"이라고 생각하세요.

유단비 금융 컨설턴트

이게 비합리적인 공포가 아니에요. 수치로 봐도 충분히 그럴 만해요. "이탈 후 복귀의 비용"을 보면 명확해요.

서울 이탈 시 "다시 못 돌아오는" 메커니즘

① 이탈 시점 — 보증금·월세 한 단계 아래 동네로 이동

② 2년 후 — 서울 전월세 평균 20~30% 추가 상승, 이미 격차 벌어짐

③ 복귀 시도 — 같은 동네에 들어가려면 본인 자금이 부족

④ 결과 — 영원히 외곽 정착 또는 더 멀리 이탈 반복

‍ 한정숙 세무사

특히 자녀 학군 문제까지 겹치면 이 공포는 더 커져요. 한 번 외곽으로 이사 가면 아이 학교도 옮겨야 하고, 학원 환경도 바뀌고... 부모 입장에선 그게 더 무서운 거예요.

박종순 공인중개사

그래서 사람들이 무리해서라도 서울에 남으려고 해요. 중저가권 호가가 오르는 이유 중 하나가 이거예요. "어떻게든 서울에서 버틴다"는 심리.

⚠️ 위험한 선택 — 다시 깡통전세·전세사기가 늘 수 있다

유단비 금융 컨설턴트

전세 매물이 정말 적으면, 선택지가 악성 매물만 남는 상황이 와요. 본래 같으면 들어가지 말았어야 할 집을 어쩔 수 없이 선택하시는 거예요.

매물 부족이 부르는 위험 선택지

① 근저당 60~70% 잡힌 집 — 집주인 파산 시 보증금 회수 불가능

② 신축 빌라·오피스텔 전세 — 시세 미형성, 깡통전세 위험

③ 다세대·다가구 반지하·옥탑 — 정상적 환경 아님

④ 보증금이 시세보다 비싼 매물 — 전세사기의 전형적 패턴

⑤ 임대인 신원 불분명한 매물 — 사후 분쟁 시 책임 추궁 어려움

‍ 한정숙 세무사

2~3년 전 전세사기 사태가 왜 일어났는지 다들 기억하시잖아요. 그때도 "전세 매물이 적어서" 무주택자들이 위험한 선택을 했어요. 지금이 그때보다 더 안 좋아질 수 있어요.

박종순 공인중개사

반대로 임대인 입장에서도 위험이 커져요. 매물 부족하니까 악성 임차인도 늘 수 있어요. 월세 안 내고 버티는 사람, 집을 망가뜨리는 사람들이요.

무주택자가 지금 해야 할 5가지

유단비 금융 컨설턴트

이런 시기에 무주택자분들은 어떻게 움직이셔야 할까요? 다섯 가지로 정리해드릴게요.

#	행동	구체적 방법
1	계약 갱신권 적극 활용	현재 거주 중이면 2+2 계약갱신요구권 행사로 4년 안정
2	전세대출 한도 미리 확보	정책자금 사전 승인, 한도 줄어들기 전 확보
3	매수 검토 (생애최초)	6억 이하 정책자금 70%까지, 중저가권 적극 검토
4	전세 매물 안전성 검증	등기부등본 확인, 근저당 30% 이하, HUG 보증보험 가입
5	월세 전환 시 협상	반전세로 보증금 비중 높여 월 부담 줄이기

‍ 한정숙 세무사

특히 3번 매수 검토를 진지하게 고려해보세요. 6억 이하 정책자금이 아직 열려 있을 때 무주택자 자격으로 사두는 게, 영원히 월세 떠밀리는 것보다 나을 수 있어요. 단, 본인 소득 대비 무리하지 않는 범위에서요.

3줄 요약

① 전세 매물 실종, 월세 폭등 — 3천 세대 대단지에 전세 매물 1개. 보유세·임대사업자 말소·전세사기·장특공 등 모든 정책이 매물 잠김으로 수렴

② 전세대출 보증 제한·임대료 상한제 부작용 — 무주택자 직격탄, OECD 사례에서 모두 역효과 입증. 신규 세입자·사회 초년생이 최대 피해자

③ 환율 1,500원 뉴노멀로 금리 인하 어려움 — 부담 장기화 + "서울 한번 나가면 못 돌아온다" 공포로 중저가권 매수 가속화

☕ 박종순 공인중개사

현장에서 보는 분위기가 진짜 무거워요. 무주택자분들 한 분 한 분이 걱정되는 시기예요. 위험한 매물에 들어가지 마시고, 꼭 등기부등본 확인하고, 안 되면 부동산 사장님과 함께 검증받으세요.

유단비 금융 컨설턴트

대출 한도가 더 줄기 전에 사전 승인이라도 받아두세요. 6억 이하 정책자금은 아직 열려 있고, 무주택자 자격이 가장 유리해요.

‍ 한정숙 세무사

다음 편에서는 무주택자가 1억으로 무엇을 할 수 있는지 구체적으로 풀어드릴게요. 정책자금·서울 경계·빌라 경매까지 실전 전략을 다뤄볼게요.

다음 브리핑 예고

한정숙·박종순·유단비 3인방이 가장 뜨거운 부동산·세금·대출 이슈를 카페에서 풀어드립니다. 궁금하신 주제가 있으면 댓글로 남겨주세요!

※ 본 콘텐츠는 2026년 기준 부동산 시장 동향과 공개된 정책 논의 자료를 바탕으로 정리한 것이며, 실제 정책 시행 여부는 변동될 수 있습니다. 개별 임대차 계약 및 매수 결정 전에는 반드시 공인된 전문가와 개별 상담을 받으시기 바랍니다. 본 콘텐츠는 특정 정치 진영을 지지·반대하는 목적이 아닙니다.

머니 오백 연구소 팀장 500

이자를 안 받으면 생기는 문제 — 잔금 유예 거래의 세 가지 위험

집주인이 잔금을빌려주는 거래?

이런 거래가 어떻게 가능한가요?

일반 거래와 무엇이 다른가

집값이 떨어지면 누가 위험할까

️ 놓치기 쉬운 세금 문제

이 거래의 세 가지 위험

✅ 오늘의 조언 한마디씩

원상 복구 어디까지가 세입자 몫일까 — 다툼을 줄이는 기준

계약은 끝났는데집이 비워지지 않을 때

"내가 들어가 살겠다"는 말의 무게

원상복구, 어디까지가 임차인 몫일까

다툴수록 커지는 비용

️ 끝내 나가지 않는다면

종료 단계에서 챙길 세 가지

✅ 오늘의 조언 한마디씩

묵시적 갱신과 갱신 요구권, 이 차이를 모르면 6년까지 갑니다

1년으로 계약했는데왜 2년이 되나요?

계약서에 1년이라고 썼는데요

계약이 연장되는 두 가지 길

모르면 이렇게 길어집니다

️ "좋은 게 좋은 거"가 위험한 이유

만기 앞두고 해야 할 세 가지

✅ 오늘의 조언 한마디씩

상속받은 지방 집, 팔리지도 않는데 어떻게 해야 할까

️ 집이 여러 채라도부자가 아닌 이유

️ 다주택자는 정말 많을까요?

'두 번째 집'의 얼굴들

벌어지는 지역 격차

️ 팔고 싶어도 팔리지 않을 때

'두 채'가 된 이유

✅ 오늘의 조언 한마디씩

종부세만 걱정했는데, 정작 부담은 재산세였습니다

가만히 있어도오르는 세금이 있습니다

아무것도 안 했는데 왜 올랐죠?

재산세와 종합부동산세, 뭐가 다른가요

소득은 그대로, 세금만 오를 때

️ 집은 있는데 세금 낼 돈이 없다면

세금 부담을 줄이는 세 갈래

✅ 오늘의 조언 한마디씩

한 곳이 묶이면 옆 동네가 들썩이는 이유 — 풍선 효과 쉽게 보기

한 곳을 묶으면옆 동네가 들썩입니다

풍선효과란 무엇인가요?

수요가 옮겨가는 순서

어떤 곳이 더 크게 반응할까

️ 실수요자는 어떻게 봐야 할까요

집을 고를 때 봐야 할 것

✅ 오늘의 조언 한마디씩

뉴스에 나오는 금리에 놀라지 마세요, 상단값과 내 금리는 다릅니다

내 대출 금리는왜 이렇게 정해질까?

금리는 어떻게 만들어지나요?

금리를 이루는 세 조각

뉴스 속 금리 vs 내 금리

️ 조금이라도 유리하게 받으려면

이 금리는 무엇으로 이뤄졌나

✅ 오늘의 조언 한마디씩

전세는 오르는데 전세 대출은 줄어든다 — 세입자가 알아야 할 것

전세는 오르고전세대출은 줄어들고

전세대출, 왜 어려워졌나요?

상황별로 달라지는 전세대출

줄어드는 보증, 커지는 부담

️ 그래서 사람들은 어디로 갈까요

전세에서 밀려난 사람들의 행선지

✅ 오늘의 조언 한마디씩

신간 안내 · 해외에서 지키는 한국 집 · 재외 국민 부동산 완전 판

신간 안내 · 해외에서 지키는 한국 집 · 재외국민 부동산 완전판

이런 분들께 필요한 책입니다

책의 특징

1. 재외국민 시각으로 정리한 완전판

2. 448페이지의 방대한 실무 정보

3. 소설 형식으로 풀어낸 세법 이야기

4. 관련 법령 참조

책의 구성 · 상세 목차

PROLOGUE

PART 1 · 재외국민 세법의 기초

PART 2 · 임대사업자 실무

PART 3 · 매도와 양도세

PART 4 · 상속과 증여

PART 5 · 임대차 계약 실무

집주인이 잔금을
빌려주는 거래?

계약은 끝났는데
집이 비워지지 않을 때

1년으로 계약했는데
왜 2년이 되나요?

️ 집이 여러 채라도
부자가 아닌 이유

가만히 있어도
오르는 세금이 있습니다

한 곳을 묶으면
옆 동네가 들썩입니다

내 대출 금리는
왜 이렇게 정해질까?

전세는 오르고
전세대출은 줄어들고

집 산 뒤에 오는 질문,
"이 돈 어디서 났나요?"

첫 집 마련,
정책자금이 정답일까?

부가가치세,
그 돈은 원래 내 돈이 아닙니다

집은 있는데
현금이 없다면

️ 부동산 세금은
왜 늘 논쟁이 될까?

국민연금,
미룰수록 늘어난다

옆집은 받는데
나는 왜 못 받을까?

집을 팔아도
나아가지 못하는 시장