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이 글에서는 세입자의 월세 연체로 인해 임대인이 임대차 계약을 해지하는 법적 요건과 절차를 상세히 설명합니다. 일반 주택 임대인과 등록임대사업자(주임사), 그리고 상가의 경우에 따라 다른 계약 해지 요건, 미납 중일 때만 가능한 계약해지 통보, 그리고 후속 납부에도 불구하고 유효한 계약해지 등에 대하여 깊게 이해할 수 있습니다.
임대차 계약 해지 요건과 절차
임대차 계약의 해지는 세입자가 월세를 연체했을 때 가능합니다. 하지만 이는 임대인이 일반 주택 임대인인지, 등록임대사업자(주임사)인지에 따라 다르며, 상가의 경우도 별도의 요건이 적용됩니다
일반 주택 임대인은 '임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때'부터 계약을 해지할 수 있습니다. 이 말은 월세를 두 번 밀렸을 때를 의미하는 것이 아니라, 연체된 금액이 두 달치 월세와 같아질 때를 의미합니다.
주임사나 상가의 경우에는 보다 엄격한 조건이 적용되며, 월세를 세 달 이상 연속으로 못 냈으면서 미납 금액이 세 달치 월세 금액 이상일 때에만 계약해지가 가능합니다.
현재 미납 중일 때만 계약해지 가능
월세 미납으로 인한 계약해지 통보 시점도 법적으로 정해져 있습니다. 세입자가 2기 혹은 3기에 해당하는 월세를 연체한 ‘과거 이력’이 있더라도, 그 시점에서 미납된 금액이 없거나 기준 미만일 경우, 계약을 해지할 수 없습니다. 따라서 실제로 '현재' 월세를 연체 중일 때만 계약해지 통보가 가능하다는 점을 명심하셔야 합니다.
후속 납부와 계약해지 유효성
계약해지 통보 후 세입자가 그동안 연체했던 월세 전부 혹은 일부를 지급하여 미납 사항을 없었다면 어떻게 될까요? 한번 법적 요건에 따라 통보된 계정 해제는 그 후속 납부로 인하여 취소되거나 변하지 않습니다.
따라서 임대인은 통보 이후 세입자가 미납 월세를 납부했다 하더라도 계속해서 명도소송 절차까지 밟아나갈 수 있습니다. 이 경우 세입자는 계약해지가 부당하다고 주장하거나 소송을 제기할 수 있지만, 대부분의 경우 법원은 이미 해지된 계약을 인정하여 임대인의 편을 들어줍니다. 따라서 세입자가 연체를 지불한 이후에도 임대인은 법적으로 계약이 해지되었다고 판단하면 됩니다.
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