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상가임대차 계약은 중요한 재산 거래이므로 신중히 접근해야 합니다. 이 글은 상가임대차 계약 시 놓치면 안 되는 5가지 사항을 소개합니다. 첫째로, 공적 장부인 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획 확인서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 둘째로, 임대목적물의 용도 변경 가능 여부와 업종 제한을 확인해야 합니다. 셋째로, 구체적인 계약서 작성이 중요하며, 계약금 및 보증금은 임대인의 계좌로 이체해야 합니다. 넷째로, 인도 후 사업자 등록과 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 이 글을 통해 상가임대차 계약 시 주의해야 할 사항을 알아보세요.
1. 공적 장부 확인: 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획 확인서
- 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등의 유무를 확인하고, 근저당권이 있는지, 그리고 근저당권의 채권최고액은 얼마인지 확인합니다.
- 토지대장과 지적도를 통해 임대목적물로 사용할 수 있는 토지 면적을 확인하고, 건축물대장을 통해 상가의 면적과 위반건축물 유무를 확인합니다.
- 토지이용계획 확인서를 통해 토지의 개발 제한 사항 등을 확인합니다.
2. 용도 변경 가능 여부 및 업종 제한 확인
- 임대목적물의 용도 변경 가능 여부와 임대목적물에 업종 제한이 있는지 확인합니다.
- 시, 군, 구청을 통해 각종 인허가 사항을 확인하고, 용도 변경 계획이 있다면 변경 가능 여부를 미리 확인합니다. - 또한, 상가 분양계약의 경우에도 업종 제한 약정이 있는지 확인해야 합니다.
3. 구체적인 계약서 작성
- 계약서는 최대한 구체적으로 작성합니다. 계약서가 추후 법률 분쟁 시 중요한 증거로 사용되기 때문에 애매한 부분을 모두 명시해야 합니다.
- 상호 간 분쟁을 예방하기 위해 미리 녹음하고, 계약 과정을 녹음해 두는 것도 좋은 방법입니다.
- 계약서에는 각종 비용 포함 여부, 관리비 포함 사항, 환경부담금 및 하수도 원인 부담금 등을 명확히 작성해야 합니다.
원상회복의무 범위도 구체적으로 정하여 놓는 것이 중요하며, 상가의 사진과 동영상을 촬영하여 계약서에 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
4. 계약서 작성 및 금전 이체와 인도 후 사업자 등록 및 확정일자 받기
- 계약서는 임대인과 함께 작성하고, 계약금 및 보증금 등은 반드시 임대인의 계좌로 이체해야 합니다.
- 상가를 인도받으면 즉시 사업자 등록을 하고 확정일자를 받아두어야 합니다.
- 인도 및 사업자 등록 후 확정일자를 받으면 대항력이 발생하고, 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 됩니다.
※ 상가임대차 계약 시 위 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
상가임대차 계약은 큰 자금의 이동을 수반하기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 계약서에 도장을 찍은 후에는 계약 내용을 변경하거나 해지하기 어렵고, 손해가 발생할 수 있습니다.
따라서 상가임대차 계약을 체결하기 전에 위의 사항들을 꼼꼼히 확인하여 불미한 상황을 최대한 예방하도록 합시다.
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